個(gè)人房貸如同橡皮筋,松緊皆易,而且不停地牽扯著房地產(chǎn)各利益相關(guān)方的神經(jīng)。日前有消息稱,中國銀行北京分行已下發(fā)通知,將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,且全面停止與中介的二手房合作。老實(shí)說,這只是去年以來房貸消息滿天飛中的一個(gè),但卻吸引了眾多眼球。 先得從個(gè)人房貸的重要性說起。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),離開銀行貸款肯定玩不轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)對銀行的依賴度,在中國諸多行業(yè)中不敢說第一,至少是前三。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年全國房地產(chǎn)貸款新增量超過2萬億元,占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%;其中個(gè)人房貸新增1.4萬億元,同比增長47.9%,占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右。
所以,房地產(chǎn)貸款規(guī)模很大,其中的主角又是個(gè)人房貸;如果個(gè)貸收緊,則直接抑制購房需求,同時(shí)又對開發(fā)商資金鏈形成威脅。 從近幾年諸多房地產(chǎn)政策的效果來看,個(gè)人房貸政策算得上威力最大的一種工具。2007年9月27日“二套房貸”政策出臺后,之前還氣焰囂張的樓市,立馬出現(xiàn)降溫,尤其是房價(jià)瘋漲的深圳。2008年10月房貸政策重新放松,尤其是對首套普通住宅實(shí)行最低二成首付、利率7折優(yōu)惠之后,11月到12月商品住宅成交量就出現(xiàn)明顯反彈,同時(shí)對2009年全國樓市的持續(xù)回暖、火爆立下“汗馬功勞”。 也正由于此,2009年房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向,最先從房貸緊縮開始。6月19日,銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,要求商業(yè)銀行堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求,嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。此后,各種房貸緊縮的消息不斷,至12月“國四條”出臺,要求實(shí)行差別化房貸政策,但還是明確支持二次置業(yè)中的改善性購房需求。今年1月出臺的“國十一條”,口徑又變,規(guī)定只要是二次購房,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 實(shí)際上,從去年12月至今,個(gè)人房貸政策可以說“亂成一鍋粥”,銀監(jiān)會層面緊縮的速度太快,各家商業(yè)銀行有些不知所措;商業(yè)銀行的地方分支行,就更是一頭霧水,搞不清房貸的松緊度到底該如何控制?傮w而言,對于二套房貸的嚴(yán)格執(zhí)行,各家商業(yè)銀行基本接到明確指令或者“窗口指導(dǎo)”,即按“國十一條”所要求的首付最低四成,利率視風(fēng)險(xiǎn)而定。 但對于首套房貸的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),各家商業(yè)銀行各行其是,存在明顯差別,總體尚屬偏寬松。而現(xiàn)今如果中國銀行北京分行確屬將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折降至8.5折,則無疑發(fā)出一個(gè)明確信號:首套房貸也要進(jìn)一步收緊。估計(jì)還會有其他商業(yè)銀行跟進(jìn)。 除了此番中央抑制投資投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)的決心很大之外,中行北京分行此舉也與今年銀行信貸整體趨緊有關(guān)。上個(gè)月央行提高存款準(zhǔn)備金率,以及對1月份超量放貸的銀行追加提高存款準(zhǔn)備金率,充分證明了這一點(diǎn)。 實(shí)際上,銀監(jiān)會已對今年的信貸政策進(jìn)行了明確定調(diào),其中緊縮個(gè)人房貸和開發(fā)貸款是重點(diǎn),甚至有可能對亂放貸的主管行長實(shí)行問責(zé)?梢灶A(yù)計(jì),在個(gè)人房貸不良率很低,依然屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下,部分商業(yè)銀行依然會像以前那樣“打擦邊球”,但今年房貸總體偏緊已成定局。在此條件下,商品住宅需求萎縮、房價(jià)盤整甚至是下跌,看來是注定的了。 |