4月14日,溫家寶主持召開國務院常務會議,研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。
會議評估了1月10日《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(即國十一條)發(fā)布以來,全國房地產市場的變化情況。會議認為,在“國十一條”等一系列政策的調控下,全國房地產市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭,加大了居民通過市場解決住房問題的難度,增加了金融風險。會議將近期房價過快上漲的原因歸結為既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因,也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力,投機性購房大量增加有關。
據此,會議對未來房地產調控政策措施的主基調是兩個“更為”:必須采取“更為嚴格、更為有力”的措施,堅決遏制部分城市房價過快上漲,并且提出了包括抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設以及加強市場監(jiān)管等四項具體的措施,即新“國四條”(以別于2009年12月14日國務院常務會議提出的舊“國四條”)。如果自己剖析這四條舉措,和以前的一系列調控政策比較,無論是在力度、針對性,還是具體的操作性上,不僅突出了打擊投機炒房等重點目標,更重要的是,針對每一項具體的政策,都提出了具體的操作和處罰意見。如果說之前的調控政策屬于全面治理的話,新的“國四條”則追求的是突出重點,精準打擊,通過差別化的土地、信貸和稅收政策,精準打擊投資投機行為,使得政策更具有針對性,政策的亮點和力度可謂空前。具體而言:
其一,應用差別化的金融和稅收政策,抑制包括投機炒房在內的不合理的需求。比如,在信貸政策上實行堅決的去“杠桿化”,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。這種累進的信貸政策自1998年以來,是最為嚴格的,而且授權地方政府可以采取臨時性措施,限制各種名目的炒房和投機性購房。而在稅收政策上,雖然沒有提出具體的舉措,但政策的意圖已經非常明顯,依然是通過差別化的稅收政策,引導個人住房消費、調節(jié)個人房產收益,這方面,政策的選項可以是暴利稅,可以是房產稅,也可以通過特別消費稅等進行調節(jié),相信國家稅務總局很快會有操作性的意見出臺。
其二,治理土地市場的亂象,通過差別化的土地政策,保障土地供應,避免人為地制造土地稀缺的恐慌。在土地政策上,結合4月15日國土資源部召開的今年全國住房供地情況的新聞發(fā)布會,主要措施有:一是土地供應增量大幅增加,2010年度住房用地計劃為18萬公頃,遠高于去年的76461公頃,而其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%,這里需要強調說明的是,在三類住房用地中,包含中小套型商品房用地。中小套型商品房計劃供地總量80431公頃,超過去年全國實際住房用地總量,也就是說,從增量上土地不稀缺。二是實行差別化的土地供應,要求保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。三是提出了土地招拍掛的改進的方向,提出要探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。
其三,保障性住房建設規(guī)模遠遠多于政府工作報告提出的指標!皟蓵惫ぷ鲌蟾,政府提出今年保障性住房建設的規(guī)模是200萬套,棚戶區(qū)改造是130萬套,新的“國四條”則突出在保障房建設方面的“加快”,要在2010年完成建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套。
其四,在市場監(jiān)管方面,對于炒地、捂盤惜售、哄抬房價等行為提出了具體的懲罰措施。從去年的情況看,正是因為炒地、捂盤惜售和近期哄抬房價等行為,造成了恐慌性的購買,而盡管政策三令五申,但并沒有對開發(fā)企業(yè)有實質性的處罰的舉措。新“國四條”提出要對有這些行為的開發(fā)商限制新購置土地,暫停批準上市、再融資和重大資產重組,商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,對囤積房源、哄抬房價等行為性質惡劣的,依法取消房地產市場經營資格,力度和操作性大大增強。
總而言之,“新國四條”無論是針對性,還是嚴厲程度,可操作性都遠好于前期諸多試探性的舉措,也抓住了目前房價高燒不退的根本癥結所在,但不得不指出,任何一項政策,成功的關鍵在于是否真正的落實。正如本次國務院常務會議指出的,之前的調控政策見效不盡如人意,與“一些地方認識不到位、落實調控措施不力”有很大的關系。中國房地產的調控已經到了一個非常關鍵的時刻,房價的瘋狂和累計的泡沫已經危及社會的穩(wěn)定和政權的安危,調控房價沒有任何退路,這是一場絕對不能輸?shù)膽?zhàn)爭,必須破釜沉舟地去執(zhí)行,以贏民心、疏民怨。
(作者系經濟學博士) |