近日，國辦發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即10號文)。完善部署打擊投機，遏制高房價的差別化信貸和稅收政策，為市場退燒的決心和嚴厲程度空前。
　　在10號文里，除了將二套房貸的首付提高至50%，房價過高的城市的三套房貸暫停之外，在稅收政策上，強調要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。
　　由此可見，盡管本輪調控風暴的主要對象是投資性購房和各種炒房行為，但在稅收政策上，究竟祭出什么樣的差別化政策用以精準打擊房地產投資行為，情況依然不明。而各種猜測和說法可謂眾說紛紜，有說以征收特別消費稅的名義，有說以征收物業(yè)稅的名義，更有說以征收暴利稅的形式。比如，前期就有媒體報道，繼重慶準備征收特別房產消費稅后，上海也將開征住房保有稅。而更確切的消息稱，針對房產征稅的試點地區(qū)可能定在京、滬、深、渝四個城市，而重慶的消費稅試點也已被管理層批復。其實，物業(yè)稅也好，住房保有稅也罷，大家更多的關注點并不在于稅收本身的制度設計，而對其的絕大部分的期待是作為撲滅高房價虛火的政策工具。
　　如果真如媒體報道，四個城市真的試點“房產稅”，事實上意味著物業(yè)稅“借殼上市”。物業(yè)稅從國外來看，大多叫房產稅、不動產稅，或者財產稅等，也就是對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定的稅款，納稅數額隨著房產的升值而提高。這和上海傳說中的住房保有稅有點相似，但和物業(yè)稅比較，似乎缺乏土地出讓金納入物業(yè)稅這個最值得期待的看點。因為在中國，大家之所以認為物業(yè)稅的開征會使得房價下降，就是認為將把土地出讓金納入物業(yè)稅，分70年而不是一次征收。如果物業(yè)稅以房產保有稅的名義出現，則很顯然和土地出讓金根本沒有任何關系。將土地出讓金分70年來繳納的人根本就欠缺技術層面的考慮，也是對民眾的極大誤導。而決策層如果真的在四大城市試點，則意味著，物業(yè)稅的制度選擇將是“費加稅”，而絕對不是將土地出讓金內化到物業(yè)稅中的“費改稅”模式。
　　鑒于房產保有稅屬于新的稅種，征收的法律程序繁瑣，而目前房價的非理性容不得必須走繁瑣法律程序的新稅，在這種情況下，似乎重慶的房產特別消費稅更有可能率先推出。從現有的信息看，重慶的房產稅是針對二套以上的購房或者購買高檔住房的行為征收的消費稅，其征收對象既有購買多套房產的行為，又有購買單價高、戶型大的“高端房”的行為。很顯然，這種特別消費稅既可以起到抑制投機的作用，同時又不通過開征新的稅種，可以規(guī)避繁瑣的立法程序。當然，這個稅收的好處除了抑制投機之外，還有引導合理消費的功能。如果按照重慶的設想，對200平方米以上的大房子，或者價格遠遠高于普通房的“高端房”征收懲罰性的消費稅，一方面可以抑制住房的高消費，另一方面也可以引導開發(fā)商調整商品房供應結構，更多開發(fā)小戶型的普通商品房。
　　至于外界熱議的暴利稅，則在10號文里較為明確，不再單獨開設新的稅種，而是對現有的土地增值稅進行規(guī)范即可。土地增值稅就是對轉讓國有土地使用權及其地上房產的行為征收的一種流轉稅，征稅對象為增值額，稅率為30%-60%的四檔累進稅率。土地增值稅本質上其實就是房地產暴利稅，但由于在執(zhí)行中并未嚴格征收，而在2008年11月1日，對個人轉讓二手房的行為，又暫停征收土地增值稅，使得這個完全可以用來打擊投機性購房的稅種沒有發(fā)揮應有的威力，這次重新強調，料將起到暴利稅的引導抑制作用。
　　當然，對于中國房地產稅收體系而言，其在制度設計上不能僅僅滿足抑制房價等短期功利性的作用，而是應該考慮建立一個比較完善科學的稅收制度體系。目前中國房地產稅收體系是在1988年開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅后形成的，稅種包括營業(yè)稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。而各種雜費多不勝數。整個房地產不僅稅制體系不統(tǒng)一，在計稅依據、稅率設計等方面都存在很大的缺陷，而且，國外對于房地產稅大多集中在“擁有”環(huán)節(jié)，而不是“交易”環(huán)節(jié)，我國則相反，“交易”征收重稅，“擁有”卻輕稅或無稅，在供應緊張的情況下卻抑制了房屋的供應。因此，中國房地產稅收需要構建科學的制度體系，而不是為了僅僅應對短期調控房價的需要。就此而言，除了四大直轄市可能試點的房產稅，以及重慶擬試點的特別消費稅，還應取消重復性的各種稅費，最終形成一個以房產稅為核心，以特別消費稅為補充，而大幅度削減交易環(huán)節(jié)稅費的制度體系。