房市新政須堅(jiān)持民生住房理念
    2008-10-28    作者: 吳志峰    來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)

  當(dāng)前房市雖然成交量低迷,然而政府有比救市更重要的任務(wù),就是厘清民生性住房的理念并堅(jiān)持之,努力使全體人民“住有所居”。

  在地方政府紛繁復(fù)雜的“救市”方案后,因成交量極度萎縮而日顯蕭條的房市又響起即將漲價(jià)的聲音。然而,日前中央政府推出的房產(chǎn)新政除了降低交易稅費(fèi)外,還將大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,被市場(chǎng)普遍預(yù)期的放松“二套”房貸政策并未出爐。房產(chǎn)新政實(shí)際上透露了民生性住房的理念,表明中央對(duì)前期房?jī)r(jià)暴漲和房市泡沫是非常警惕的。
  自1998年住房制度改革以來(lái),房?jī)r(jià)一路上漲,尤其是2005-2007年,房?jī)r(jià)翻番,市場(chǎng)炒作和投機(jī)盛行,泡沫積累較大,已威脅經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生。造成房?jī)r(jià)上漲的原因非常復(fù)雜,但可以總結(jié)為“需求的集中釋放效應(yīng)”。
  需求集中釋放表現(xiàn)為五方面需求的疊加:住房制度改革將原來(lái)福利分房制度下積累的巨大需求在短時(shí)間釋放;中國(guó)巨大的地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距將住房需求向生存環(huán)境相對(duì)優(yōu)越的東部發(fā)達(dá)城市集中;商業(yè)銀行改革期間的利潤(rùn)導(dǎo)向?qū)⒆》啃刨J視為抓手,由此將潛在的住房需求大量釋放;城市化進(jìn)程中的拆遷改造將人們趕往住房市場(chǎng);住房投資品屬性被開發(fā)成吸納大量流動(dòng)性的投機(jī)市場(chǎng),由此激發(fā)了巨大的投機(jī)需求。而住房的供給由于與土地市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái),具有壟斷性和低彈性特點(diǎn),當(dāng)集中釋放的需求疊加遇上低彈性的供給時(shí),其結(jié)果就是房?jī)r(jià)暴漲和房市泡沫了。
  這五方面的需求通常被房地產(chǎn)商和相關(guān)利益人群解讀為“真實(shí)需求”,以此作為支撐房?jī)r(jià)暴漲的理由。實(shí)則不然,需求的集中釋放實(shí)際上反映了政府部門的失職。因?yàn)樽》侩m是私有物品,但房?jī)r(jià)卻有很強(qiáng)的公共品性質(zhì),因此政府對(duì)房市泡沫有不可推卸的責(zé)任。
  當(dāng)前房市雖然成交量低迷,然而政府有比救市更重要的任務(wù),就是厘清民生性住房的理念并堅(jiān)持之,努力使全體人民“住有所居”。政府應(yīng)注重梳理市場(chǎng)需求、分類住房供給,將集中釋放的住房需求分流,適當(dāng)壓抑由信貸激發(fā)的多套住房需求,加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的力度。
  具體說(shuō)到民生性住房理念,應(yīng)堅(jiān)持每一戶城市居民有權(quán)且限購(gòu)一套經(jīng)濟(jì)適用房;買不起經(jīng)濟(jì)適用房的低收入群體可租住廉租房;廉租房退租可購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用房;經(jīng)濟(jì)適用房由政府原價(jià)回購(gòu)后可免契稅購(gòu)買一套商品房;不鼓勵(lì)購(gòu)買二套以上商品房,且對(duì)兩套以上商品房征收物業(yè)稅,對(duì)別墅等房產(chǎn)征收奢侈稅和物業(yè)稅;對(duì)已購(gòu)買一套商品房者退還稅費(fèi)。使市場(chǎng)形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu),廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房由政府保障供給,商品房由市場(chǎng)解決,政府以稅費(fèi)調(diào)控。
  由此觀之,之前一些地方政府推出的“救市”措施存在很大問(wèn)題。比如長(zhǎng)沙不再推經(jīng)濟(jì)適用房,而是直接以貨幣補(bǔ)貼,進(jìn)一步將需求疊加到商品房上,助漲房?jī)r(jià);西安、南京對(duì)購(gòu)房戶發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼,直接以納稅人的錢來(lái)補(bǔ)貼一般商品房,該管的經(jīng)濟(jì)適用房卻不建,于理于法均不通;杭州、上海重提購(gòu)房入戶,則進(jìn)一步將中西部和農(nóng)村的購(gòu)買力向東部沿海轉(zhuǎn)移。這些措施均屬救一時(shí)之急而不考慮長(zhǎng)遠(yuǎn),嚴(yán)重偏離民生性住房的理念。
  政府如果是為了救經(jīng)濟(jì)而救房市,必須堅(jiān)持貫徹民生性住房理念。當(dāng)前推動(dòng)我國(guó)發(fā)展有三大動(dòng)力,一是工業(yè)化,二是城市化,三是市場(chǎng)化。對(duì)于工業(yè)化,貫徹民生性住房理念有助于制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)降低經(jīng)營(yíng)成本、合理安置員工生活,使企業(yè)將精力集中在研發(fā)、工藝和營(yíng)銷建設(shè)上,而不是大小企業(yè)奔房產(chǎn);對(duì)于城市化,貫徹民生性住房理念有助于人們進(jìn)城后及時(shí)安置家業(yè),有利于社會(huì)穩(wěn)定,比如英國(guó)二戰(zhàn)后,人們涌入城市后,是政府大力發(fā)展保障性住房幫助人們安家置業(yè),使經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定的繁榮發(fā)展階段;對(duì)于市場(chǎng)化,一般的理解是住房是私有物品,政府無(wú)需干預(yù)。然而當(dāng)大量居民被高房?jī)r(jià)擠出市場(chǎng)住無(wú)所居時(shí),社會(huì)就會(huì)不穩(wěn)定。市場(chǎng)的無(wú)序運(yùn)轉(zhuǎn)最終會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)惡性循環(huán),只有政府堅(jiān)持民生性住房理念,疏導(dǎo)市場(chǎng)需求、分類市場(chǎng)供給,方可促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

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