讓房地產(chǎn)擺脫原罪枷鎖,健康發(fā)展,開征物業(yè)稅是個契機。
5月25日,中國政府網(wǎng)公布《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》,提出“深化房地產(chǎn)稅制改革,由財政部、稅務總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部四部委研究開征物業(yè)稅”。早在2003年,中共十六屆三中全會就明確提出:“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應取消有關收費!
從稅費改革與建立公共財政的高度征收物業(yè)稅,將使中國房地產(chǎn)業(yè)走上陽關道;以投機主義色彩將物業(yè)稅單純視為提高居住成本、打壓房價的手段,將使中國房地產(chǎn)業(yè)在原罪的羊腸小道上越走越遠。
物業(yè)稅與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費不同,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費著重在交易、流通環(huán)節(jié)一次性收取重稅,占房價的比例各地不同,從35%到60%都有。在交易流通環(huán)節(jié)征稅可以產(chǎn)生兩個結(jié)果,一是地方政府刺激房地產(chǎn)流轉(zhuǎn),以便收取更多的稅費;二是在賣方市場中,出售一方將成本轉(zhuǎn)嫁給購買者,加重了購買者的負擔。
物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象、在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的稅收,不動產(chǎn)擁有者按照市場評估價格,每年繳納不同的稅收。稅收行為不是一次性的,而是長期的。
物業(yè)稅有三個主要功能不能遺忘。
首先,物業(yè)稅是公共財政透明化運作的產(chǎn)物。如叢誠先生所說,物業(yè)稅是地方稅收的最后來源,在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。地方政府核定的物業(yè)稅總額和稅率,是根據(jù)每年地方財政盈缺而定,充裕則少征,不足則多征。美國、加拿大、英國、新西蘭等國莫不如此。在北歐一些國家,比如瑞典,物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種,甚至被賦予了調(diào)節(jié)社會貧富差距和抑制社會財富分配不均的作用。
物業(yè)稅有一定的彈性,對于地方政府公開財政的透明度有極高的要求,同時對于地方財政的支出有剛性約束,這樣業(yè)主才能繳得心服口服。在征收物業(yè)稅之前,政府得看看自己建立公共財政透明度的約束有多大。
其次,物業(yè)稅有抑制房地產(chǎn)投資的作用。政府根據(jù)每年的評估價在持有環(huán)節(jié)按年征收,也就是說政府直接進入了收益環(huán)節(jié)獲取購房者的部分紅利,并且稅率根據(jù)房價與公共財政情況每年不同。
這把劍的鋒利之處在于,每年根據(jù)市場價格評估,稅率每年調(diào)整公布,計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當年估價和公布稅率的乘積,一年一收,也就是說,政府每年都會根據(jù)市場價格取走物業(yè)增值部分的紅利,對于投資者來說,就是一年一落的達摩克利斯之劍,如果政府要抑制投資,可能提高稅率,增加保有環(huán)節(jié)的成本,成為紅利獲得者,投資者的風險系數(shù)大大增加。除非房地產(chǎn)進入顯而易見的漲價軌道,否則,購房投資者將三思而行。
第三,開征房地產(chǎn)物業(yè)稅意味著房地產(chǎn)稅費的徹底改革,意味著去除土地財政,改變一次性收取70年土地出讓金的格局。否則,所謂征收物業(yè)稅就是在交易、流通和保有環(huán)節(jié)重復收稅。
目前,房地產(chǎn)稅費數(shù)不勝數(shù),成為公共財政的黑洞,連業(yè)內(nèi)人士都難以厘清。2008年兩會期間,10位全國政協(xié)委員批地方政府的過高稅費抬高了房價。委員們已經(jīng)在“河南省房地產(chǎn)協(xié)會”的幫助下,對重慶、四川、江蘇、安徽四個省市房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成以及房地產(chǎn)、建筑兩個產(chǎn)業(yè)各項稅費對當?shù)卣斦杖氲呢暙I率進行了調(diào)查,發(fā)現(xiàn)各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用,除了土地出讓金和雙重配套費外,還要收藍圖審查費、防雷檢驗費等多達50余項、涉及25個部門、總計占房價15%~20%的費用。所謂藍圖審查費不過是索取一份圖紙,就要收取幾十萬元人民幣的費用。
可以明確地說,不進行房地產(chǎn)稅費清理,而出于解決地方財政不足、抑制房價過快增長的短期目的,物業(yè)稅不僅無法起到正本清源的作用,反而會稅上加稅,讓普通工薪階層望房興嘆。
(作者系每日經(jīng)濟新聞首席評論員) |