從低谷到巔峰,2009年樓市瘋狂漲幅超過(guò)了以往任何一年,其中“剛投”的推動(dòng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“剛需”。如何才能控制房?jī)r(jià)上漲的步伐?消費(fèi)者都寄希望于政府能出重手抑制投機(jī)。 昨日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的房產(chǎn)新政,雖然被諸多專家和網(wǎng)絡(luò)媒體稱為“優(yōu)惠終止”,但恐怕很難完全達(dá)到大眾所期待的效果。因?yàn)閷?年的營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)到5年,只是將2008年底出臺(tái)的優(yōu)惠政策收緊了“一小半”,對(duì)投機(jī)者優(yōu)惠更大的“差額征收”政策依然被保留了下來(lái)。 讓我們回顧一下一年前的另一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議吧,當(dāng)時(shí)的新政規(guī)定:將原來(lái)個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限,由超過(guò)5年改為超過(guò)2年。 但更重要一條政策往往為人忽視:滿2年的非普通住宅和不滿2年的普通住宅出售,所繳納營(yíng)業(yè)稅的數(shù)額,不再是之前的總價(jià)的5.5%,而是買賣差價(jià)的5.5%。 被昨日常務(wù)會(huì)議保留的這條政策,實(shí)際優(yōu)惠力度是免征時(shí)限的數(shù)倍! 例如:一套2005年以160萬(wàn)元購(gòu)入的普通住宅,2008年以200萬(wàn)元賣出,營(yíng)業(yè)稅是200萬(wàn)元×5.5%=11萬(wàn)元;2009年以200萬(wàn)元賣出,營(yíng)業(yè)稅全免為零;如果到2010年,還是以200萬(wàn)元賣出,那么所需繳納的營(yíng)業(yè)稅是(200萬(wàn)-160萬(wàn))×5.5%=2.2萬(wàn)元。 可見(jiàn)此次政策調(diào)整后,賣方只增加了很低的成本,與2008年相比仍享受了巨大的優(yōu)惠。 對(duì)于非普通住宅來(lái)說(shuō),投機(jī)者增加的成本也微乎其微。滿5年的非普通住宅,2010年與2009年相比,仍然只需繳納差價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅,成本不變;2年至5年間的非普通住宅,增加了相當(dāng)于差價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅成本。 算完這個(gè)簡(jiǎn)單的算術(shù),我們不妨大膽預(yù)測(cè)一下明年的樓市走向吧。 2009年投機(jī)樓市最“合理”的理由,莫過(guò)于“防通脹”,因此產(chǎn)生了大量“剛性投資需求”。對(duì)于“剛投”們來(lái)說(shuō),既然買房是為了防止長(zhǎng)期通脹導(dǎo)致的財(cái)富縮水,為了“老有所養(yǎng)”,預(yù)設(shè)的投資周期一般較長(zhǎng),大多不會(huì)低于5年;既然要保值增值,地段稀缺、產(chǎn)品稀缺的豪宅自然是最受青睞的投資品。在這樣的邏輯下,新政沒(méi)有增加投資的任何成本,對(duì)豪宅的需求怎么會(huì)減少?在豪宅的帶動(dòng)下,增加了少量成本的普通住宅會(huì)不會(huì)水漲船高? 當(dāng)然這是站在純粹數(shù)字理性的角度來(lái)簡(jiǎn)單推斷,從10多年的發(fā)展歷程來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都是感性大過(guò)理性的。 對(duì)政策的風(fēng)向也就是后續(xù)政策的預(yù)判,往往比現(xiàn)實(shí)政策對(duì)市場(chǎng)心理的影響更大,而中國(guó)消費(fèi)者往往會(huì)過(guò)度解讀政府政策。市場(chǎng)參與各方在明年第一季度,將會(huì)有個(gè)觀望期,成交量在2009年底爆發(fā)后歸于沉寂,二季度后當(dāng)看到宏觀經(jīng)濟(jì)仍然紅火,通脹開(kāi)始顯露,而交易成本增加有限,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)掀起又一波高峰。 |