寄望民生住房體系切實有效抑制樓市投機
    2009-12-23    作者:章劍鋒    來源:上海證券報

    完善民生住房體系,實行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要。各地政府起碼需要將全年住房建設用地總量中的60%投入到民生住房上去,可以通過專門的民生住房委員會公開向社會招標,在保證一定利潤的前提下,向社會企業(yè)和第三方機構委托開發(fā)與銷售權。民生住房體系的成形,有望全力促使樓市向理性和正常秩序回歸! 
  最近一段時間,管理層數(shù)度發(fā)出將集中精力抑制投機性購房的信號,具體措施是增加普通住房和保障住房的供應。在樓市投機現(xiàn)象正將整個市場再度推向風口浪尖之時,我們終于能夠感受到一種基本共識的形成——整個房地產(chǎn)市場不可以永遠在“成也投機、敗也投機”的棋局中打轉(zhuǎn)兒,“銀行信貸支持-房地產(chǎn)火熱-固定資產(chǎn)投資激增-消費需求擠出”這樣的邏輯鏈條,再也無法持續(xù)下去了,如果再讓地方政府無顧忌地炒地,投機者高杠桿炒房,后果難以設想。非得痛下決心變革不可。寧可犧牲短暫的GDP增長,也要傾全力推動中國經(jīng)濟邁入一個新的增長路徑。
  從2007年前調(diào)控層面的一收,到2008 年末的一放、再到目前的又一收,可以說,房產(chǎn)調(diào)控的拿捏軌跡是非常明顯的。但是,怎么抑制樓市的投機?這又是一個極為棘手的問題。綜合各種市場經(jīng)驗來看,投機現(xiàn)象幾乎不可抑制。概而言之,那種不以自住為目的、非改善性的、以交易利潤為終極追求的房屋購買行為,都是投資性購買。而凡是投資性的購買,無一例外都應歸入投機行為。正是這種帶有冒險性、破壞性和擠壓性的機會主義逐利行為,推動了我們整個市場的興旺。雖然已經(jīng)有不少人批評這給市場帶來的是非理性的、虛假的繁榮,但我們顯然不能否認這樣一個事實,即此類投機性資本一旦被抽離,市場頃刻之間就會被重新歸零。
  面對北京、上海的驚人房價,回望最近幾次與房地產(chǎn)的泡沫密切相關的全球和區(qū)域經(jīng)濟危機,海內(nèi)外諸多學者莫不以為,房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟最大的隱患。
  中國當下樓市生態(tài)過于殘酷,證明這個市場中生成了一個低級的、低效率的但又過于牢固錯雜的食物鏈,F(xiàn)在的住房購入者,一般都是兩類人,一類有產(chǎn)者,一類無產(chǎn)者。有產(chǎn)者,是指那些有其積累的人,他們的購買方式,通常是借助銀行炒買房屋。自己的錢多半不動,炒來炒去都是掏國家和人民的錢;要么就是一伙人通過某種契約方式向社會籌資,組成民間團體從事炒買運作,這些人不是機構性質(zhì)的,就是小團隊性質(zhì)的。但不管怎么樣,可以說都是職業(yè)炒家。
  另一類無產(chǎn)者,是指那些本來有一定積累,但并不想通過資本運作去追求風險收益的自住購買者。這些人,盡管屬于風險厭惡者,但抵抗不住市場輿論的蠱惑和現(xiàn)實處境的壓力,只得一腔悲情投身市場,把自己的余生貢獻給開發(fā)商和銀行。而恰恰是這一部分人,是那些職業(yè)炒家的存在土壤。換言之,投機現(xiàn)象之所以愈演愈烈,是因為市場的正常供給短缺所致,其結(jié)果,是資本對民生構成了擠出。民生的問題,遂變成了一種以簡單的支付能力為唯一標準度量的競價游戲。
  市場并不能解決所有問題。要抑制投機,必須將投資品功能和居住品功能從房屋上剝離開。過去10多年來,正是因為這種人為的屬性混淆和錯位,導致房地產(chǎn)開發(fā)和供給偏向一隅。所謂商品房,顧名思義,就是一件商品,投資品功能被推到了極致,居住品功能則受到嚴重抑制或淡化,結(jié)果人人只能跟著市場走,說確切一點,是只能跟著少數(shù)一些投機家引領的風向走。普通住房的價格屢屢被炒成了奢侈品。普通消費者連基本的議價能力都被奪走了。
  還住房以本來面目,使之向居住品功能回歸,必須解決短缺問題。短缺并不意味著真實的供給能力不夠,而是因為壟斷,也即供給環(huán)節(jié)也存在著投機行為。這種壟斷,是多層次的,土地首先被多主體壟斷著,進而在住房開發(fā)和銷售層面,又被多主體壟斷,如此一來,房地產(chǎn)價格只會投機炒作中變得更加脫離實際。
  中央政府最近提出要實行差別性的信貸政策,以支持自住和改善型購買行為,這當然是一種靈活的策略。但簡單的金融層面的支持,仍不能自根本上改變目前日益嚴重的失衡局面。若把握不好,將鼓勵更多普通購買人積極進入一個投資品市場,而非居住品市場,這樣一來,或許會使得資本炒作更加猖獗。
  只有完善民生住房體系,才能限制商品房的投資品功能被無限放大,產(chǎn)生諸多外部性問題。民生住房的建設,差別性金融政策自然是題中應有之義,除此之外,筆者以為,實行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要?刂仆恋氐恼,在向普通購買人加大按揭信貸傾斜的同時,還需要加大這類住房的土地供給,不走市場,改為從儲備用地中直接劃撥,以防止被中間商推高地價,進而哄抬房價。
  以目前的情況看,各地政府起碼需要將全年住房建設用地總量中的60%投入到民生住房上去,而將其余的40%交由開發(fā)商們?nèi)ジ倶,用以建設純粹的靠支付能力和市場調(diào)節(jié)實現(xiàn)投資利潤的商品房。在大量用地的支撐下,民生住房體系的成形,有望使房屋的居住品功能得到充分彰顯,從而進一步對陷于瘋狂的投資品房屋市場造成一種競爭性抑制,全力促其向理性和正常秩序回歸。
  民生住房用地劃出之后,可以通過一個專門的民生住房委員會公開向社會招標,在保證一定利潤的前提下,確立“價低者得”的原則,借助價格向下的競爭方式,向社會企業(yè)和第三方開發(fā)建設機構委托開發(fā)與銷售權。價格可以分為幾塊,一部分由財政補貼,一部分由普通業(yè)主自行支付,相應地,由于是民生工程,稅費亦需減免,如涉及到信貸層面,宜充分實行差別性的信貸政策。受委托的開發(fā)商從中賺得的利潤,應是包含建設成本在內(nèi)的代工費用和勞務費用,以及相應的委托性雇傭金。
  一言以蔽之,最有效的抑制樓市投機辦法,要看民生住房體系的建設;而建設民生住房體系,又要看政府是否能拿出魄力,當機立斷。

(作者系房地產(chǎn)事務專欄作家,現(xiàn)居北京)

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