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完善民生住房體系，實行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要。各地政府起碼需要將全年住房建設用地總量中的60%投入到民生住房上去，可以通過專門的民生住房委員會公開向社會招標，在保證一定利潤的前提下，向社會企業(yè)和第三方機構委托開發(fā)與銷售權。民生住房體系的成形，有望全力促使樓市向理性和正常秩序回歸�！ �
最近一段時間，管理層數(shù)度發(fā)出將集中精力抑制投機性購房的信號，具體措施是增加普通住房和保障住房的供應。在樓市投機現(xiàn)象正將整個市場再度推向風口浪尖之時，我們終于能夠感受到一種基本共識的形成——整個房地產(chǎn)市場不可以永遠在“成也投機、敗也投機”的棋局中打轉(zhuǎn)兒，“銀行信貸支持-房地產(chǎn)火熱-固定資產(chǎn)投資激增-消費需求擠出”這樣的邏輯鏈條，再也無法持續(xù)下去了，如果再讓地方政府無顧忌地炒地，投機者高杠桿炒房，后果難以設想。非得痛下決心變革不可。寧可犧牲短暫的GDP增長，也要傾全力推動中國經(jīng)濟邁入一個新的增長路徑。
從2007年前調(diào)控層面的一收，到2008
年末的一放、再到目前的又一收，可以說，房產(chǎn)調(diào)控的拿捏軌跡是非常明顯的。但是，怎么抑制樓市的投機？這又是一個極為棘手的問題。綜合各種市場經(jīng)驗來看，投機現(xiàn)象幾乎不可抑制。概而言之，那種不以自住為目的、非改善性的、以交易利潤為終極追求的房屋購買行為，都是投資性購買。而凡是投資性的購買，無一例外都應歸入投機行為。正是這種帶有冒險性、破壞性和擠壓性的機會主義逐利行為，推動了我們整個市場的興旺。雖然已經(jīng)有不少人批評這給市場帶來的是非理性的、虛假的繁榮，但我們顯然不能否認這樣一個事實，即此類投機性資本一旦被抽離，市場頃刻之間就會被重新歸零。
面對北京、上海的驚人房價，回望最近幾次與房地產(chǎn)的泡沫密切相關的全球和區(qū)域經(jīng)濟危機，海內(nèi)外諸多學者莫不以為，房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟最大的隱患。
中國當下樓市生態(tài)過于殘酷，證明這個市場中生成了一個低級的、低效率的但又過于牢固錯雜的食物鏈�，F(xiàn)在的住房購入者，一般都是兩類人，一類有產(chǎn)者，一類無產(chǎn)者。有產(chǎn)者，是指那些有其積累的人，他們的購買方式，通常是借助銀行炒買房屋。自己的錢多半不動，炒來炒去都是掏國家和人民的錢；要么就是一伙人通過某種契約方式向社會籌資，組成民間團體從事炒買運作，這些人不是機構性質(zhì)的，就是小團隊性質(zhì)的。但不管怎么樣，可以說都是職業(yè)炒家。
另一類無產(chǎn)者，是指那些本來有一定積累，但并不想通過資本運作去追求風險收益的自住購買者。這些人，盡管屬于風險厭惡者，但抵抗不住市場輿論的蠱惑和現(xiàn)實處境的壓力，只得一腔悲情投身市場，把自己的余生貢獻給開發(fā)商和銀行。而恰恰是這一部分人，是那些職業(yè)炒家的存在土壤。換言之，投機現(xiàn)象之所以愈演愈烈，是因為市場的正常供給短缺所致，其結(jié)果，是資本對民生構成了擠出。民生的問題，遂變成了一種以簡單的支付能力為唯一標準度量的競價游戲。
市場并不能解決所有問題。要抑制投機，必須將投資品功能和居住品功能從房屋上剝離開。過去10多年來，正是因為這種人為的屬性混淆和錯位，導致房地產(chǎn)開發(fā)和供給偏向一隅。所謂商品房，顧名思義，就是一件商品，投資品功能被推到了極致，居住品功能則受到嚴重抑制或淡化，結(jié)果人人只能跟著市場走，說確切一點，是只能跟著少數(shù)一些投機家引領的風向走。普通住房的價格屢屢被炒成了奢侈品。普通消費者連基本的議價能力都被奪走了。
還住房以本來面目，使之向居住品功能回歸，必須解決短缺問題。短缺并不意味著真實的供給能力不夠，而是因為壟斷，也即供給環(huán)節(jié)也存在著投機行為。這種壟斷，是多層次的，土地首先被多主體壟斷著，進而在住房開發(fā)和銷售層面，又被多主體壟斷，如此一來，房地產(chǎn)價格只會投機炒作中變得更加脫離實際。
中央政府最近提出要實行差別性的信貸政策，以支持自住和改善型購買行為，這當然是一種靈活的策略。但簡單的金融層面的支持，仍不能自根本上改變目前日益嚴重的失衡局面。若把握不好，將鼓勵更多普通購買人積極進入一個投資品市場，而非居住品市場，這樣一來，或許會使得資本炒作更加猖獗。
只有完善民生住房體系，才能限制商品房的投資品功能被無限放大，產(chǎn)生諸多外部性問題。民生住房的建設，差別性金融政策自然是題中應有之義，除此之外，筆者以為，實行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要�？刂仆恋氐恼�，在向普通購買人加大按揭信貸傾斜的同時，還需要加大這類住房的土地供給，不走市場，改為從儲備用地中直接劃撥，以防止被中間商推高地價，進而哄抬房價。
以目前的情況看，各地政府起碼需要將全年住房建設用地總量中的60%投入到民生住房上去，而將其余的40%交由開發(fā)商們?nèi)ジ倶�，用以建設純粹的靠支付能力和市場調(diào)節(jié)實現(xiàn)投資利潤的商品房。在大量用地的支撐下，民生住房體系的成形，有望使房屋的居住品功能得到充分彰顯，從而進一步對陷于瘋狂的投資品房屋市場造成一種競爭性抑制，全力促其向理性和正常秩序回歸。
民生住房用地劃出之后，可以通過一個專門的民生住房委員會公開向社會招標，在保證一定利潤的前提下，確立“價低者得”的原則，借助價格向下的競爭方式，向社會企業(yè)和第三方開發(fā)建設機構委托開發(fā)與銷售權。價格可以分為幾塊，一部分由財政補貼，一部分由普通業(yè)主自行支付，相應地，由于是民生工程，稅費亦需減免，如涉及到信貸層面，宜充分實行差別性的信貸政策。受委托的開發(fā)商從中賺得的利潤，應是包含建設成本在內(nèi)的代工費用和勞務費用，以及相應的委托性雇傭金。
一言以蔽之，最有效的抑制樓市投機辦法，要看民生住房體系的建設；而建設民生住房體系，又要看政府是否能拿出魄力，當機立斷。
（作者系房地產(chǎn)事務專欄作家，現(xiàn)居北京） |