房?jī)r(jià)回歸常態(tài)才是真的常態(tài)
    2010-03-22    作者:陳家琳    來(lái)源:證券日?qǐng)?bào)

    春節(jié)前一周筆者去三亞度假。選這個(gè)時(shí)點(diǎn),除了想去親身感受一下海南國(guó)際旅游島的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆氛圍外,主要是考慮打個(gè)“時(shí)間差”,避開(kāi)節(jié)日高峰時(shí)酒店房?jī)r(jià)的“溫柔一刀”。
  其實(shí),海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾個(gè)月的狂熱可看成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去十二個(gè)月的縮影。為了厘清在抑制投機(jī)性需求政策出臺(tái)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況,我們的投研團(tuán)隊(duì)在3月初的一周內(nèi)拜訪了三家房地產(chǎn)上市企業(yè)(2009年的銷售額分別超過(guò)了600億、500億及200億人民幣,頗具代表性),并考察了在上海浦東世博板塊的4個(gè)樓盤及周邊的房產(chǎn)中介?傮w感覺(jué)是:1、開(kāi)發(fā)商面對(duì)慘淡的新年前二月銷售數(shù)字,對(duì)全年基本保持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”(這聽(tīng)上去有點(diǎn)像基金經(jīng)理們?cè)诿鎸?duì)不確定的前景時(shí)采用的統(tǒng)一外交辭令);2、開(kāi)發(fā)商正在提速新開(kāi)工,為了比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盡可能快地增加可售資源(標(biāo)準(zhǔn)的“囚徒博弈”,結(jié)局不會(huì)出乎意料);3、各樓盤銷售人員幾乎異口同聲地表示不會(huì)運(yùn)用價(jià)格手段,因?yàn)椤伴_(kāi)發(fā)商手里有錢,不急著賣”;4、以跑量過(guò)日子的二手房房產(chǎn)中介卻在這個(gè)早春時(shí)節(jié)感受到了絲絲寒意,雖然氣溫還沒(méi)有低過(guò)2008年的深秋;5、大部分一、二手房仍能拿到低于8.5折的二套房?jī)?yōu)惠利率,而提供低于同行利率的以未上市銀行及再融資已完成銀行為主。
  目前觀察家們都將目光投向了未來(lái)兩個(gè)月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù),并想以此作為全年趨勢(shì)的指引。目前一致預(yù)期為偏樂(lè)觀,認(rèn)為銷量將在1、2月份的低基數(shù)上迅速反彈。筆者持有不同的觀點(diǎn)?紤]到1、2009年銷量和房?jī)r(jià)的透支,2、2010年相關(guān)抑制政策的落實(shí),3、買漲不買跌的消費(fèi)心理,房地產(chǎn)銷量的回升是個(gè)小概率事件。如果全年的銷售金額能接近去年的水平,已經(jīng)可以阿彌陀佛了;這意味著——考慮到今年的房產(chǎn)均價(jià)將大幅高于去年——全年的銷售面積將下滑20%左右(這大概是目前市場(chǎng)上最悲觀的預(yù)期)。
  所以房地產(chǎn)股在未來(lái)數(shù)月獲取超額收益的機(jī)會(huì)不大。有分析師認(rèn)為在股價(jià)跌去30%之后,房地產(chǎn)股基于2010年預(yù)測(cè)利潤(rùn)的市盈率不到15倍,甚為便宜。但需要注意的是,2010年對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言是毛利率和凈資產(chǎn)收益率的頂峰,而理論上盈利周期高峰對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是低市盈率,所以此時(shí)的15倍并不是個(gè)很誘人的估值水平。
  還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)股會(huì)受益于正在升溫的人民幣升值預(yù)期。確實(shí),人民幣匯率——對(duì)美元而言——在過(guò)去的十幾個(gè)月里基本保持穩(wěn)定。就目前的政治、經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境,升值的可能性正在從一個(gè)很低的水平上升。但對(duì)于升值的時(shí)間、幅度和路徑筆者目前還沒(méi)有自己的答案。最大的不確定性來(lái)自出口前景。所以,現(xiàn)在還不能肯定升值已是鐵板釘釘?shù)氖虑,盡管目前看起來(lái)總書(shū)記將在4月份訪美的可能性也在不斷上升。
  而在另一個(gè)邏輯層面,即升值(或升值預(yù)期)對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生刺激,不過(guò),中國(guó)的情況或許會(huì)有些許與他國(guó)歷史經(jīng)驗(yàn)相悖之處,即在中國(guó),升值與房地長(zhǎng)繁榮的正相關(guān)性不是特別強(qiáng)。這背后的要點(diǎn)是:人民幣在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)仍為不完全可自由兌換貨幣。只要監(jiān)管當(dāng)局對(duì)熱錢的跨境流動(dòng)能實(shí)施有效控制,那么由升值本身導(dǎo)致的房地產(chǎn)上漲將較為有限。
  再說(shuō)回三亞。筆者從三亞回到上海已經(jīng)是小年夜了。在第二天的報(bào)紙上看到新聞,亞龍灣酒店的房?jī)r(jià)在新年攀升到了平均1.5萬(wàn)元——那可是整整10倍于僅僅幾天前的價(jià)格!沒(méi)想到又過(guò)了兩天,價(jià)格彈性發(fā)生作用,旅行社不得不虧本甩賣酒店房間,房?jī)r(jià)又迅速暴跌了90%,被打回原形。世間萬(wàn)物,回歸常態(tài)才是真正的常態(tài)。所謂新秩序下的新常態(tài),亦不過(guò)如此。

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