物理學中有種“自激”現(xiàn)象,在一個音響系統(tǒng)中,喇叭的聲音傳到麥克風里,經過擴音器的放大,會在喇叭中傳出更大的聲音,然后這些聲音又被送進了麥克風,經過放大,又在喇叭中播出來,這樣一直反復,最后就形成了尖叫。 去年下半年以來、尤其是今年“兩會”結束后,中國房地產市場上影響價格的信號十分混亂,導致土地市場、房地產市場嚴重失衡。土地價格的上漲幅度最大,而土地價格的上漲反過來又刺激房價的上漲!暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn)與房價飛漲互相作用,形成“自激”現(xiàn)象,結果是現(xiàn)在中國房地產市場上尖叫聲一片。 市場上有許多信息加速著這種“自激”現(xiàn)象:政府供應出來的部分土地又被某些開發(fā)商囤積起來,“地王”頻出,成為房地產市場上最戲劇化、最刺激的畫面。但這些都是表面現(xiàn)象,最根本的原因還是市場上錢太多、地太少。在這種市場背景下,國務院提出了新的十項政策。這些政策只是針對住宅市場,商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。 在房地產市場中,哪些品種和地區(qū)是值得投資的?應該從以下三個指標去分析:一、資金成本;二、租金回報率;三、物業(yè)稅(或資產稅)。目前中國還沒有物業(yè)稅,只有通過前兩個因素來分析,以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來估算。第一季度上海住宅的回報率為2.3%,北京為2.9%(中原地產數(shù)據(jù)),而銀行按揭貸款利率為6.5%(二套房利率),相差約-4%。根據(jù)香港房地產市場的經驗,這兩者之差超過-3%,房價一定會出現(xiàn)大跌。不同區(qū)域的不同物業(yè)品種,包括住宅、商業(yè)、辦公樓等,是否值得投資,是否存在泡沫,都可以用這種方法來衡量。 過去幾年來,商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少,既沒有得到政府鼓勵和支持,目前也不會受到政策的限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發(fā)展。 新國十條提到“引導個人合理住房消費、調節(jié)個人房產收益的稅收政策”,這句話也可以調整人們對未來投資房產的預期,冷卻市場里的頭腦發(fā)熱。在前面的問題中,我們已經分析了衡量房地產市場的三個重要指標,即資金成本、租金回報率和物業(yè)稅,現(xiàn)在北京和上海的住宅市場上,租金回報率和銀行按揭貸款利息之間已經有-4%的差距了,按照香港房地產的經驗,已經超過了臨界點。 這次新國十條針對目前房地產市場的兩個基本問題:土地供應少;錢太多,而且它在用市場的手段通過調整供求關系來平衡住宅市場、穩(wěn)定房價。過去許多行政命令往往對市場不起作用,或者是起反作用。如果要在投資房產和房地產股票兩者之間選擇的話,我認為目前投資房地產股票更合算。 通州區(qū)房價漲到每平方米3萬,甚至超過了市區(qū)中心某些地段的房價,其主要原因是城市中心地段沒有供應量了,我們看看二環(huán)內、三環(huán)內還有多少住宅新項目在銷售呢?城里可售的房子少,郊區(qū)的房源才會變得希貴,投機性需求也受到刺激,所以通州的房價漲得這么快。
北京市從3月17號開始,已經有一個月時間沒有出讓土地了,這主要是擔心出現(xiàn)新的地王。這一個月當中,北京市修改了“招拍掛”的辦法。
最近,國務院、銀監(jiān)會、北京市出臺了一系列的政策,北京土地市場到底呈現(xiàn)怎樣的局面?等北京有土地交易后,我們再來仔細觀察。我想,新的地王再不會出現(xiàn)了。 |