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| 2010-06-18 作者:傅蔚岡 來源:東方早報 |
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近日，溫家寶總理在北京看望農(nóng)民工時指出，各地要從實際出發(fā)，逐步為農(nóng)民工融入城市創(chuàng)造條件。一個農(nóng)民工向總理反映：融入城市最大的障礙就是城里的高房價。事實上，不僅僅是農(nóng)民工，城市里絕大多數(shù)的工薪階層也在為高企的房價苦惱：雖然在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之下，房價已有所回落，但國內(nèi)很多城市的房地產(chǎn)價格，對于普通工薪階層來說仍然遙不可及，一個最明顯的例子就是房價工資收入比，在中國的絕大多數(shù)城市超過了20。
房價的快速上漲被認(rèn)為是城市化的結(jié)果。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化已經(jīng)成為一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢：我國每年將近有1000萬人從農(nóng)村向城市流動，雖然他們中的絕大多數(shù)未能真正成為城鎮(zhèn)居民，但由于常年居住于城市，因此產(chǎn)生了大量的住房需求。城市居民隨著收入的增加，也有不斷改善原有住房條件的要求。在居民住房需求增加的同時，城市化還帶來大量的配套商營房屋和服務(wù)用房需求，譬如辦公、機關(guān)、社會服務(wù)、醫(yī)院、學(xué)校等方面的用房快速增加。多方需求上漲的背景，體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上必定是房產(chǎn)價格上漲。從這個角度而言，房價的快速上漲幾乎是新興市場國家的一致特征，無論是中國、越南、俄羅斯還是印度，幾乎都是如此。
不過中國城市化過程中出現(xiàn)的高房價，還有其特殊原因。首先，中國城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，使得地方政府沒有為外來人員解決住宅需求的動力。正如經(jīng)濟學(xué)家華生所說，中國城市化是封閉性的，基本為戶籍人口服務(wù)的城市化。我們的城市化第一個最主要的畸形就是只為戶籍人口服務(wù)，不為外來人口，包括農(nóng)民進城的人口服務(wù)，這樣就走向自我循環(huán)的道路。幾乎在所有的一線城市，外來人口都占了將近三分之一。當(dāng)外來人口的住房問題無法通過廉租房和經(jīng)濟適用房來解決時，那么商品房就是解決住房問題的唯一通道。在這樣的背景下，高房價問題也就很好理解了。
其次，在戶籍制度下，房屋還是社會福利的載體。在任何國家，房產(chǎn)絕不是僅僅用來提供人居住的，還有很多其他屬性，如自由的領(lǐng)地或是一種用以投資的資產(chǎn)。但在中國，房產(chǎn)除了這些一般屬性外，還具有額外的社會功能——它是一個居民在所屬城市的福利載體：從集體戶到個人戶的落戶需要住房、準(zhǔn)生證的取得需要住房、孩子入托入學(xué)需要住房……面對這些問題，如果沒有一套屬于自己的房子，那么城市居民幾乎無法獲得自己在一個城市應(yīng)有的福利。
再次，在現(xiàn)有的制度框架下，政府是高房價的最大受益者。城市的土地屬于國有，但是在現(xiàn)有的財政體制下，賣地收入實際上都歸地方政府。地方政府為了自己的利益考慮，就會有通過提高房價從而收獲更多土地出讓金的激勵。在不少地方，土地出讓金收入已經(jīng)占據(jù)了地方二分之一的財政收入，在這樣的背景下，地方政府當(dāng)然樂見房價上漲。
正是由于以上各種因素的綜合作用，中國的房價始終以超越居民收入增長的速度往前走。不過需要指出的是，高房價對于城市化是雙刃劍。一方面，地方政府通過高房價而獲得的巨額土地出讓金，使它可以提供更多的公共服務(wù)。但高房價所帶來的問題也顯而易見，一個最為直接的問題就是它讓很多外來的中低收入者無法真正融入城市生活�，F(xiàn)在很多城市都傾向于引進所謂的高素質(zhì)人才，但殊不知在一個城市中，各種層次的勞動力需要一個合理的比例。一個城市如果高中低收入并存，那么各個階層的人都可以從中受益：高收入階層可以獲得低收入者的服務(wù)，從而給生活帶來便利；而低收入階層可以通過給高收入者提供服務(wù)而獲得增加收入的機會。但是在高房價下，每個人所享受的服務(wù)都因為高房價而被克減了：由于高房價讓那些低收入的外來務(wù)工者無法融入這個城市，那么這個城市居民所享受的各種服務(wù)成本將會極高，甚至在某些極端的情況下無法享受到服務(wù)——每到年關(guān)時節(jié)各城市經(jīng)常出現(xiàn)的“保姆緊缺”就是一個明證。事實上，生活在城市里的每個人都在為高房價而埋單，房價的擠出效應(yīng)讓我們失去了本該享有的更好生活，從而帶來內(nèi)需的減少，反過來也影響了城市化的有序推進。
高房價的城市化，導(dǎo)致了外地人口無法在城市中有序落戶，所以近年來出現(xiàn)了城市人口的增長慢于城市面積增長的現(xiàn)象，各地新建的新區(qū)雖然富麗堂皇，但卻沒有人居�。憾鯛柖嗨购馁Y50億元興建的“鬼城”就是這種畸形城市化的縮影。如果高房價問題不解決，那么可能這種現(xiàn)象就會在各地上演，最終讓高房價毀壞了中國的城市化。
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