別忘了美國(guó)樓市崩盤的教訓(xùn)
    2009-12-22    作者:劉洪    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    記得2006年剛到華盛頓擔(dān)任經(jīng)濟(jì)記者時(shí),許多美國(guó)人還為沒(méi)有及時(shí)買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友頗有悔意地對(duì)我說(shuō),以前他買的60萬(wàn)至70萬(wàn)美元一套的別墅,當(dāng)時(shí)已漲到150萬(wàn)美元左右,“如果多買一套,那該多好!”
  但這種樂(lè)觀情緒并沒(méi)持續(xù)多久。正是從2006年起,美國(guó)樓市在火爆多年后急轉(zhuǎn)直下,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)下跌,銷售一滑再滑。買了房的人欲哭無(wú)淚,建筑商也無(wú)力回天。那位懊悔沒(méi)有多買房的華人朋友,想來(lái)還是幸運(yùn)者。
  買房者和建房者,都成了房東。作為一個(gè)最直接的日常感受,從2006年起,美國(guó)街道旁的一道獨(dú)特風(fēng)景,就是越來(lái)越多的房地產(chǎn)廣告。降價(jià)促銷、贈(zèng)送禮券,賣房者使出渾身解數(shù),購(gòu)房者卻依然寥寥。在首都華盛頓,不少剛建成的樓盤在銷售不暢后,最終只能打出“暫時(shí)出租”的廣告。
  于是,我的報(bào)道任務(wù)也變得日益繁忙,先是次貸危機(jī),后是金融危機(jī),隨后成為全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī),美國(guó)財(cái)政部疲于奔命,美聯(lián)儲(chǔ)也是焦頭爛額。但追根溯源,始作俑者正是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫。時(shí)任美國(guó)財(cái)長(zhǎng)的保爾森就多次坦承,樓市危機(jī)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大危險(xiǎn)。
  直至今日,盡管美國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)已顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象,但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積重難返,仍在深淵中苦苦掙扎。據(jù)統(tǒng)計(jì),在目前身負(fù)房貸的美國(guó)購(gòu)房者中,1/4的房貸額高于房屋本身價(jià)值。他們心中的苦痛,許多人都可以想象得到。而這其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn),仍好比是危及美國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的、一顆不知何時(shí)引爆的炸彈。
  作為一場(chǎng)全面的危機(jī),美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)滑落到這一步,原因自然是多重的。美國(guó)政府監(jiān)管不力,美聯(lián)儲(chǔ)采取過(guò)度寬松的貨幣政策,金融機(jī)構(gòu)唯利是圖、過(guò)度放貸,乃至消費(fèi)者的非理性購(gòu)買等等,都是原因的一部分。但透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì),其實(shí)根本原因很簡(jiǎn)單,那就是房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離了實(shí)際水平,這種膨脹的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急劇破滅,形成全面的危機(jī)。
  美國(guó)泡沫的嚴(yán)重性,從隨后房?jī)r(jià)“自由落體式”下滑中就可見(jiàn)一斑。以佛羅里達(dá)的Fort Myers市為例。今年第一季度,該市住房中間價(jià)為8.73萬(wàn)美元,而去年同期價(jià)格則達(dá)到了21.3萬(wàn)美元,算下來(lái),跌幅已達(dá)59.1%。而去年一季度的價(jià)格還稱不上最高,2006年的均價(jià)為26.82萬(wàn)美元。算下來(lái),從2006年至今,當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下降了67.4%。
  但是,在房地產(chǎn)火爆的狂熱中,又會(huì)有多少人能理性認(rèn)識(shí)到危機(jī)正在降臨呢?
  “股神”巴菲特也感慨,當(dāng)時(shí)所有人都犯了同樣的錯(cuò),認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)永無(wú)止境地上漲,“基本上,四五年前,幾乎每個(gè)美國(guó)人腦袋里都有這樣一個(gè)概念,不管是正式的還是非正式的,認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法,也是從眾心理使然。”
  在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí),憂患意識(shí)或許并不缺少;但危機(jī)往往都是在經(jīng)濟(jì)繁榮和順風(fēng)順?biāo)畷r(shí)埋下,在這時(shí)候,存有點(diǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)意識(shí),其實(shí)才是更加需要的。因?yàn)闆](méi)有只漲不跌的市場(chǎng),不管是股票還是房屋,如果價(jià)格脫離了實(shí)際,市場(chǎng)最終會(huì)作出反應(yīng)的。而且,有些反應(yīng)將以慘烈收?qǐng)觥?BR>  但血的教訓(xùn)真的能夠吸取嗎?世界銀行和國(guó)際貨幣基金組織近來(lái)的多份報(bào)告就警告,一些國(guó)家正面臨新的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。比如,在一些新興經(jīng)濟(jì)體,房市正熱火朝天,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,已超過(guò)了普通社會(huì)能夠接受的水平。美國(guó)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、穆迪經(jīng)濟(jì)學(xué)家網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪對(duì)筆者表示,一些國(guó)家應(yīng)該警惕市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì),房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是正常的,但過(guò)快增長(zhǎng)就可能是危機(jī)的隱患。
  “正當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度應(yīng)該和居民收入幅度相一致。假如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)復(fù)蘇快于居民收入,那么房?jī)r(jià)將變得無(wú)法承受!彼麖(qiáng)調(diào)說(shuō):“在美國(guó),房?jī)r(jià)的正當(dāng)增幅大約一年在4%左右,在中國(guó),房?jī)r(jià)增幅可能要快一點(diǎn),但也只能是僅僅快一點(diǎn)而已!
  規(guī)律總是顛撲不破,雖然時(shí)常會(huì)有所遲延,但其效應(yīng)終會(huì)顯現(xiàn)。上世紀(jì)日本房市的瘋狂,本世紀(jì)初美國(guó)房市的火爆,最終都演變成了災(zāi)難性的后果。最近迪拜世界公司的債務(wù)風(fēng)波則是一個(gè)新的例子。也難怪一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家感嘆,必須警惕房地產(chǎn)的泡沫,因?yàn)槊看螄?yán)重的泡沫,總會(huì)以眼淚結(jié)束!

(本報(bào)記者劉洪12月21日發(fā)自華盛頓)

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