"金九銀十"成前塵往事 樓市回暖恐黃粱一夢
    2008-09-26    本報記者:來建強    來源:經濟參考報

  近一段時期,國內多個城市推出秋季房展會,希望利用中秋及國慶假期,給低迷的樓市帶來些許熱度。圖為在沈陽舉行的秋季房地產展示交易會現(xiàn)場,工作人員賣力地為觀眾介紹參展樓盤信息。新華社發(fā)(楊新躍 攝)

  “金九銀十”一向被視為房地產傳統(tǒng)的銷售旺季,然而自去年年底以來低迷的市場卻令開發(fā)商們難有以往的樂觀。近一時期,房地產開發(fā)商形成涇渭分明的兩派,一是以王石為代表的“主降派”,另一是以潘石屹為代表的“挺漲派”,其實無論打什么牌,目的只有一個:推動樓市回暖。不過,多數業(yè)內人士認為,9月和10月這兩個月并不能改變樓市從去年底以來就彌漫的觀望情緒。

  開發(fā)商:“先降”者“先生”?

  萬科中秋節(jié)前在上海推出“喜迎中秋、八盤共慶”活動,攜旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等8大樓盤集中促銷,房價直降10萬元。與萬科率先發(fā)動價格戰(zhàn)、在全國頻頻掀起降價浪潮不同,潘石屹和他的SOHO中國卻逆勢而動,自9月1日起全面上調房價,上調幅度為5%左右! 
  無論是其他開發(fā)商,還是打折樓盤的前期業(yè)主,對于“主降派”均表現(xiàn)出不同程度的憂慮。他們堅定地認為“攪局者”來了,更有觀點認為,高喊降價居心叵測,是以降價行為達到行業(yè)“洗牌”目的。
  時至9月,樓市顯示的情況依然不樂觀。有統(tǒng)計數據表明,在絕大多數城市,居高不下的成交價格與持續(xù)低迷的成交量嚴重倒掛。然而,萬科給房價撕開一個口子,形勢似乎將變得更為明朗:“房價只能漲不能跌”的神話被打破,各地房價將如多米諾骨牌一般逐個下跌。
  福州市一家大型房地產開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者,今年年初刮起的一股降價潮就已經很好地闡釋了什么叫“先降”者“先生”。這位負責人說,今年年初,他的公司曾堅決地站在“挺漲派”一方,房價只漲不跌,而作為他的一個強有力的競爭對手從今年春節(jié)過后就率先降價。等到了今年5月份結果出來了讓人悔之晚矣,他的樓盤陷入嚴重滯銷,而對手的降價樓盤卻實現(xiàn)了“旺銷”,從而快速回籠資金。
  業(yè)內人士認為,當前房地產弱市之下的“降價”不失為開發(fā)商的自救良方。在上海、北京等大城市,9月份以來,不約而同地出現(xiàn)了大范圍的房價松動,與之前半遮半掩的打折促銷截然不同。
  北京大學房地產研究所所長陳國強認為,每一輪的降價都難以避免地引發(fā)各利益群體的“暗戰(zhàn)”,但事實證明,無論其他利益相關方如何“抵制”,降價依然是帶動銷售的一劑良方,這也是一些地產公司寧愿頂著壓力打折促銷的動力所在。

   購房者:不降無法刺激有效需求

  也有業(yè)內人士指出,“主降派”和“挺漲派”不可謂不聰明,他們都及時、成功地向市場釋放了自己產品的信息,又一次成為媒體追逐的焦點,無論真降還是假漲,都已實現(xiàn)各自目的。別的開發(fā)商如果盲目跟風,可能只有死路一條! 》績r漲跌牽動各方神經,而購房者依舊選擇觀望。記者在北京、福州等地采訪發(fā)現(xiàn),多數潛在的購房者表示,房價不繼續(xù)下調無法刺激有效需求。
  在北京,據亞豪地產最新統(tǒng)計數據顯示,預計9月、10月,這個城市約有79個房地產項目開盤入市,雖然與去年同期相比銳減,但對比今年以來的統(tǒng)計數據,樓市供應量將有望出現(xiàn)增長。
  在福州,開發(fā)商從去年年底“捂盤”到今年上半年“放量”,擺出一副市場低姿態(tài)。近來福州樓市又醞釀“變天”,大量豪宅借“金九銀十”到來之機高調入市。
  從事IT行業(yè)和出版行業(yè)的熊建州夫妻倆月收入在北京不算低,但是北京的高房價讓他們擁有自己房子的夢想遙遙無期。熊建州說:“我在IT行業(yè)干了4年了,可現(xiàn)在連房子的首付都成問題,當前樓市的泡沫仍然很多,房價還應該降。”
  前一階段,高盛對北京、上海等12個主要城市購房者的調查顯示,房價只有下降到當前水平的10%到20%或更多才能刺激需求。同時,高盛調整了對奧運之后的房價預期,12個主要城市的房價將在去年底平均水平基礎上再下調15%到20%,并預計開發(fā)商買地的步伐也會受制于高負債率而有所放緩。
  “房價還會不會下降?一旦各地的購房者都在思考這個問題,那么說明房價已經在降了!备V荽髮W房地產研究所所長王阿忠說:“盡管樓市持續(xù)陷入低迷,但目前房地產開發(fā)利潤率仍然維持在30%到100%的高水平,房價仍有繼續(xù)下降的空間和可能性!

  樓市“寒冬”刺痛誰的神經

  購房者繼續(xù)固守觀望,剛性需求看得見摸不著,迎接樓市的將是一個“寒冬”。開發(fā)商、金融部門和地方政府都不愿繼續(xù)深陷其中。
  業(yè)內人士認為,受信貸政策等綜合性政策影響,開發(fā)商的資金鏈已經越繃越緊,同時,持續(xù)低迷的樓市成交量更令開發(fā)商的資金鏈備受考驗。國泰君安6月的一份研究報告指出,2008年房地產行業(yè)資金缺口達7100億元,相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。盡管對于這一“資金缺口”是否真實的爭辯仍在繼續(xù),但房地產企業(yè)的資金短缺仍可以從其融資動作的蛛絲馬跡中得出答案。
  通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩個方面,而現(xiàn)在越來越多的房企轉向其他融資渠道。在萬科9月初發(fā)布的一份公告顯示,該公司將發(fā)行總額不超過59億元公司債券。而7月份以來,已有保利地產公布發(fā)行43億元債券、中糧地產公布發(fā)行12億元債券。閩江學院經濟師林忠華認為,現(xiàn)在市場上許多開發(fā)商的負債率都超過60%的警戒線,一些中小型房企將面臨生死大限。
  業(yè)內人士指出,樓市低迷以及房地產企業(yè)資金鏈條收緊,都在暗示風險可能向金融部門傳導。中金公司最近發(fā)布的一份報告指出,如果國內前10大城市房價下跌10%,GDP增速將下降到9.5%,上市銀行不良余額將增長19%,不良貸款率將上升14個基點。
  日前,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》,要求各金融機構嚴格商業(yè)性房地產信貸管理,加強對房地產開發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調查與評估等。業(yè)內人士指出,當前金融監(jiān)管層的一系列舉措顯示出其對風險防控的前瞻性,將對商業(yè)銀行起到強烈的警示作用。
  地方政府更不愿深陷土地市場“流拍”寒潮。國土資源部全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數據顯示,上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場,更有10%左右的土地遭遇流拍流標。
  在宏觀調控基調是穩(wěn)定樓市的背景下,一些地方政府開始頻頻動作。北京市用緩推地塊來緩解土地市場壓力,福州市則干脆推出了“救市一攬子政策”,包括“公布拍賣起始價”“土地前期‘議價’”“延長交款期限”等,深圳的做法是向企業(yè)回購土地,河南省對住房公積金貸款的首付比例、貸款期限、貸款條件做出一系列的優(yōu)惠調整等。

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