開發(fā)商豪賭房價上漲和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主因,地方政府對土地財政的依賴推波助瀾。專家建議反思招拍掛制度
兩會剛剛結(jié)束,在一片高房價的討伐聲中,新的“地王”就新鮮出爐。3月15日,北京分別誕生了總價和單價兩個“地王”。專家認(rèn)為,開發(fā)商對樓市未來預(yù)期看好和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主要原因,而地方政府對土地財政的依賴也起到了推波助瀾的作用。專家提醒,在中央調(diào)控政策漸緊,部分城市消費者觀望氛圍濃重的背景下,未來樓市走勢尚不明朗,不惜血本拿地并不可取,風(fēng)險巨大值得高度警惕。同時,應(yīng)反思招拍掛制度,發(fā)展多種出讓方式。 15日,經(jīng)過64輪競價,中信地產(chǎn)以52.4億元的總價競得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(XI-1B),總金額超越2009年“地王”順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號地的50.5億元,創(chuàng)下北京拍地最高總價。 同日,經(jīng)過84輪的激烈競價,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元競得北京大望京1號住宅混合用地,地塊樓面地價達(dá)每平方米2.75萬元,被認(rèn)為是北京市場上新任的“單價地王”。 北京“地王”并非個案。近期,南寧、青島等地也相繼曝出“天價地王”。其中,3月10日,南寧瑯東新區(qū)緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號GC2010-003地塊,以每畝8650萬元、總價15.9億元被拍下。而樓面地價11033元/平方米的價格也成為廣西土地出讓史上新“地王”。 東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時分析說,這種大手筆拿地的舉動表明,開發(fā)商對未來房價的預(yù)期還是比較樂觀的,預(yù)計房價仍漲20%到30%。同時,表明開發(fā)商手里有充足的現(xiàn)金。 美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓也表示:“從開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)來看,盡管國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策在資金等方面劃定了較高門檻,比如提高首付比例等,但開發(fā)商可以通過各種手段進(jìn)行融資,因此對競拍這種價格較高的地塊會比較有信心! 的確,近期開發(fā)商融資渠道正在不斷拓寬。記者了解到,雖然銀監(jiān)會出臺了一系列資金監(jiān)管舉措,包括流動資金貸款管理、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管等,釋放出進(jìn)一步收緊融資的信號。但是一批大型開發(fā)商亦憑借自身的優(yōu)質(zhì)項目儲備及品牌效應(yīng),紛紛走出了自己的“曲線融資”之路。 以標(biāo)桿房企為例,中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,2009年底以來已有10家房企大幅度減少傳統(tǒng)的銀行信貸和證券渠道融資,轉(zhuǎn)而通過信托、海外貸款、成立房產(chǎn)基金、簽立合作框架協(xié)議等方式融資。這令其在銷售滯緩的淡季依然有能力大舉拿地開發(fā)。 “除了過度樂觀的市場預(yù)期和相對充裕的資金外,最重要的原因還在土地源頭——地方政府!币晃粯I(yè)內(nèi)人士鮮明地指出,地方政府對土地財政的依賴,成為“地王”頻現(xiàn)的根本原因。統(tǒng)計顯示,在一些城市,“賣地”已成為地方政府的重要財源。土地出讓收入占地方財政收入的1/3左右,有的城市甚至占到了財政收入的一半以上。 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強對此表示贊同。他說,去年“地王”主要集中在一、二線的熱點城市,但現(xiàn)在大有向二、三線城市轉(zhuǎn)移蔓延的跡象,這說明部分房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的走勢過于盲目樂觀,不惜血本拿地致使目前地價的溢價幅度很高,這其中蘊涵巨大風(fēng)險。 陳國強指出,從2009年底營業(yè)稅優(yōu)惠的終止,到“國11條”的出爐,再到兩會期間國土部頒布的“國19條”,政策調(diào)控信號越來越強,部分城市樓市已出現(xiàn)一定程度的觀望氣氛。如果樓市持續(xù)高燒,不排除中央會采取更嚴(yán)厲的調(diào)控措施,屆時一旦樓市出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整,這些“地王”企業(yè)很可能會深套其中。 據(jù)中原監(jiān)測的一線四大城市情況看,2月北京住宅成交量同2009年春節(jié)所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超過三成,其中,深圳降幅高達(dá)八成,上海成交量更是跌至近五年來月度成交量新低。 對于如何抑制地價非理性上漲,陳國強認(rèn)為,一方面政府應(yīng)加大土地供應(yīng),并讓供地計劃透明化;另一方面,應(yīng)反思目前的招拍掛制度,發(fā)展多種出讓方式。 |