房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系中國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)
“破解迷局:聚焦中國宏觀政策”論壇認(rèn)為
    2010-04-26    作者:記者 方燁 張莫/采寫    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  編者按:24日清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》共同舉辦了“破解迷局:聚焦中國宏觀政策——清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇”,論壇圍繞中國經(jīng)濟(jì)面臨的諸多兩難困境及未來走勢(shì)展開了熱烈的討論。最后,幾乎所有與會(huì)者都將話題轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)問題,認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)的未來走向與房地產(chǎn)的走向密不可分,房地產(chǎn)問題解決不好,將嚴(yán)重影響未來中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本報(bào)將此次論壇的部分內(nèi)容刊登如下。

杜躍進(jìn)
  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》總編輯杜躍進(jìn):

  宏觀政策調(diào)控面臨諸多兩難選擇

  “2009年,中國出臺(tái)了一系列反危機(jī)措施,中國經(jīng)濟(jì)快速回暖。但在后危機(jī)時(shí)代來臨的今天,展望艱難前景,我們依然面臨許多嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。”。
  首先,政府主導(dǎo)大規(guī)模的投資,雖然有效刺激了投資快速增長(zhǎng),但是由于投資與消費(fèi)不同步,致使經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步,而體制限制也使得民營經(jīng)濟(jì)仍然不夠活躍。大量融資和大規(guī)模放貸的行為,也致使地方融資平臺(tái)和整個(gè)銀行積累了大量的風(fēng)險(xiǎn)。其次,一方面,經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還面臨著種種脆弱性,另一方面GDP快速增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的苗頭,CPI增幅已近臨界點(diǎn),加息似乎難以避免?墒,加息的合適時(shí)點(diǎn)很難把握,若調(diào)整不及時(shí),有可能錯(cuò)失控制通貨膨脹時(shí)機(jī),導(dǎo)致增長(zhǎng)失控。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例,如果任其增長(zhǎng),將危及社會(huì)穩(wěn)定,但如果急劇降溫,會(huì)使經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇失去重要?jiǎng)恿Α?BR>  因此,經(jīng)濟(jì)全球化加深與中國經(jīng)濟(jì)聯(lián)系、糾結(jié)在一起,凡此種種,都將使中國經(jīng)濟(jì)具有著種種不確定性,宏觀政策調(diào)控面臨諸多兩難選擇。

馬曉河
  國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)馬曉河:

  今年宏觀政策還會(huì)有一些變動(dòng)

  馬曉河表示,中央已經(jīng)明確表態(tài),積極財(cái)政政策不變,適度寬松貨幣政策不變,但他個(gè)人認(rèn)為,在基本基調(diào)不變的情況下,今年宏觀政策還是會(huì)有一些變動(dòng)。
  馬曉河在發(fā)言前強(qiáng)調(diào),他是以個(gè)人身份發(fā)表的觀點(diǎn),他說,不論從短期還是長(zhǎng)期來看,當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多。第一,我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這次金融危機(jī)后,已經(jīng)嚴(yán)重不能適應(yīng)世界新的需求形勢(shì)。我國生產(chǎn)的供應(yīng)外需的產(chǎn)品非常多,但是目前外需不景氣,充滿不確定性。與此同時(shí),我國的內(nèi)需又跟不上來。我國產(chǎn)業(yè)存在產(chǎn)能過剩、高耗能和高投入等問題,結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變方式難。
  第二,盡管消費(fèi)增長(zhǎng)很快,但還是落后于投資,如何讓消費(fèi)超過投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)仍是個(gè)待解的問題。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)25.6%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)17.9%,消費(fèi)增長(zhǎng)依然慢于投資增長(zhǎng)。老百姓增加了消費(fèi),但消費(fèi)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)。“我們的儲(chǔ)蓄猶如坐上了火箭,但消費(fèi)只是坐上了高鐵!。今年第一季度,我國儲(chǔ)蓄增加4.04萬億,去年全年是增加13萬億,而去年全年的消費(fèi)只有16800億增長(zhǎng)量。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,儲(chǔ)蓄會(huì)轉(zhuǎn)化為投資,儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)快就代表未來投資增長(zhǎng)快。
  第三,通脹預(yù)期正在形成并增加。去年以來,國家實(shí)行適度寬松的貨幣政策。貨幣發(fā)行增長(zhǎng)27.7%,而GDP增長(zhǎng)8.7%,貨幣發(fā)行增長(zhǎng)超過了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。貨幣有兩個(gè)特性,一是水性,凡有市場(chǎng)凡有商品就向外流。二是黏性,凡是附加值高的、可以賺錢的,就向上貼,這樣的情況下,它正在沿著產(chǎn)業(yè)鏈向下游延伸。通貨膨脹預(yù)期一般有三個(gè)條件,一是貨幣發(fā)行是否超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),二是發(fā)行之后是否順著產(chǎn)業(yè)鏈向下流通,流通是否暢通,三是通脹預(yù)期是否形成,第一季度末,全國城鎮(zhèn)兩萬儲(chǔ)戶調(diào)查顯示,有65.6%的居民預(yù)期未來價(jià)格要漲。這種情況下,如何防止通貨膨脹從輕度向中度或重度轉(zhuǎn)移是我們需要關(guān)注的。
  馬曉河說,回顧這幾年的政策可以發(fā)現(xiàn),不論是宏觀經(jīng)濟(jì)下降時(shí)期,還是宏觀經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期,政策力度都很高。下一步中國經(jīng)濟(jì)政策如何走?中央已經(jīng)明確表態(tài),積極財(cái)政政策不變,適度寬松貨幣政策不變,但在基本基調(diào)不變的情況下,宏觀政策還是會(huì)有一些變動(dòng)。他總結(jié)說,如果說我們今年通貨膨脹是輕度,宏觀政策恐怕向中性轉(zhuǎn)移速度會(huì)慢;如果通貨膨脹再繼續(xù)向上走,宏觀政策特別是貨幣政策向中性邁進(jìn)的速度就會(huì)加快,假如向重度轉(zhuǎn)移,速度還會(huì)更快。
  他指出,今年四月份油價(jià)上調(diào)、大米價(jià)格上升,蔬菜價(jià)格隨著北方低溫出現(xiàn)一個(gè)上揚(yáng)的跡象都需要關(guān)注。

廖強(qiáng)
  標(biāo)準(zhǔn)普爾信貸評(píng)級(jí)部主任廖強(qiáng):

  發(fā)展中國家須重視銀行隱性債務(wù)

  對(duì)于發(fā)展中國家而言,來自銀行體系的隱性債務(wù)可能會(huì)占到很大比重。這部分債務(wù)盡管不顯示在已經(jīng)過去的財(cái)務(wù)指標(biāo)之內(nèi),但對(duì)一個(gè)國家的主權(quán)信用評(píng)級(jí)起到重要作用。
  廖強(qiáng)稱,作為世界上三大評(píng)級(jí)公司之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾在分析一個(gè)主權(quán)國家信用時(shí)所采取的方式方法,和一般意義上分析公司和個(gè)人信用狀況時(shí)的思路差不多,比如考察包括“主權(quán)國家債務(wù)與GDP的比值”、“主權(quán)國家債務(wù)與財(cái)政收入比值”在內(nèi)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。但除了純粹地對(duì)過去的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析之外,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更重要的需要依據(jù)過去的信息建立一個(gè)對(duì)未來國家情況的預(yù)期,這里面需要重點(diǎn)考察的一個(gè)方面就是“隱性債務(wù)”。
  “任何一個(gè)主權(quán)政府除了賬面?zhèn)鶆?wù)之外都會(huì)有隱性債務(wù),不論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家,只不過隱性債務(wù)的構(gòu)成隨著時(shí)間變化會(huì)不一樣!绷螐(qiáng)說,在分析發(fā)達(dá)國家的時(shí)候,隱性債務(wù)更多地可能是與社會(huì)福利相關(guān)的方面。但分析發(fā)展中國家,隱性債務(wù)除了社會(huì)福利方面的預(yù)算,更大的一部分來自于銀行體系發(fā)生困難時(shí),可能會(huì)給一個(gè)國家財(cái)政帶來的隱性負(fù)擔(dān)。對(duì)于發(fā)展中國家而言,這部分來自銀行體系的隱性債務(wù)可能會(huì)占到很大比重。也正是由于這樣的原因,中國的評(píng)級(jí)不像美國一樣高,原因就是來自銀行的隱性負(fù)債和美國不一樣。也正是因?yàn)檫@樣的原因,金融危機(jī)以來,其對(duì)于一些發(fā)達(dá)國家的主權(quán)評(píng)級(jí)進(jìn)行了下調(diào),下調(diào)最重要的原因就是因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家銀行系統(tǒng)出現(xiàn)的壞賬水平比之前預(yù)期的多,隱性債務(wù)的規(guī)模變大了很多。但到目前為止,歐元區(qū)國家內(nèi),除了希臘、西班牙這樣的主權(quán)評(píng)級(jí)有一些向下調(diào)整的壓力外,標(biāo)普對(duì)多數(shù)歐元區(qū)國家的主權(quán)評(píng)級(jí)在金融危機(jī)里面沒有改變。

Il Houng Lee
  國際貨幣基金組織(IMF)駐華首席代表Il Houng Lee:

  中國要更關(guān)注“內(nèi)需”和“流動(dòng)性”

  Il Houng Lee表示,他個(gè)人認(rèn)為,在后危機(jī)時(shí)代,中國如果保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),應(yīng)該更多地刺激內(nèi)需,并關(guān)注棘手的“流動(dòng)性”問題。
  他說,金融危機(jī)之后,如果新興市場(chǎng)國家要保持與過去一樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率,那這種增長(zhǎng)一定要有內(nèi)部的需求驅(qū)動(dòng)。“中國面臨一個(gè)比較大的困難,那就是過大的收入差距。不同省份和地區(qū)以及不同行業(yè)之間的收入差異很大,而這種收入差異會(huì)影響刺激內(nèi)需政策的效果。在中國,家庭收入在國家的GDP中所占的比重是下降的,這種狀況需要改變。另外,房地產(chǎn)的價(jià)格也需要調(diào)整!盜l Houng Lee說。
  他說,中國政策面臨的另外一個(gè)難點(diǎn),就是貨幣政策!澳壳霸谥袊,無論做什么,流動(dòng)性問題都是比較棘手的。”他說,英美等發(fā)達(dá)國家在可預(yù)知的未來將保持寬松的貨幣政策,利息會(huì)較低,在這種情況下,發(fā)達(dá)國家的非銀行部門將進(jìn)一步調(diào)整自身的資產(chǎn),把投資進(jìn)一步布局于亞洲新興市場(chǎng)國家,這意味著亞洲國家的通貨膨脹問題將進(jìn)一步加劇,給其貨幣政策帶來新的挑戰(zhàn)。

潘石屹
  SOHO中國有限公司董事長(zhǎng)潘石屹:

  中國房地產(chǎn)患了“癌癥”

  “中國的房地產(chǎn)是有病的,這個(gè)病就叫做癌癥!迸耸俚陌l(fā)言一針見血。他說,之所以稱為癌癥,是因?yàn)榘┌Y的癥狀是癌細(xì)胞迅速成長(zhǎng),迅速擴(kuò)散,把別的部位的營養(yǎng)吸收過來。這樣下去,會(huì)危及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
  潘石屹指出,我們目前在中國能看到兩類“亂套”現(xiàn)象。一是地價(jià)和房?jī)r(jià)亂套。土地價(jià)格本來是房地產(chǎn)價(jià)格的一部分,但目前土地價(jià)格高得完全離譜,行業(yè)內(nèi)稱之為“面粉價(jià)格比面包價(jià)格還貴”。二是房?jī)r(jià)和租金價(jià)格亂套。世界通行的租售比或是租金回報(bào)率在中國完全行不通。
  潘石屹說,治這個(gè)病,可以有三個(gè)方法。第一種辦法立竿見影,就是調(diào)整首付比例和利率,用貨幣政策的調(diào)整控制資金向市場(chǎng)的“輸血”;第二種辦法是稅收政策,具體來講就是推出物業(yè)稅政策,這是縮小貧富兩極分化的好辦法;第三種辦法是針對(duì)房地產(chǎn)問題根源的土地政策做出調(diào)整!暗泿耪邔(duì)于目前市場(chǎng)的作用只是‘創(chuàng)可貼’,先不讓血流下來,但是從根上治病還是要靠稅收政策和土地政策”。
  “新的國四條和新的國十條的出臺(tái),是精確打擊投資性買房的這部分需求和行為,可是房?jī)r(jià)要靠這個(gè)政策打下去可能性很小。這是因?yàn)椋?009年,中國房地產(chǎn)銷售太火爆,房地產(chǎn)開發(fā)商太有錢,中國在A股和H股上市的房地產(chǎn)企業(yè)70%手中都有超過100億元的現(xiàn)金。因此,我估計(jì),這個(gè)政策出臺(tái)后,未來幾個(gè)月,成交量會(huì)降低,甚至?xí)霈F(xiàn)‘退房潮’。但因?yàn)殚_發(fā)商手中太有錢,讓他們主動(dòng)降價(jià)的可能性不大!迸耸僬f。

袁鋼明
  清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明:

  亟須建立房?jī)r(jià)穩(wěn)定下落預(yù)期

  袁鋼明表示,房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期非常強(qiáng),這種情況下政策面臨很大挑戰(zhàn),政府亟須建立房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)定下落的預(yù)期。
  袁鋼明研究日本問題多年,他說,日本在泡沫經(jīng)濟(jì)之前,從1970年至1985年,15年間房?jī)r(jià)漲了16倍。日本人就形成了這樣一個(gè)預(yù)期,那就是股市會(huì)下跌,商品價(jià)格會(huì)下跌,工資也會(huì)下跌,只有房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。中國目前這種類似的預(yù)期已經(jīng)形成了,甚至打破了常規(guī),有“政策一出臺(tái),房?jī)r(jià)就會(huì)上漲”的傾向。大部分人都認(rèn)為,中國的城市化要繼續(xù)發(fā)展下去,所以不管實(shí)行什么政策,房?jī)r(jià)都會(huì)上漲。
  “所以,政策如何應(yīng)對(duì)預(yù)期從而打破預(yù)期,其實(shí)非常難。今年是虎年,政策也可能是騎虎難下。如果政府能在3年至10年的時(shí)間內(nèi)慢慢把預(yù)期降溫下來,就算是成功。而要達(dá)到這個(gè)目標(biāo),政府就要給公眾建立一個(gè)制定政策的預(yù)期——政策今年不出,明年也要出;明年不出,后年也會(huì)出。”袁鋼明說,物業(yè)稅一出,房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。所以物業(yè)稅出臺(tái)要有一個(gè)時(shí)間表,要建立房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)定或者有所下落的預(yù)期。

雷鼎鳴
  香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授雷鼎鳴:

  內(nèi)地樓市很像1997年初香港樓市

  雷鼎鳴以“親身經(jīng)歷”表示,目前,內(nèi)地的房?jī)r(jià)走勢(shì),很類似于1997年年初時(shí)的香港,之后會(huì)逐步下跌。
  他說,中國去年貨幣供應(yīng)量接近30%,但是到目前為止,物價(jià)并沒有過快上漲,原因就在于產(chǎn)能過剩,資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率較低,大多數(shù)資金選擇進(jìn)入資本市場(chǎng),更進(jìn)一步說就是進(jìn)入樓市,于是房?jī)r(jià)被迅速拉高。
  不過在雷鼎鳴看來,目前內(nèi)地的房?jī)r(jià)走勢(shì),很類似于1997年年初時(shí)的香港。隨著政府的調(diào)控政策,1997年底香港房?jī)r(jià)開始逐步下跌。據(jù)他介紹,如果以1997年底的房?jī)r(jià)指數(shù)為100來計(jì)算,2003年香港房?jī)r(jià)指數(shù)跌到谷底時(shí)只有大約37%,目前也不過剛剛回升到78%左右。
  不過雷鼎鳴也表示,中國人口從農(nóng)村遷移到城市的城市化進(jìn)程,還有快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),都使得房?jī)r(jià)增加的壓力不小,中短線下跌仍面臨不小困難。

李稻葵
  清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵:

  主要問題在房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲

  李稻葵認(rèn)為,在未來18個(gè)月之內(nèi),一定會(huì)出現(xiàn)針對(duì)房?jī)r(jià)的更加見效的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施。他說,今年乃至明年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面非常好,對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、物價(jià)的走勢(shì)都不必過于擔(dān)心,主要問題就在于房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。在這樣的大環(huán)境下,出現(xiàn)了兩個(gè)“從來沒有出現(xiàn)過”。一是社會(huì)上,尤其是80后、90后的年輕人,對(duì)于現(xiàn)在房?jī)r(jià)如此之高,增長(zhǎng)如此之快,從來沒有如此強(qiáng)烈地表達(dá)過不滿;二是國家在房地產(chǎn)價(jià)格上表達(dá)出來的調(diào)控也從來沒有如此明確過!啊@兩個(gè)從來沒出現(xiàn)過’結(jié)合在一起,一定可以導(dǎo)致政策上的一系列變化,從而使房?jī)r(jià)在不久的將來出現(xiàn)一定的調(diào)整!崩畹究f。

  [現(xiàn)場(chǎng)對(duì)話]物業(yè)稅或是解決高房?jī)r(jià)的方法

  問:今年中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率有可能是個(gè)逐季下降的走勢(shì),如果到四季度中央覺得經(jīng)濟(jì)增速不足,有可能會(huì)再次啟動(dòng)刺激政策。請(qǐng)問潘總,您覺得房?jī)r(jià)到那時(shí)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)再一次的快速上漲?
  潘石屹:你的這個(gè)問題也是我們大家擔(dān)心的。從以往看,在2008年底,房地產(chǎn)開發(fā)商處境非常艱難,負(fù)債率非常高。當(dāng)時(shí)我寫了一篇文章,大概是說未來100天左右房?jī)r(jià)就會(huì)下跌,被人稱作“百日巨變”。結(jié)果,金融危機(jī)來了,由于刺激政策的出臺(tái),100天后房?jī)r(jià)巋然不動(dòng)。為什么?政府給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一系列的優(yōu)惠政策:按揭貸款利率降到基準(zhǔn)利率的0.7倍,開發(fā)商欠的土地款可以暫時(shí)先不歸還等等。房地產(chǎn)開發(fā)商是因?yàn)橘Y金鏈條緊張才降價(jià)售房,以回籠資金。既然政策鼓勵(lì)買房,開發(fā)商賬上又有錢,那房?jī)r(jià)就只會(huì)漲不會(huì)降了。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家寄語中國經(jīng)濟(jì)的微博

  馬曉河:中國過去的30年靠的是改革開放,今后的30年仍然要靠改革開放。但不能繼續(xù)走過去的老路,而是要有新的設(shè)計(jì)思路。今后的改革,動(dòng)力來自國內(nèi),壓力來自國際,對(duì)象是中產(chǎn)階級(jí),即中等收入人群。改革路線應(yīng)該是整體、系統(tǒng)、頂層。

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