房價松動導致土地市場降溫
開發(fā)商對樓市走勢判斷不一
    2010-05-10    作者:記者 李佳鵬 魏宗凱 鄧華寧/報道    來源:經(jīng)濟參考報

  新一輪的樓市降價大幕正在開啟?
  記者近日在北京、上海、南京等城市采訪發(fā)現(xiàn),二手房市場率先進入調(diào)整期,出現(xiàn)“量價齊跌”。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計顯示,4月29日至5月5日期間,京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅,掛牌價格亦有所松動。
  與此同時,京滬土地市場開始降溫。5月7日,北京順義區(qū)的地塊,由于開發(fā)商的報價居然低于政府最低價導致流拍,而同一天上海昔日地王頻現(xiàn)的新江灣C4地塊,僅以底價成交。業(yè)內(nèi)人士認為,地價走勢是一個先導性指標,能夠?qū)ξ磥矸績r走勢起到風向標的作用。地價的走低說明房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的房價走勢并不十分看好。部分人士認為,近期已有房地產(chǎn)開發(fā)商扛起降價大旗,多米諾骨牌效應可能引發(fā)新一輪降價潮。

  這是5月8日拍攝的福州市區(qū)一處新建樓盤。
  據(jù)福州房地產(chǎn)指數(shù)顯示,福州房價目前仍保持堅挺,住宅成交量卻明顯下滑。新華社記者 來建強 攝

  樓市 部分城市“量價齊跌”

  “根據(jù)門店反饋的情況,新政出臺后,北京許多區(qū)域的二手房掛牌價格都有一定幅度下滑。個別區(qū)域掛牌價降幅超過1000元/平方米,降幅超過10%!21世紀不動產(chǎn)市場分析師齊凡告訴記者!
  “和政策出臺前相比,現(xiàn)在幾乎看不到買房人,業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了較大變化,以前堅稱不降價的業(yè)主也表示可以商量,個別戶型的價格甚至出現(xiàn)了1000元至2000元不等的讓利,這在以前幾乎是不可能的,即使這樣也沒看到購房者的熱情有多大提高。”北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員無奈地說。
  和北京房價出現(xiàn)松動跡象相同,中原地產(chǎn)發(fā)布的最新一期二手住宅市場周報顯示,全國二手住宅市場4月下旬起率先進入調(diào)整期,4月29日至5月5日期間,京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調(diào)控新政前一周有50%以上的跌幅,掛牌價格亦有所松動!
  不僅一線城市房價出現(xiàn)松動,南京等一些二線城市房價也出現(xiàn)松動。在今年4月初的春交會上,記者走訪了南京多個奧體板塊的項目,當時的奧體樓盤報價基本在2.5萬/平方米至2.7萬/平方米。而到了5月初,一家奧體樓盤已經(jīng)在廣告中公開了定價2.22萬元/平方米。而在緊臨奧體的地鐵小行站口,5月8日剛剛開盤的“金浦名城世家”,打出了8.8折優(yōu)惠的廣告!
  據(jù)南京市房管局相關人士透露,4月14日至30日,南京部分新開樓盤實際成交價格出現(xiàn)10%至20%降幅,如河西、寧南、江寧和江北區(qū)域四個新開樓盤,實際開盤價格較原定價格分別出現(xiàn)10%、19%、20%和15%的降幅,大部分的樓盤在做有力度的打折優(yōu)惠措施。另外,二手房市場的波動要小于商品房市場。從交易量來看,4月14日至4月30日,全市二手房日均成交150套左右,交易量較上半月下降四成多,成交價格與上半月相比,環(huán)比下降5%左右。

  土地 地價出現(xiàn)降溫跡象

  就在京、滬、深等一、二線城市房價出現(xiàn)松動時,上海、北京等一線城市的地價也開始出現(xiàn)降溫跡象。業(yè)內(nèi)人士認為,地價和房價可謂是一對“孿生兄弟”,地價走勢是一個先導性指標,能夠?qū)ξ磥矸績r走勢起到風向標的作用。地價的走低說明房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的房價走勢并不十分看好!
  上海市房地產(chǎn)交易中心5月7日掛牌出讓新江灣C4地塊等五幅地塊,這是上海在國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后的首次土地拍賣。因新江灣C4地塊附近曾“地王”頻出,故引發(fā)業(yè)界關注。但最終上海城投以底價成交。其他幾幅地塊溢價率也都在92.5%至177%之間,與去年溢價率動輒上200%、300%的情形相比,可謂“溫和”很多。業(yè)內(nèi)人士認為,這是上海土地市場開始降溫的風向標!
  就在同一天,北京住宅土地市場也遇冷,7日當天北京集中招標出讓四塊住宅項目用地中,順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊意外流標,現(xiàn)場參與投標的幾家開發(fā)商給出的價格均低于16.5億元的招標底價,有的開發(fā)商甚至只給出了7.6億元報價。
  不僅北京、上海的土地市場出現(xiàn)降溫的跡象。記者從中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2010年4月中國70個城市土地市場交易情報》獲悉,4月,全國70個城市住宅用地平均樓面地價連續(xù)第三個月出現(xiàn)回落。其中,1月全國70個城市住宅用地平均樓面地價為每平方米2666元,2月小幅回落到每平方米2343元,3月降至每平方米1858元。4月份更是降至每平方米1793元,連續(xù)三個月下跌!
  亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出,4月份,包括新國十條、國土部新政及地方對于土地出讓方式的改革等調(diào)控措施,都對土地市場產(chǎn)生了重要的影響,其中,北京“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”等競拍方式的積極探索,對于改變當前的土地競拍價高者得、有效防止土地的惡性競爭具有非常積極的作用!
  分析人士指出,地價走低絕非偶然。一方面,調(diào)控政策不斷出臺而且持續(xù)加碼,高房價回調(diào)的壓力持續(xù)增強;另一方面,近期市場已開始出現(xiàn)“量價齊跌”的情況,加之部分大的房地產(chǎn)開發(fā)商率先降價,這很可能會引發(fā)市場的跟風。

  趨勢 會否出現(xiàn)跟風降價 房產(chǎn)商現(xiàn)分歧

  就在部分城市出現(xiàn)“量價齊跌”時,恒大地產(chǎn)率先對外宣布降價。接受記者采訪的多數(shù)開發(fā)商對恒大地產(chǎn)采取降價的行為表示支持,他們認為,在政府調(diào)控政策之下,誰先降價誰主動,有利于打破銷售僵局。有業(yè)內(nèi)人士認為,部分開發(fā)商降價行為很可能會形成多米諾骨牌效應引發(fā)新一輪降價潮。不過也有個別開發(fā)商對此持謹慎態(tài)度,認為不會引發(fā)大面積的調(diào)價風潮!
  “從現(xiàn)在的形勢來看,誰先降價誰主動,有利于打破銷售僵局!北本┠撤康禺a(chǎn)上市公司一位負責人說。
  杭州某知名房地產(chǎn)公司一位資深人士對此表示認同:“這種做法無疑是明智的,恒大地產(chǎn)現(xiàn)在最關注的應該是降價之后自己能否跑得掉,如果實現(xiàn)迅速回籠資金等預期,對他而言就是比較幸運的事!薄
  “現(xiàn)在風聲鶴唳的調(diào)控背景下,就是要看誰跑得快了,應該說部分房企都已對降價逐漸有了心理準備和市場預期!鄙鲜龊贾菽撤科笕耸空f。據(jù)其透露,公司就要召開規(guī)格甚高的營銷會議,很可能會討論降價事宜,但從以往的經(jīng)驗來看,公司對降價采取的一般是跟隨戰(zhàn)略,還是會先觀望其他房企是否采取行動!
  恒大的降價行為也讓一些開發(fā)商憂心忡忡。南京江寧一樓盤的銷售負責人表示,恒大地產(chǎn)的8.5折優(yōu)惠促銷,給整個南京市場帶來了相當大的壓力!八麄冊谀暇]有銷售壓力!痹撠撠熑吮硎,恒大地產(chǎn)目前南京在售的就只有溧水這一個項目,并且也已經(jīng)進入了尾盤銷售階段。恒大地產(chǎn)拿出10套別墅房源,進行8.5折促銷,開發(fā)商利益基本不受影響。但是,8.5折姿態(tài)做出來后,南京的其他樓盤銷售價格就難以翻身了。
  上述北京某房地產(chǎn)上市公司相關負責人也認為,經(jīng)過短期的博弈之后,接下來肯定會出現(xiàn)跟風降價潮流,“從這次調(diào)控力度來看,一味扛著沒有出路!彼預測,在年內(nèi)很可能會出現(xiàn)房價的全面下降。 
  與部分開發(fā)商對降價的支持不同,也有一些人士持謹慎態(tài)度。北京建工地產(chǎn)的一位工作人員認為,恒大地產(chǎn)的降價行為不太可能引領整個行業(yè)普遍采取打折降價的潮流,大部分開發(fā)商還是擁有較為充裕的資金量的,但不排除個別企業(yè)跟進降價的可能!
  北京住總集團的一位工作人員也表示:不方便透露他所在的公司會不會降價,但他認為整個行業(yè)不太可能跟風降價!
  業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在從銀行貸款難,股市再融資可能性也不大,如果銷售再出問題,資金來源就斷了。大的企業(yè)由于現(xiàn)金充裕,能夠撐得久一點,而小企業(yè)將面臨更大的困難。資金方面的問題將可能成為降價的現(xiàn)實壓力!
  中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞也認為,是否會跟風降價還是因房企的具體情況而定,“比如現(xiàn)在急于拿地的開發(fā)商對現(xiàn)金需求就比較強烈,也最有可能采取降價促銷的方式!彼A測,接下來房價會有一個小幅震蕩,與去年下半年的水平相比,下調(diào)的幅度應該在10%左右!
  SOHO中國董事長潘石屹認為,最近密集出臺的政策中,有一些已經(jīng)是“開弓沒有回頭箭”,如住建部關于對房地產(chǎn)開發(fā)商預售收入的監(jiān)管政策也出臺了;銀行限制給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的政策也即將出臺;還有一些政策還在研究之中,如房產(chǎn)稅等。這些已經(jīng)出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價格壓力。

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