北京市政府對預售房款進行監(jiān)管,不讓開發(fā)商挪用。這一招很多人只是看見一個房款的先后到賬,卻并不知道,實際在運作中,確實斬斷了樓市炒作的資金鏈。 北京市的做法是,對預售房款進行監(jiān)管,也就是所有的預售房款都不再進入開發(fā)商的賬戶,而是直接進入銀行的監(jiān)管賬戶。按照正在研究的北京商品房預售資金管理辦法,未來北京開發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預收款,在使用商品房項目預售資金時也將受多方鉗制,用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認,按基礎完成、結(jié)構封頂、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節(jié)點申請用款。 過去開發(fā)商為了盡早回籠資金,往往采取很多手段開展預售,最早是空手套白狼,在房子還是圖紙的時候就開始預售,后來增加了一些基本的要求,也僅僅只是對開發(fā)項目的動工和封頂提出了一些要求,但是,容易造成買賣雙方共同套取銀行資金的行為。 我們曾專門披露過假按揭在商品房預售體系下盛行的情況,但是,隨著樓市投機炒作的愈演愈烈,不僅沒有得到遏制,相反越來越嚴重,演繹的是中國的龐式騙局。因為,這種開發(fā)商和樓市炒家一體套取銀行資金的行為,在房價上漲的通道中沒有什么風險,而隨著房價進入下跌的通道,風險將全部暴露出來。很多樓市炒家往往使用虛假身份證件和虛假收入證明,房價下跌,他們往往就會斷供,銀行起訴將會連人都找不到。 所以,銀行的房價下跌的壓力測試,在沒有取消商品房預售制度之前是沒有用的,因為買房自住或用于出租的人,無論房價怎么下跌,大多數(shù)人也不會斷供,這不僅僅只是房子在使用的問題,還有個人征信的問題。因為一上銀行的黑名單,從此以后不能再取得貸款。而這些搞假按揭的樓市炒家不同,他們只博取短期差價,而不管長期征信。 所以,預售房款的監(jiān)管不僅僅只是監(jiān)管資金的問題,而是間接取消了商品房預售制度,斬斷了樓市投機的資金鏈,杜絕了樓市的投機行為,降低了銀行風險?梢哉f,北京市這個制度的執(zhí)行,是一個促使房價整體下降的辦法,其調(diào)控效應,僅次于央行加息。 |