北京能否再次迎來“日光盤”引人關(guān)注
“中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島”28日開盤
    2010-08-27    作者:記者 洛濤/北京報(bào)道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    記者日前從長(zhǎng)沙市建委獲悉,2010年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)成交面積同比增長(zhǎng)103%。據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年長(zhǎng)沙市(含郊縣)商品房施工面積5589萬(wàn)平方米,新開工面積1322萬(wàn)平方米,竣工面積399萬(wàn)平方米。上半年長(zhǎng)沙市(含郊縣)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1102萬(wàn)平方米(其中新建商品房累計(jì)簽約80972套),銷售金額462億元。圖為長(zhǎng)沙市湘江沿岸新建的商品房小區(qū)。新華社記者 龍弘濤/攝

    日光盤是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)日房源開盤當(dāng)日即售罄的形象化描述。盡管觀望之中的北京樓市有望又一次迎來“日光盤”的經(jīng)歷,但是,個(gè)別項(xiàng)目銷售向好所提振的,卻不是北京樓市整體價(jià)格反彈的可能。
  記者獲悉,曾在北京率先降價(jià)的“中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島”將于8月28日再次開盤,綜合中糧萬(wàn)科等方面關(guān)于戶型、產(chǎn)品位置、認(rèn)購(gòu)情況的信息分析,這一可能重演第一次開盤“當(dāng)日售罄”的項(xiàng)目,其實(shí)質(zhì)價(jià)格,尚基本與一期持平。
  北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁向本報(bào)記者表示,對(duì)于市場(chǎng)的判斷,萬(wàn)科總體仍未改變:“我們?cè)诙▋r(jià)策略上,仍然堅(jiān)持順勢(shì)而為的策略,我也不認(rèn)為下半年的北京樓市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈,調(diào)整仍然是主基調(diào),因?yàn)槲覀兣袛嗾{(diào)控不會(huì)放松!

  二期開盤與第一次持平

  “這一期推出的房源,總數(shù)應(yīng)該是377套!8月26日上午,在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí),肖勁表示,就在不到一個(gè)月前,面對(duì)第一次開盤的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目當(dāng)日售罄,肖勁還多少有些“意料之外”。
  記者了解到,本次開盤的377套房源,為2#、3#、4#三棟,相比于第一次開盤的房源的所處位置,為更靠近社區(qū)內(nèi)部,相比一期也更遠(yuǎn)離城鐵,較為安靜。相比第一次開盤,其產(chǎn)品戶型也更為豐富,共計(jì)有5種戶型。
  在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,中糧萬(wàn)科的定價(jià)策略亦十分受到各方關(guān)注,中糧萬(wàn)科內(nèi)部亦對(duì)此十分謹(jǐn)慎對(duì)待,記者綜合各方消息后確知,三居戶型均價(jià)16500元/平方米,首次開盤的三居戶型均價(jià)為16300元/平方米,相比微調(diào)200元/平方米;而本次開盤的2號(hào)樓二居戶型均價(jià)14100元/平方米,首次開盤的1號(hào)樓二居戶型均價(jià)為13600元/平方米,相比微調(diào)500元/平方米。
  “實(shí)質(zhì)上,從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)上看,這樣的定價(jià)策略是與第一次開盤定價(jià)是持平的。”肖勁表示,他的邏輯在于,相比于一期開盤時(shí)鄰近城鐵以及塔樓的產(chǎn)品,第二次開盤的房源全部都位于社區(qū)內(nèi)部,而且是板樓產(chǎn)品,按照業(yè)內(nèi)的通行標(biāo)準(zhǔn)判斷,加權(quán)計(jì)算兩次開盤時(shí)不同的位置與產(chǎn)品,萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的第二次開盤,實(shí)質(zhì)上是以持平的價(jià)格策略開盤。
  此前,在長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目第一次開盤時(shí),其幾乎逼近周邊限價(jià)房的定價(jià)策略,一度在北京樓市引發(fā)“樓市調(diào)整實(shí)質(zhì)開始”的討論,而其當(dāng)日售罄的銷售業(yè)績(jī),也從側(cè)面佐證了這種定價(jià)策略的成功所在,而在更早時(shí),業(yè)績(jī)一度預(yù)期該項(xiàng)目的開盤價(jià)格,至少要達(dá)到16000元/平方米。

  主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格策略

  在業(yè)內(nèi),通常把開盤當(dāng)日銷售告罄的樓盤,冠以“日光盤”的稱謂,這一舶來于南國(guó)樓市的稱謂,在2010年進(jìn)入調(diào)整期的中國(guó)樓市,已經(jīng)十分罕見。
  肖勁告訴記者,從長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目目前的辦卡客戶來看,辦卡客戶已達(dá)到4500多組,其中近60%的客戶更多關(guān)注兩居產(chǎn)品。對(duì)比377套的可售房源,再現(xiàn)首次開盤時(shí)日光盤的可能性極大,不過對(duì)此,肖勁表示不便預(yù)測(cè)開盤時(shí)的銷售情況。
  萬(wàn)科內(nèi)部一位不愿具名的人士告訴記者,萬(wàn)科總體對(duì)客戶積累情況較為樂觀,但是,萬(wàn)科也考慮到,這4500多組的認(rèn)購(gòu)客戶當(dāng)中,有一定比例的重復(fù)認(rèn)購(gòu),不過,這一情況與1期情況類似,不會(huì)造成太大影響。
  自4月樓市進(jìn)入宏觀調(diào)控周期以來,北京樓市成交量一直環(huán)比走低,房?jī)r(jià)漲幅亦跟隨下降,其間,僅有個(gè)別項(xiàng)目能夠熱銷,基本屬于以區(qū)域平均價(jià)格開盤或低于區(qū)域平均價(jià)格開盤銷售的項(xiàng)目,如綠地的西斯萊公館項(xiàng)目、萬(wàn)科中糧紫苑項(xiàng)目以及第一次開盤的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目。
  “從我們目前代理的客戶情況來看,市場(chǎng)仍然是觀望的氣氛很嚴(yán)重,成交量不容樂觀!币晃徊辉妇呙慕(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,他表示,目前北京樓市新盤的供應(yīng)高峰還沒有出現(xiàn),因此很大一部分市場(chǎng)需求還在等待更為寬泛的選擇余地,所以,市場(chǎng)總體的趨勢(shì),仍然是持幣待購(gòu)。
  在這樣的背景下,中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的“日光盤”可能性,就顯得十分寶貴。對(duì)此,萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶只是表示,“按照集團(tuán)的統(tǒng)一部署,萬(wàn)科在北京施行的也是順勢(shì)而為的定價(jià)策略,不會(huì)逆市漲價(jià),也不會(huì)對(duì)價(jià)格‘硬扛’,依照市場(chǎng)定價(jià),是萬(wàn)科一貫堅(jiān)持的原則。

  房?jī)r(jià)反彈時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到

  8月21日,王石在杭州放言,10%-15%是中國(guó)樓市調(diào)整的“幅度底線”,不過他仍然承認(rèn),中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國(guó)消費(fèi)者的承受力,而萬(wàn)科自4月開始,就主動(dòng)跟隨市場(chǎng),調(diào)整價(jià)格策略,順應(yīng)市場(chǎng)變化。
  在此之前,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)兩次表示,樓市調(diào)控決不放松,并兩次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)打擊和遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)和投資資本,這讓一度被認(rèn)定可能因調(diào)控放松而有望復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng),再度預(yù)期利空。
  在不確定的預(yù)期下,開發(fā)商正將原定的開盤計(jì)劃一推再推。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月北京計(jì)劃開盤31個(gè)項(xiàng)目,但實(shí)際開盤僅為19個(gè)。7月北京計(jì)劃開盤28個(gè)項(xiàng)目,但實(shí)際開盤也只是19個(gè)。至8月,北京計(jì)劃開盤36個(gè)項(xiàng)目,但至目前,僅開盤5個(gè)項(xiàng)目。
  記者了解到,北京目前嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)的預(yù)售審批制度,如果建委認(rèn)為項(xiàng)目定價(jià)過高,則不發(fā)放預(yù)售許可證,另一方面,由于市場(chǎng)成交量不高,而開發(fā)商在資金鏈并不太緊張的情況下,又不愿意以低價(jià)入市,便暫緩取得預(yù)售許可證,或一再推遲開盤時(shí)間。
  而除萬(wàn)科之外的大多數(shù)上市公司,今年下半年,銷售壓力巨大。主要房企今年上半年均未完成計(jì)劃銷售任務(wù)一半。另一方面,在信貸不斷收緊的情況下,房企資金鏈也不斷收緊——目前,農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)停發(fā)房地產(chǎn)信貸直到本月月底,而民生銀行等也提出要求,新增房地產(chǎn)貸款不得超過上個(gè)月的額度。
  這一切,顯然讓人看到,樓市價(jià)格盡管下跌調(diào)整的空間仍然難以判斷,但有一條是明確的,即中小戶型且價(jià)格平抑的首次置業(yè)和首次改善型需求產(chǎn)品,仍然深受主流消費(fèi)群體的青睞。然而對(duì)于房?jī)r(jià)反彈的時(shí)機(jī),卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。

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