京版樓市新政日前發(fā)布，頒布了“以房產(chǎn)套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，以家庭為認(rèn)定單位”的審核標(biāo)準(zhǔn)，并從政策層面上更加傾向于改善性購房人群。

    4月30日，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》，再推十一條措施，落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲通知精神。

    京版樓市新政兩大亮點(diǎn)

    二套房查詢可通過房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)。

    北京市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)早在2004年就已組建，經(jīng)過多年不斷完善與補(bǔ)給，北京市建委的這一系統(tǒng)一旦和銀行聯(lián)網(wǎng)后，將會(huì)形成一個(gè)便于查詢個(gè)人住房信息系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)“以房產(chǎn)套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，以家庭為認(rèn)定單位”審核購房人買房、貸款情況將會(huì)更有幫助。

    同一購房家庭只能新購買一套房，政策杠桿傾向改善性購房人群。

    新政限定購房家庭只能新購買一套商品住房，從政策層面上來看更加傾向于改善性購房人群。
    如果購房人因改善居住條件想要更換房屋，依靠貸款的話，只有賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)再買房才能算做是首套貸款享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群，平衡北京房地產(chǎn)市場失調(diào)的供需比例；另一方面，貸款源頭上嚴(yán)控投機(jī)購房人群，從首付、利率以及實(shí)際貸款情況來看，這部分人群貸款購買二套、三套甚至以上房產(chǎn)將會(huì)難上加難，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價(jià)格，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

    房貸利率差別化

    目前從各家銀行的實(shí)際執(zhí)行情況來看，基本上對(duì)借款人三套房貸款已暫停發(fā)放。不過從以往貸款購買第三套房的人群來看，這部分不足總貸款人群的10%，即便多數(shù)銀行停止發(fā)放第三套房貸款，對(duì)房貸市場也將不會(huì)造成太大的影響。
    首套房的首付比例方面，各銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)較為一致，均對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；套型建筑面積在90平米以下的家庭，貸款首付比例不得低于20%。
    在優(yōu)惠利率方面，各銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)并不一致，個(gè)別銀行也暫未調(diào)整首套住房七折優(yōu)惠利率，而是根據(jù)首付比例不同從利率優(yōu)惠上差別化對(duì)待，比如以客戶對(duì)該行貢獻(xiàn)度為參考，如客戶為該行的VIP、白金卡、貴賓卡客戶等，這部分客戶可享受到低于普通客戶的優(yōu)惠利率折扣，例如中國建設(shè)銀行，若首付為30%-40%，利率下浮25%；首付40%以上，下浮30%；VIP客戶還可在原基礎(chǔ)上再下浮5%，但最低只能下浮30%。

    差別化信貸政策較有利

    現(xiàn)各家銀行均嚴(yán)格執(zhí)行“國十條”政策執(zhí)行，北京版樓市新政落地后從執(zhí)行層面將會(huì)更到位。
    目前各銀行對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政明確金融機(jī)構(gòu)以本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸將會(huì)對(duì)區(qū)分首次置業(yè)、二次置業(yè)和改善型住房人群更為有利。這將比之前政策影響面更廣。
    以總價(jià)為150萬、評(píng)估價(jià)為120萬的房產(chǎn)為例：90平米以下二套房與首套房相比，借款人要多支付首付36萬元，每月月供可節(jié)省1878.08元，總利息可節(jié)省90838.97元；90平米以上二套房和首套房相比，借款人要多支付首付24萬元，每月月供可節(jié)省1082.82元，總利息可節(jié)省19875.34元。（見下圖）

    外地人在京如何貸款置業(yè)？

    近日，北京市地方版樓市細(xì)則出臺(tái)，規(guī)定暫停對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。外地人購房限貸令出臺(tái)后，外地人在京如何實(shí)現(xiàn)貸款置業(yè)呢？
    典型案例：鄭先生，是一家小廣告公司的銷售人員，屬于北漂一族，在北京工作已滿四年，與女友感情穩(wěn)定，并打算日后定居北京。從2010年年初，鄭先生周末就忙著在各大中介四處看房子，因?yàn)猷嵪壬鷽]有全款購房的能力，所以只能通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)購房愿望。可是就在鄭先生向銀行咨詢時(shí)，銀行相關(guān)人員要求鄭先生提供“一籮筐”的資料，其中包括身份證、暫住證、學(xué)歷證、穩(wěn)定收入流水以及在京一年以上的納稅證明或社保證明等才予以辦理，鄭先生聽得是“一頭霧水”。
    解析：根據(jù)4月30日北京地方版樓市細(xì)則，外地人在京購房需提供一年以上的納稅證明或社保繳納證明，銀行才會(huì)為其發(fā)放貸款。但是鄭先生所在的公司為員工發(fā)放的是現(xiàn)金工資，并無納稅證明可提供。不過公司為鄭先生繳納了社會(huì)保險(xiǎn)，所以他只要開具社保繳納證明后，再向銀行遞交貸款，銀行也能通過審批。

    現(xiàn)階段銀行對(duì)外地人貸款如何操作？

    從公司實(shí)際業(yè)務(wù)操作來看，多數(shù)借款人還是可以提供相關(guān)證明的。建議像鄭先生這樣的外地購房人現(xiàn)在不必過度著急，因?yàn)閺哪壳般y行實(shí)際操作情況看，新政下發(fā)后，各家銀行已陸續(xù)開始要求在京居住的外地購房人，提供在京一年以上的納稅證明或者是社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，兩者條件滿足其一，即能申請(qǐng)住房貸款。

    外地人在京購房需提供哪些材料？

    新政前：借款人身份證、戶口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學(xué)歷證明、收入證明、大額存單或其他資產(chǎn)證明等。

    新政后：借款人身份證、戶口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學(xué)歷證明、收入證明、在京一年以上的納稅證明或社保證明、大額存單或其他資產(chǎn)證明等。