樓市調(diào)控初顯成效,調(diào)控政策不會松動

　　“以新國十條為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,正在試圖推動房地產(chǎn)從投資品特性主導(dǎo),逐步恢復(fù)到消費品特性主導(dǎo)。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松接受記者采訪時表示,此前一段時期房地產(chǎn)的投資品特性過于濃厚,使得房地產(chǎn)市場充滿投機氣氛,不僅導(dǎo)致房價在短期內(nèi)過快上漲,也帶來許多結(jié)構(gòu)性問題,如房屋空置造成的土地資源無效利用、資產(chǎn)與財富保有的兩極分化、家庭收入可承受能力惡化等。
    巴曙松說:“大量居民需要改善住房條件,更需要房地產(chǎn)體現(xiàn)消費品特性。因此,調(diào)控的方向符合當(dāng)前我國實際情況�！彪S著調(diào)控政策的落實,當(dāng)前市場土地供應(yīng)大幅增加、樓市供不應(yīng)求的情況有所緩解甚至有所逆轉(zhuǎn),房價上漲預(yù)期得到遏制,投機性需求被有效抑制甚至離場的情況下,實現(xiàn)上述轉(zhuǎn)變的條件已經(jīng)初步顯現(xiàn)。
　　當(dāng)前市場量跌價滯,正處于調(diào)整的第一階段。巴曙松表示,這一階段,從開發(fā)商的角度看,在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前,沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看,由于房價下跌趨勢沒有形成,或者下跌預(yù)期不明朗,需求釋放緩慢。
　　隨著調(diào)控政策的落實引向深入,開發(fā)商的資金流壓力將不斷加大,降價銷售的動力逐漸強化。同時,樓市存量將不斷增加,從目前的情況看,今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時期,這可能是房價出現(xiàn)大幅度下調(diào)的時期。這一時期,需求也將有效釋放,成交量上升,樓市去庫存的速度會加快。巴曙松說:“以自住型需求推動的消費主導(dǎo)型需求進(jìn)場,將成為新一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的動力�！�
　　“由于房價具有一定的粘性,一般在成交量持續(xù)下降5個月左右,房價的下跌就會比較明顯�！北本�師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,隨著部分多套房擁有者擔(dān)心資產(chǎn)縮水而拋售,部分開發(fā)商降價出貨,以及去年的新開工項目陸續(xù)竣工,調(diào)控半年以后市場供應(yīng)將明顯增加,部分城市房價會出現(xiàn)明顯的震蕩回落。但就全國、全年情況綜合看,可能仍處于上漲狀態(tài)。

　　樓市調(diào)控不會引發(fā)經(jīng)濟“二次探底”,保障房建設(shè)將對沖商品房投資缺口

　　“樓市調(diào)控—供給減少—需求爆發(fā)—更大的調(diào)控壓力”,近年來的數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控,似乎都在這樣的怪圈里運行。此外,由于房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈涉及的上下游行業(yè)眾多,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又與金融、稅收、地方財政等息息相關(guān),每一次調(diào)控都會引發(fā)人們對經(jīng)濟有可能下滑的擔(dān)憂。
　　“今年的這一輪樓市調(diào)控必將面臨比以往更多、更大的挑戰(zhàn)。”巴曙松說, 基于國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境,本輪地產(chǎn)調(diào)控所面臨的一個問題就是調(diào)控是否會引發(fā)中國經(jīng)濟的“二次探底”。
　　從現(xiàn)實的情況看,這種擔(dān)憂并非沒有理由。“住房和普通商品不同,一般商品會隨著價格下降而成交量上升,唯獨住房存在明顯的'買漲不買跌’的情況,必須高度重視由此產(chǎn)生的對經(jīng)濟發(fā)展的影響�！睋�(jù)董藩介紹,由于市場成交低迷,現(xiàn)在開發(fā)商大多開始縮小開發(fā)規(guī)模,拉長開發(fā)周期,壓低竣工量。在交易量萎縮、價格向下震蕩的情況下,盡管目前的投資、新開工量和在建規(guī)模都保持較高水平,但下半年的開發(fā)投資有可能下行,未來一段時間供應(yīng)壓力仍有可能出現(xiàn)。調(diào)控對上下游產(chǎn)業(yè)的影響也有所顯現(xiàn),如4月中旬以來建筑鋼材價格持續(xù)下跌,累計跌幅已達(dá)1000元/噸。建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的就業(yè)有可能受到影響。如果房價跌幅超過30%,個人按揭貸款違約的情況就會明顯上升,給金融系統(tǒng)造成壞賬壓力。
　　樓市調(diào)控使經(jīng)濟陷入“二次探底”的可能性并不存在。巴曙松說,首先,我國房地產(chǎn)市場并不存在全國性的泡沫。去年以來房價上漲過快矛盾最突出、泡沫最明顯的,主要是一些一線城市,本輪房地產(chǎn)調(diào)控也主要是指向一線城市,而不是一刀切的打壓整個行業(yè)。其次,我國處于城市化加快發(fā)展階段,房地產(chǎn)業(yè)中長期前景仍然良好,調(diào)控不會改變整個房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的趨勢。相反,擠出部分城市的局部泡沫,對整個行業(yè)來講是一次良性調(diào)整。再次,加快保障性住房建設(shè)將是避免“二次探底”的重要前提。保障性住房的大規(guī)模開工將對沖商品房投資的減少,總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會減慢,對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)將至少和2009年持平。從建設(shè)計劃看,2010年全國共將新增各類保障性住房700余萬套,如果按平均每套60平方米匡算,今年新開工面積總計將達(dá)到4.2億平方米。據(jù)此估算,今年新增房地產(chǎn)投資將達(dá)到2.3萬億元,超過2009年的1.9萬億元。

　　適時把握政策方向和力度,加快推進(jìn)長期制度改革

　　上半年,全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1—5月回落7.1個百分點,已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)明顯回落。在近期舉行的全國公共租賃住房工作會議上,有關(guān)部門負(fù)責(zé)人提出:“當(dāng)前市場觀望情緒仍然比較嚴(yán)重,要繼續(xù)跟蹤市場下一步走勢,適時把握好政策方向和力度�！�
　　“過去我們強調(diào)短期政策調(diào)控,往往忽視了長期制度改革。應(yīng)當(dāng)借這一次市場調(diào)整的契機,完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)制度。”董藩認(rèn)為,當(dāng)前要防止由于調(diào)控政策過于嚴(yán)厲導(dǎo)致樓市出現(xiàn)量價在短時間內(nèi)暴跌的“硬著陸”,關(guān)鍵是要在保持市場交易穩(wěn)定的情況下,努力增加供應(yīng),并采取相對較“軟”的措施適度調(diào)控需求。
　　供應(yīng)方面,董藩建議改變過去土地供應(yīng)以每年8%—10%增加的機械性增長狀態(tài),實行動態(tài)控制。在現(xiàn)階段需求集中爆發(fā)期,大幅增加土地供應(yīng),并隨著需求變動進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。同時,將土地分割成更小的單位出讓,不要動輒兩三千畝。這樣既有利于降低開發(fā)商拿地成本,完成土地供應(yīng)節(jié)奏,保持房地產(chǎn)新項目開工。也有利于在一定區(qū)域內(nèi)形成多個樓盤競爭的局面,從而平抑價格。此外,應(yīng)加快城中村、棚戶區(qū)改造,并考慮新批項目適當(dāng)提高容積率,在土地供應(yīng)量有限的情況下,努力增加供應(yīng)面積。
　　需求方面,則可以將現(xiàn)有的差別化信貸政策常態(tài)化。本著節(jié)能、省地、環(huán)保的原則,降低首套房、小戶型房的首付比例和利率,延長貸款年限,減免有關(guān)稅費。大幅提高多套房、大戶型的首付比例和利率,縮短貸款年限等。通過經(jīng)濟杠桿引導(dǎo)人們的住房消費觀念和企業(yè)的生產(chǎn)方式。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,為了鼓勵開發(fā)商始終保持一定的投資規(guī)模及開工量,銀行既要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策,又要繼續(xù)支持住房建設(shè)貸款。信貸規(guī)模保持季度、年度發(fā)放的穩(wěn)定。同時,政府應(yīng)創(chuàng)造條件開辟多融資渠道,改變企業(yè)過度依賴銀行信貸的現(xiàn)狀,盡快研究開放金融市場,包括投資基金、房地產(chǎn)信托、企業(yè)債券、股權(quán)融資等,并完善相關(guān)制度,修訂和制定相關(guān)法律。
　　“從長期來看,政府應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè),從土地、資金、政策方面給予支持,使之成為房地產(chǎn)行業(yè)抵抗周期性波動的緩沖器�！卑褪锼烧f,“任何形式的房地產(chǎn)調(diào)控政策都以抑制地產(chǎn)泡沫、防止對經(jīng)濟波動帶來過大沖擊為目標(biāo),從而避免泡沫崩潰引發(fā)的經(jīng)濟震蕩,至少以不傷害經(jīng)濟為底線。地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟波動。”
　　樓市調(diào)控,有可能影響一點經(jīng)濟增長速度,但為了樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展,這是調(diào)控的必要代價。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所宏觀經(jīng)濟研究室主任張曉晶表示,經(jīng)濟在繼續(xù)保持回升向好態(tài)勢的同時,要抓住宏觀調(diào)控的有利時機,堅持樓市調(diào)控不動搖。從長期制度上看,土地供應(yīng)現(xiàn)有招拍掛制度應(yīng)該進(jìn)一步改革,要通過制度安排,逐步建立面對不同房屋消費群體的差別化土地供應(yīng)制度。另外,房屋的供給結(jié)構(gòu)要面對不同消費群體設(shè)計,滿足不同收入人群差別化需求,要持續(xù)不斷地推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)。