樓市二次調(diào)控的“靴子”終于落地
9月29日,多個部委出臺的“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”,明確要求各地“立即”制定細(xì)則,已發(fā)細(xì)則的地區(qū)要進(jìn)一步調(diào)整和完善。
其措施包括,三套房停貸以及首套房首付上調(diào),限制購房套數(shù)等;稍早的9月26日,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文稱,閑置土地一年以上的房企禁拿地。
據(jù)悉,這是繼4月份針對樓市的史上最嚴(yán)厲政策出臺后的第二波調(diào)控。之前樓市在經(jīng)歷了幾個月的僵持之后,再現(xiàn)瘋狂苗頭,多個一線城市樓市到9月份已是量價齊升。
有專家判斷,為落實二次調(diào)控措施,或?qū)⒂懈嗟某鞘胁扇 跋拶徚睢薄５灿腥耸拷邮苡浾卟稍L時表示擔(dān)心在利益博弈下,恐在地方執(zhí)行中變形,“新政大多仍是對'新國十條’的進(jìn)一步細(xì)化和落實�！�
上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師顧海波向本報記者表示,只有在樓市調(diào)控政策堅持不懈地實施數(shù)年后,樓市才有可能實現(xiàn)平穩(wěn),否則,“一旦調(diào)控政策放松,房價還會大漲�！�
“時至今日,多個地方尚未出臺地方調(diào)控的細(xì)則�！�10月7日下午,上海易居研究中心研究員劉衛(wèi)衛(wèi)告訴記者,高房價問題有望在本月15日召開的十七屆五中全會時給出“一個說法”。
樓市急調(diào)頭
事實上,“新國十條”從4月17日出臺至今,調(diào)控效果并不明顯。如北京8月房價與去年同期相比增長9.3%,上海則環(huán)比上漲6%。
形勢緊迫之下,國慶前夕,樓市調(diào)控再出五記重拳。據(jù)悉,在此次新政中,限定居民家庭購房套數(shù)、三套房貸款暫停發(fā)放及加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點,被認(rèn)為是影響市場最大的三個亮點。
“首付提高至三成,是殺傷力最大的一項。”劉衛(wèi)衛(wèi)說,限定購房套數(shù),對異地購房者的影響不大。
國慶長假期間,記者在北京實地采訪看到,房地產(chǎn)中介幾乎一致選擇在假期加班。有中介工作人員告訴記者,這本已經(jīng)是早定好的,因為金九銀十市場會熱誰都不會放松,即便是在節(jié)前二次調(diào)控新政出臺后也沒有改變安排。
“仍抱著一線希望,希望購房者不要受到太大影響�！鄙鲜龉ぷ魅藛T稱。但往往是事與愿違,記者多天來走訪的中介公司生意幾乎清一色地冷清。因為沒生意,中介里加班的人員顯得情緒相當(dāng)?shù)吐洹?BR> 10月7日,記者多方獲悉,在北京,受到十一前新政的影響,市場交易量慘淡。截至10月5日,北京樓市商品住宅日成交量僅在100套上下徘徊。相比之下,同一時間北京新推的17個樓盤卻有多達(dá)7000余套入市。
廣州的樓市成交量也出現(xiàn)縮水。10月1-6日,廣州每日簽約量約在300套,比9月底的每日動輒六七百套的簽約規(guī)模下降五成。國慶假期,濟(jì)南樓市尤為遇冷,兩天成交僅30余套住宅。
在西部城市重慶,記者獲悉,10月1日,重慶主城區(qū)成交商品房525套,10月2日成交292套,與新政前的9月28日成交1754套相比,成交量急跌。
博弈升級
面對樓市的緊急調(diào)頭,多方接受記者采訪的人士還表達(dá)了對嚴(yán)厲政策執(zhí)行中問題的擔(dān)憂。
“盡管成交縮水、房價微降,但是,此次樓市調(diào)控新政的力度仍有限�！眲⑿l(wèi)衛(wèi)直言。顧海波也認(rèn)為,在供需結(jié)構(gòu)沒有得到有效改變的情況下,即使“銀十”遭遇“滑鐵盧”,要讓房價真正理性還需要做更多的工作。
“倘若地方擔(dān)心GDP增速減緩,執(zhí)行不力,新政無疑將再次陷入尷尬處境�！鳖櫤２ǚ治�,國慶樓市成交縮水,只是樓市對二次調(diào)控新政做出的正常反應(yīng)。但隨著利空出盡就是利好的說法盛行,市場走向還需要繼續(xù)觀察。就在節(jié)前的最后一個交易日,房地產(chǎn)板塊的集體強勢就是佐證。
事實上,記者采訪發(fā)現(xiàn),盡管深圳已在第一時間出臺了“限購令細(xì)則”,但接下來的數(shù)據(jù)卻頗為尷尬:10月1日至4日,深圳一手房市場成交量高達(dá)近2000套;其中,1日、4日兩天內(nèi),新房成交量均超過了600套大關(guān),創(chuàng)下今年以來新房成交量的最高紀(jì)錄。
“這并不奇怪�！倍辔粚＜曳治�,此次新政,主要宗旨在于9月份成交帶來的樓市回暖可能導(dǎo)致的價格隨之增長,明顯感覺到了未來房價上漲的壓力。
在此之前,個別省市曾經(jīng)執(zhí)行過類似限定購房套數(shù)的政策,并沒有產(chǎn)生很大的效果,北京便是如此。
易居中國研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,此次調(diào)控政策總體上還是進(jìn)一步落實“國十條”,相對而言,超出“國十條”范疇的政策只有“信貸和稅收”。
“此次新政旨在問責(zé)地方政府執(zhí)行力�！�6日,國土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者坦言,一些地方認(rèn)為房價上漲并不快的原因是,擔(dān)心調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟(jì)和財政收入。
變數(shù)增多
博弈中,地方細(xì)則還是要出。但是出歸出,對于如何執(zhí)行則很難說。
9月30日晚上,深圳緊急出臺“限購令”,規(guī)定從10月1日起,在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策:其中深圳市戶籍居民家庭,限購兩套住房;能夠提供在深圳市一年以上納稅證明的家庭,限購一套住房。
但有意思的一個細(xì)節(jié)是,有網(wǎng)友立即針對新政提出了“變相”的對策。該網(wǎng)友寫道:已購房的夫妻,房產(chǎn)全部在夫妻一方名下的,可以先辦理假離婚,另一方可以再買兩套,買房后可以再復(fù)婚。
“政策出臺后,關(guān)鍵是操作環(huán)節(jié)如何落實。”多位專家認(rèn)為,政府需要認(rèn)真考慮堵住政策的“漏洞”。
而國慶長假的最后一天,10月7日晚間,上海公布房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則:每個家庭限購一套房。
“盡管被稱之為'精準(zhǔn)出擊’抑制炒房風(fēng),但問題并未切中要害�！鳖櫤２ǜ嬖V本報記者,此前,在多個城市均公布限購令,但上海遲遲未出地方細(xì)則。直至9月份,上海才有“滬五條”、收緊首套房契稅優(yōu)惠、房地產(chǎn)中介整治工作等一系列動作出臺。
“面對嚴(yán)厲的調(diào)控政策,上海的開發(fā)商選擇推遲了新盤上市的時間。原定于8、9月份開盤的上海星河灣、遠(yuǎn)中風(fēng)華園等多個高檔項目,政府不允許頂風(fēng)作案,因此遲遲未能上市,而協(xié)和城、遠(yuǎn)中風(fēng)華園更是推遲到10月開售。”劉衛(wèi)衛(wèi)稱。
“受到'二次調(diào)控’和'限購令’等地方新政的影響,10月上海擬開盤的高端項目肯定比9月少�！鳖櫤２ㄕf。而在此次上海出臺的幾條細(xì)則中,最為關(guān)注的條款就是,“一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”和“發(fā)揮稅收在調(diào)控中的作用”。其中,暫定上海及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房（含二手存量住房）。
但在劉衛(wèi)衛(wèi)看來,“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)�！边@需要地方政府的配合,而恰恰地方往往反其道而行之。
多位人士向記者分析,地方的博弈源于GDP,這也是一些地方調(diào)控的細(xì)則遲遲不出臺的主因。但多位專家分析,“下一步,對于高房價,看看十七屆五中全會能否給出新說法�！�
對此,記者多方求證,在國家層面已對抑制投機和控制房價提上日程的背景下,很有必要選擇一個適當(dāng)?shù)臅r機給“高房價”一個權(quán)威的定論,提綱挈領(lǐng)之后新政才能發(fā)揮威力。而這個時機正恰逢即將召開的十七屆五中全會。