新“國八條”與房產(chǎn)稅組合拳突然襲來,春節(jié)期間上海樓市降至冰點。2月7日,全市新房成交量交了白卷。
新政的實施正在全面鋪開,由于各項稅費的重要變動,稅務部門將在上海房地產(chǎn)市場上扮演更重要的角色。成交量雖明顯下滑,上海房價卻在多方博弈下巋然不動。今年4月,一批新開發(fā)的樓盤即將上市,新政的效果可能會有更多顯現(xiàn)。
房產(chǎn)稅“先認定后繳納”
1月26、27日兩天,新“國八條”和房產(chǎn)稅接踵降臨上海。1月28日起,上海樓市開始采用全新的交易規(guī)則。1月30日,上海市地方稅務局迅速推出一份實施細則,詳解上海房產(chǎn)稅的認定、計算、征收、減免。
上海規(guī)定,以家庭為單位,人均60平方米住房免稅,而新購的超出部分,則需每年繳納房產(chǎn)稅。按規(guī)定,計算房產(chǎn)稅應依據(jù)房產(chǎn)的評估價格,并按規(guī)定的周期重新評估。但在試點的初期暫時以交易價格打七折計算。上海市地方稅務局的一位工作人員告訴記者,1月28日后新購買的住房,只需經(jīng)過一次房產(chǎn)稅“認定”的過程,算出每年應繳多少稅,以后每年年底前繳清即可,不必每年重新計算。
據(jù)介紹,購房者需到住房所在的區(qū)稅務局,填寫房產(chǎn)稅認定申報表,同時提交房產(chǎn)交易合同、契稅完稅憑證、購房人及家庭成員身份證明、戶籍和婚姻狀況證明等六份材料。同時在各區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢原有住房情況,并填寫《原有住房信息查詢申請表》。
按照房產(chǎn)稅計算公式,上海浦東一家房產(chǎn)中介的工作人員幫記者算了一本賬。房產(chǎn)稅計算公式是:年應納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率。以一個已有一套120平方米住房的三口之家為例,如果這個家庭在上海內(nèi)環(huán)附近購買一套價格為每平方米3萬元,面積為100平方米的住房用于投資,按照目前的政策,他們的免稅面積為180平方米。按其余40平方米為計稅,他們每年需要繳納的房產(chǎn)稅為3360元。而這樣的一套住房如果用于出租,每年的房租可達5萬元以上。相比之下,房產(chǎn)稅對這個家庭的影響并不大。
相比之下新“國八條”對市場的影響顯得更為直接。根據(jù)新“國八條”,如果這個家庭購買的是二手房,而賣家購房尚不足五年,則要對這一住房全額征稅,稅率高達5.65%。一套總價300萬元的住房在交易過程中需一次性繳納將近18萬元。
因此可以說,新“國八條”,不僅對政府和開發(fā)商的限制和要求十分嚴厲,而針對普通房屋買賣雙方的規(guī)定也不啻為一劑猛藥。如二手房不滿五年轉(zhuǎn)讓全額征稅、二套房限制購買、二套房貸款首付六成等多項新政,直接打消了很多老百姓買賣房屋的念頭。
前述稅務局的工作人員告訴記者,新政剛剛開始執(zhí)行,不排除有些人會想方設法少交或不交各種稅費。可以肯定的是,各政府部門采集到的個人住房信息已經(jīng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),未完稅的房屋未來將被禁止買賣,直到稅費和滯納金被繳清為止。
細則還包含了多項減免稅收的政策。但網(wǎng)上許多評論認為,目前的問題是,實施過程中存在各種特殊情況,缺乏認定的方法。
買賣雙方陷觀望
春節(jié)是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季,今年的春節(jié)則比往年更為冷清。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2月7日,上海一手房住宅成交量為零,全市僅預售各類商品房4套。自2月份以來,上海商品住宅共成交58套。
主要代理上海閔行區(qū)樓盤的程先生告訴記者,新政出臺后,賣家心態(tài)出現(xiàn)明顯變化,并且各不相同。有的房東擔心新政會讓買家打退堂鼓,打算將委托房源的價格標低一點。而一些年前掛出房源的房東,由于購買住房不到五年,想到要交超過10萬元的稅,索性決定不賣房了。
中原集團研究董事程澐女士告訴記者,春節(jié)期間,上海樓市處在冰點。新政是最主要的原因。整個上海樓市陷入了觀望狀態(tài),買家和賣家都打算等一陣再看。
新“國八條”與房產(chǎn)稅,效果有所不同。程澐認為,新“國八條”是真正的猛藥,限購、限貸等政策直接擠出了投資需求,大部分投資客都選擇了離場,直接打擊了成交量,短期效果明顯。而上海房產(chǎn)稅政策則顯得十分溫和,稅收額度不難承受。能對上海樓市產(chǎn)生什么樣的效果,需要長期觀察。
然而對于房價,政策的效果并非“一邊倒”。一些賣家手握多套房源,他們認為如果此時拋盤,以后再想買房就得交稅,索性囤著不賣。由于購房不滿五年賣出要繳稅,許多賣家選擇加價,試圖把稅負轉(zhuǎn)嫁給買家。需求和供給同時減少,房價是升是降還很難判斷。
程澐認為,新盤的開發(fā)商將對上海房價產(chǎn)生影響。春節(jié)期間,很少有新樓盤推出,而一季度過后,進入4月份,開發(fā)商就將“進場”。一些開發(fā)商在新政后已經(jīng)開始打出了促銷的廣告。到新盤集中上市的時候,如果成交量仍然低迷,開發(fā)商頂不住各方的壓力,可能會選擇降價,屆時新政對上海房價的影響將會顯露出來。