“九層之臺(tái)，起于累土�！睆默F(xiàn)實(shí)和歷史的坐標(biāo)看，我國(guó)樓市調(diào)控已進(jìn)入“攻堅(jiān)期”，房地產(chǎn)改革正在“過大關(guān)”。
“十二五”規(guī)劃綱要草案提出，“逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居�！�
這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房?jī)r(jià)問題確立了坐標(biāo)。
歷史地看，始于1997年的房地產(chǎn)改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)進(jìn)展。一是居民住房條件顯著改善。1998年我國(guó)人均住房只有17平方米，去年達(dá)到33平方米。同時(shí)家庭自有住房率達(dá)到80%，是世界上較高的。二是與世界工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化普遍規(guī)律相一致，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)快速崛起，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。三是住宅成為城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)，加速個(gè)人財(cái)富積累。
現(xiàn)實(shí)地看，部分城市商品住宅價(jià)格上漲過快，確實(shí)超出了普通百姓承受能力；同時(shí)投機(jī)投資性需求過大，又壓制了居住性需求。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出，高房?jī)r(jià)可謂我國(guó)房地產(chǎn)改革“成長(zhǎng)的煩惱”。
為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，2002年以來，政府出臺(tái)政策之多、調(diào)控力度之大，超過任何一個(gè)行業(yè)，也超過以往任何時(shí)候。特別是2010年以來的新一輪樓市調(diào)控，政府除了使用經(jīng)濟(jì)、法律等手段，又接連出臺(tái)“限購(gòu)令”等嚴(yán)厲的行政措施，劍指投機(jī)投資性需求。目前樓市成交量明顯下降，部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。
溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”“加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”。參加兩會(huì)的代表委員普遍認(rèn)為，這彰顯了不取得預(yù)期效果決不收兵的決心。
關(guān)于樓市調(diào)控，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)是市場(chǎng)問題，政府調(diào)控會(huì)扭曲市場(chǎng)。應(yīng)如何厘清政府和市場(chǎng)的責(zé)任關(guān)系？
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說，我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無視困難群體的基本生存需求。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些，必須相機(jī)抉擇。
從市場(chǎng)看，開發(fā)商追求利益最大化，存在希望房?jī)r(jià)越高越好的動(dòng)機(jī)；而從百姓的角度看，應(yīng)首先滿足居住需求，房?jī)r(jià)不能高。綜合考量，政府的職責(zé)在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
縱觀多年來樓市調(diào)控措施，都是針對(duì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲、開發(fā)商捂盤惜售和圈地不用、炒房投機(jī)行為泛濫等，都強(qiáng)調(diào)企業(yè)家的社會(huì)責(zé)任。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)確保宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行也具有重要意義。全國(guó)政協(xié)委員宋林飛表示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2010年底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類貸款占比超過20%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。房地產(chǎn)市場(chǎng)出問題，金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之放大。更重要的是，房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來不利影響。
無疑，“住有所居”的任務(wù)不能完全依賴商品房市場(chǎng)來完成。政府工作報(bào)告提出，2011年我國(guó)將開建保障類住房1000萬套，創(chuàng)歷年之最。住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，這是我國(guó)房地產(chǎn)改革的一個(gè)重大變化。
目標(biāo)已經(jīng)明確，落實(shí)資金和土地確保公開分配是關(guān)鍵。政府工作報(bào)告提出，今年中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元，比上年增加265億元�！笆濉币�(guī)劃綱要草案提出，各地土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)、各類棚戶區(qū)改造的比例不低于10%。
國(guó)土資源部透露，“十二五”期間，將確保在住房建設(shè)用地供應(yīng)中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%。
為解決保障房分配、退出等難題，今后我國(guó)將大量增加公租房和廉租房建設(shè)。這表明住房保障體系逐步由“重購(gòu)買、輕租賃”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白馐鄄⒅亍薄ｋS著供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，加之監(jiān)管和退出機(jī)制進(jìn)一步完善，伴生性矛盾將逐步化解。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”
“十二五”期間，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程將建設(shè)3600萬套，覆蓋面達(dá)到20%左右。不管樓市調(diào)控政策如何變化，保障房建設(shè)的速度不能慢、力度不能減。
為確�！笆濉币�(guī)劃“提高住房保障水平”的戰(zhàn)略部署順利實(shí)施，地方“土地財(cái)政”這一輿論所稱的“制度性因素”難以回避，而需要從深層次上加以破解。財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示，2010年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入超過2.9萬億元，完成預(yù)算的213.2%，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的60%以上。這固然有去年土地供應(yīng)大幅提高等因素的作用，但地方財(cái)政的“土地依賴”可見一斑。
全國(guó)政協(xié)委員厲以寧表示，土地是有限的，地方靠“賣地生財(cái)”難以持續(xù)，“土地財(cái)政”客觀上支撐了地價(jià)和房?jī)r(jià)，這種局面必須盡快改變。
為確保房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系的科學(xué)建設(shè)，從中央到地方，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開。
考核問責(zé)制度的建立，將使保障房供應(yīng)成為“硬約束”指標(biāo)。政府工作報(bào)告提出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。
房產(chǎn)稅改革在上海、重慶試水，這既具有調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的意義，也對(duì)抑制投機(jī)投資需求有直接作用。全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，開征新房產(chǎn)稅，長(zhǎng)期目標(biāo)是打造地方稅體系中主體稅種的框架，為地方政府培植重要而穩(wěn)定的稅源，其稅收可用于保障性住房建設(shè)，有助于矯正“土地財(cái)政”制度的偏頗，具有全局意義。
正如改革從整體上正進(jìn)入攻堅(jiān)階段，我國(guó)房地產(chǎn)改革也在進(jìn)入“深水區(qū)”。樓市調(diào)控不可能“畢其功于一役”，對(duì)房地產(chǎn)改革的復(fù)雜性要有充分認(rèn)識(shí)，對(duì)破解13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻認(rèn)識(shí)。
從國(guó)情看，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾仍然是發(fā)展不足。住建部政策研究中心主任陳淮說：“有十個(gè)人吃飯只有八個(gè)饅頭，首先有兩個(gè)人吃不上�！蔽覈�(guó)正處于城市化的中期階段，每年有上千萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢@意味著住房供求關(guān)系的失衡存在著某種內(nèi)在動(dòng)因。
為適應(yīng)人民群眾日益增長(zhǎng)的新需求、日益強(qiáng)烈的新期待，我們只能更加堅(jiān)定不移地走改革發(fā)展之路。
“十二五”規(guī)劃綱要草案強(qiáng)調(diào)，要以更大決心和勇氣全面推進(jìn)各領(lǐng)域改革，更加重視改革頂層設(shè)計(jì)和總體規(guī)劃。
“十二五”規(guī)劃綱要草案提出，堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。
人們有理由期待，隨著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的加快，隨著“商品房＋保障房”供應(yīng)體系的日益完善，隨著地方財(cái)稅體制和收入分配改革走向深入，房地產(chǎn)有望逐漸步入“理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的軌道。而隨著社會(huì)對(duì)樓市與房?jī)r(jià)關(guān)注熱情的逐步“降溫”，“住有所居”就將不斷從夢(mèng)想走向現(xiàn)實(shí)。