從羞羞答答的存抵到大大方方調(diào)低價格，從三墩下沙到轉(zhuǎn)塘申花，從外來大鱷中海、保利到本土品牌房企金都、德信，一場降價已實質(zhì)性啟動。
降，無疑已經(jīng)是杭城樓盤的主基調(diào)。
均價14800元/m2金沙湖板塊價格回到一年半以前
“低價首發(fā)，迎合調(diào)控”，本周二，金沙湖畔德信中外公寓的一則廣告震動杭城：開盤首日，折后起價12980元/平方米，折后均價14800元/平方米。一向以高端公寓形象示人的中外公寓就以這樣的價格給金沙湖板塊扔下了一枚炸彈。
來看看金沙湖目前幾個在售住宅的價格體系：最新開盤的酒店式公寓萬亞金沙湖1號，起價17200元/平方米；與中外公寓一墻之隔的龍湖滟瀾山公寓20000~21000元/平方米；名城湖左岸19000~20000元/平方米；東海檸檬郡售價16000~17000元/平方米，位于中外公寓北門，德信在金沙湖的首個樓盤德信早城，尾房售價也在18000元/平方米左右。
降價是有效的。據(jù)德信的說法，兩天時間已有100多位意向客戶進行登記，淡市之下，已算不錯。
不過，此價格一出，讓不少已購房者痛心疾首。有人在論壇上發(fā)帖“求安慰”，還有網(wǎng)友說，這個價格一出，九堡和下沙的樓盤都悲劇了，因為勢必波及這個板塊樓盤的定價；甚至還有人認為這個價格會影響馬上要開的濱江金色黎明的定價……
有一個非常有意思的細節(jié)是，中外公寓在廣告上聲稱，這次的首批開盤限時讓利超過1億元，它的依據(jù)是：根據(jù)2011年6月1日至6月17日杭州透明售房網(wǎng)顯示，德信中外公寓近鄰住宅項目成交均價22828元/平方米，而中外公寓首期開盤當(dāng)日折后均價僅為14800元/平方米，以129套房源總面積13006平方米計算，首批開盤限時讓利超過1億元。
且不說這讓利1億元是不是營銷噱頭，不過可以確定的是，金沙湖的樓盤價格至少回到了一年半以前，要知道在2009年12月首次開盤的德信早城，當(dāng)時均價為14000~16000元/平方米。如此看來中外公寓的“勇氣”實在可嘉。
完全新開的樓盤，沒有老業(yè)主來鬧事的牽絆，或許可以解釋中外公寓此次“高調(diào)”的低價首發(fā)。
精裝改毛坯，大戶型改小戶型降價以多種方式正在進行
同樣是低價首發(fā)的還有申花板塊的保利香檳國際。香檳國際6月初開盤，記者的一位朋友去買了12樓的西邊套，七七八八的優(yōu)惠下來，每平方米的單價約23000元。
新開樓盤可以低價入市，老盤則需要動動腦筋�！熬b改毛坯”當(dāng)然是手段之一，一方面降了總價促進銷售，另一方面不是直接降價，對老業(yè)主有個交待。
最先采用“精改毛”的是三墩板塊的剛需盤中海紫藤苑。6月9日，開盤當(dāng)天，價格最低的一套單價為13537元/平方米，去掉優(yōu)惠每平方米立減500元，價格為13037元/平方米。而4月底開盤的同一位置的房源，單價為16389元/平方米，去掉開發(fā)商承諾的精裝費用2000元/平方米，實際價格為14389元/平方米，優(yōu)惠幅度非常明顯。
最近熱賣的保利江語海，采用的降總價方式是“大改小”，原先的設(shè)計是大戶型，由兩小套拼接而成，政策限購后，索性拆開來當(dāng)成小戶型賣，面積最小的只有56平方米。
一向?qū)祪r采取謹慎態(tài)度的本地開發(fā)商也紛紛向市場妥協(xié)。轉(zhuǎn)塘的金都高爾夫藝墅，索性將“精改毛”和“大改小”結(jié)合，東區(qū)1號樓和3號樓改為毛坯房出售，戶型面積均為88平方米，優(yōu)惠后起價在18900元/平方米左右。要知道，在這之前，該樓盤的平均戶型面積為320平方米，精裝修后的總價達到了1000萬元/套左右。
不僅僅是高爾夫藝墅，金都旗下每個樓盤都適時推出了不同優(yōu)惠：市中心的城市芯宇小戶型最低85折，臨平的夏宮，其高層公寓低價開盤。
哪怕一直號稱不降價的綠城，最近也傳出西溪誠園40年產(chǎn)權(quán)精裝商務(wù)公館的優(yōu)惠活動，不過針對的只是內(nèi)部員工。住宅價格早已賣到33000元/平方米的西溪誠園，這次推的精裝商務(wù)公館，均價22000元/平方米。在付款方式上，規(guī)定酒店式公寓首付5成，但如果員工首付有困難，集團可先墊付25%。這批主力戶型在130~150平方米的房源，以一套135平方米，22000元/平方米的均價計，總價297萬元，如果開發(fā)商可以墊付25%，那么相當(dāng)于該公司員工可以少支付70余萬元首付款。
讓利促銷更務(wù)實活下去比啥都重要
撇開各種各樣的外在手段，開發(fā)商們的最終目的只有一個：打破僵局，促進銷售。
開發(fā)商們的資金鏈緊張，已經(jīng)是不爭的事實。之前作為開發(fā)商主要融資渠道的銀行，貸款門檻也越來越高。特別是一些中小企業(yè)，已經(jīng)很難在銀行貸到資金，而存款準(zhǔn)備金率不斷提高，更是讓這些企業(yè)的資金狀況雪上加霜，甚至有開發(fā)商不惜以高息向地下錢莊借款。有媒體曝出，目前開發(fā)商從民間借貸的年息大部分在25%~30%左右，更有高達70%左右的年息，或者5%~6%的月息。與此同時，開發(fā)商在上市圈錢等途徑上被卡得越來越緊。
而限購限貸已經(jīng)將一大批投資投機需求驅(qū)逐，哪怕是剛性需求也受到了巨大影響，銷售不暢，資金回籠速度非常緩慢。杭州十來家規(guī)模較大的房企，其銷售指標(biāo)完成率平均尚不足30%，而業(yè)界的共識是，下半年銷售會更難。
實際上，對于開發(fā)商來說，無論是哪種融資渠道，都要支付高額的資金成本。相比之下，讓利促銷以回籠資金顯然更務(wù)實一些。
主動作出這種價格調(diào)整來換取銷售量的開發(fā)商應(yīng)該是明智的。金都集團旗下的臨平夏宮、高爾夫藝墅、嘉興夏宮三樓盤的6月新推房源，由于優(yōu)先開發(fā)供應(yīng)剛性需求與改善型需求的戶型品種，并采取了一定的優(yōu)惠，現(xiàn)已實現(xiàn)銷售928套，銷售額超11億。
“低價入市，實現(xiàn)資金的快速回籠，可以在低迷的土地市場上繼續(xù)拍地，尋求更多的開發(fā)機會。”德信中外公寓營銷副總杜盛認為，快速高效開發(fā)，是公司的一貫節(jié)奏。
對杭州大多數(shù)的開發(fā)商來說，要產(chǎn)生現(xiàn)金流的唯一方式是賣房，而在房子不好賣的大環(huán)境下，最有效的方法就是降價。