一方面，調(diào)控持續(xù)收緊、降價項目成交回暖但難成氣候；另一方面，各種融資渠道收緊，而債務期限將到。近日，有券商研報預測，除去招保萬金四大房企之外的115家A股上市房企，在未來一年內(nèi)現(xiàn)金缺口將達到1329億元。明年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來償債高峰。

　　上市房企現(xiàn)金缺口逾千億

　　近日，東方證券研報根據(jù)上市房企所公布的2011年上半年銷售回款以及成本支出情況，對不包括招保萬金在內(nèi)的115家上市房企未來現(xiàn)金缺口進行了預測。
　　該研報的預測區(qū)間為2011年6月-2012年6月，在假設明年銷售回款和成本投資、應付應收凈額不變的情形下，同時不考慮新增銀行貸款等渠道帶來的資金流入之后，得出115家上市房企未來的現(xiàn)金缺口將達到1329億元基本上相當于今年上半年的現(xiàn)金總量，這一缺口比2008年6月時還大。
　　與此同時，該份研報單獨預測了招保萬金四大房企在明年上半年之前的剩余資金為151億元。對比之下，東方證券認為目前行業(yè)現(xiàn)狀為“龍頭房企未來進行并購提供了更多可能”。
　　數(shù)據(jù)顯示，在目前開發(fā)商的資金來源中，自籌資金占比達到41.2%，國內(nèi)貸款則僅占15.4%。而對于明年的信貸總量，多家券商均給出“微寬”或“中性”的預測，這意味著明年無論是開發(fā)資金還是房貸，依然無法獲得國內(nèi)銀行的有力支持。

　　房地產(chǎn)信托將迎集中兌付期

　　東方證券證券分析師楊國華日前在發(fā)布報告中指出，除招保萬金之外的115家上市房企，長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nèi)，其中有46%將集中在2012年償付，而2012年一季度將達到最高的12.2%，迎來第一波相對集中到期日。
　　對于房企來說，首當其沖的將是大規(guī)模信托債務。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2011年第二季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.6億元，房地產(chǎn)信托達到6051.9億，占資金信托總規(guī)模16.91%。房地產(chǎn)信托余額比一季度末的4868.88億元大幅增長24.3%。房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)中規(guī)模擴張最快的產(chǎn)品類型。與此同時，信托的融資成本也急劇升高，同比至少升高超過50%。
　　而房地產(chǎn)信托期限一般以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。這意味著從2009年下半年開始密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托，將在2012年之后進入集中兌付期。
　　事實上，為了應對資金緊張，開發(fā)商也開始多方籌錢，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：今年前11月，樓市股權變動頻繁，規(guī)模股權交易已經(jīng)達到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也歷史首次達到了368.3億，年內(nèi)將首次突破400億。2011年前11月交易額已經(jīng)遠超2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模，交易金額同比去年全年已經(jīng)上漲122.8%。

　　低價項目成交回暖難成氣候

　　截至目前，多數(shù)房地產(chǎn)項目的銷售情況很不樂觀。
　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的最新報告顯示，上周（11.21-11.27）監(jiān)測的35個城市中，有30個城市樓市成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上，其中長沙（期房）同比降幅最大，達79%。重點城市成交量均同比下降，其中天津跌幅最大，達57%。
　　值得注意的是，上周北京商品房在個別低價房簽約的帶動下，成交量有所反彈。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，11月下半月北京新房成交量有所回升，主要是由于一些樓盤降價力度的加大，達到消費者價格預期后喚醒部分觀望情緒。不過，張月認為，同一區(qū)域內(nèi)的最低價格和最大降幅都在被不斷刷新，價格優(yōu)勢有可能會很快喪失，從近期熱銷的新項目來看，普遍都屬于大型房企，除了硬拼價格外，項目品質(zhì)、品牌效應同樣是不可或缺的軟件，在當前的降價大潮中，大多數(shù)消費者會通過貨比三家來理性購房。