資金壓力空前 開發(fā)商欲扛過年關
2011-12-14   作者:周文天 陳瑩瑩  來源:中國證券報
 
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    艱難“熬冬”的開發(fā)商面臨年終大考。為了完成年度目標和償還銀行欠款,也為明年“并不看好”的春天做準備,不少房企“斷臂求生”、“以房抵債”加緊回籠資金。業(yè)內(nèi)人士認為,眼下眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房企的資金壓力空前,開發(fā)商“扛”著過年的大局已定。

  “斷臂求生”過冬

  房企融資渠道收縮,年關資金鏈日趨緊張,銀行貸款放不下來,存貨又消化不掉,很多項目已經(jīng)“沒錢花”,股權轉讓、產(chǎn)權交易是眼下房企不得已的選擇。
  據(jù)介紹,從8月開始,房地產(chǎn)掛牌項目在北京產(chǎn)權交易所呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象,僅9月和10月兩個月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達50.34億元,居各行業(yè)之首。北京產(chǎn)權交易所最新統(tǒng)計顯示,上周(12月5日-12月9日),房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元,均高居首位,顯示臨近年底房地產(chǎn)行業(yè)股權并購依然十分活躍。
  “房企資金壓力越來越大。有些項目可以通過降價來回籠資金,但對于一些還在開發(fā)中的項目來說,在資金匱乏的情況下,轉讓股權無疑是最有效方式。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
  業(yè)內(nèi)人士認為,銷售不暢,融資受阻,目前房地產(chǎn)領域“棄車保帥”、“斷臂求生”的案例不在少數(shù)。
  “如果再不想辦法解決目前的資金問題,更多的開發(fā)商可能在嚴冬中被活活‘凍死’。不是我們不降價,而是沒法降價!币恢行¢_發(fā)商表示,通過轉讓旗下項目,避免老業(yè)主維權,而且收益遠遠大于降價促銷。產(chǎn)權轉讓,雖然在轉讓價格方面有相對較低的折扣,但如果是有實力的企業(yè)接手,相當于一次性賣出幾十套甚至上百套房子,這筆資金對困境中的房企而言是救命錢。
  其實,中小房企資金鏈緊張早已是“公開的秘密”。除了“賣身”之外,不少房企期望迅速轉移戰(zhàn)場,將發(fā)展中心轉向二三線城市。北京一家中小房企的負責人坦言,目前業(yè)內(nèi)部分中小房企資金壓力的確很大。受到北上廣深等一線城市“限購令”的影響,不少中小房企加大了促銷力度,希望盡快售完一線城市的樓盤項目,盡快退出一線市場轉戰(zhàn)二三線城市!拔覀儠哟蟠黉N力度,希望把資金拿去啟動其他二三線城市的項目!
  近期市場傳言恒盛地產(chǎn)資金壓力較大,但恒盛相關人士向中國證券報(微博)記者否認了這一傳言,并表示公司經(jīng)營正常。11月實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額6.8億元及銷售面積8.2萬平方米;今年1至11月累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額127.7億元,同比增長27.5%,累計實現(xiàn)銷售面積150.6萬平方米,同比增長71.7%。恒盛地產(chǎn)2011年11月無新購土地。截至11月底總土地儲備為1960萬平方米,可滿足未來五至七年開發(fā)所需。

  “以房抵債”還款

  年底,資金緊張壓力驟增,部分開發(fā)商選擇收縮營銷支出,甚至“以房抵債”。開發(fā)商拖欠的費用不僅僅是廣告策劃款、項目代理費、規(guī)劃費、設計費,還有工程款和銀行的欠款。
  很多開發(fā)商都有大筆要支付建筑和材料費用。由于資金鏈緊張,溫州、大連等地開發(fā)商甚至開始用房產(chǎn)抵債。除了“以房抵債”,不少開發(fā)商還通過增加工程審批流程、延長審批時間的方法拖延時間。
  “城門失火,殃及池魚!遍_發(fā)商資金緊張,建筑承包商、材料供應商、代理公司等也都成了這個資金鏈條上的“受害者”!凹幸X主要是在元旦前后!睖刂菀患曳康禺a(chǎn)代理公司工作人員透露,本來一家合作非常好的開發(fā)商都在每個月的月初結賬,但最近半年都是拖到月末才結賬,現(xiàn)在開始提出“以房抵債”,折扣為7折。
  業(yè)內(nèi)人士表示,“以房抵債”傳遞給市場一個信號:樓市已從深秋步入寒冬。一直以來開發(fā)商在面臨資金壓力的時候,寧可借錢也不會用房子抵債,因為在他們眼里,房產(chǎn)始終是看漲的。如今用房抵債,說明他們已經(jīng)找不到任何借錢的渠道了。這也反映出開發(fā)商對中長期房價的預期發(fā)生了改變。
  業(yè)內(nèi)人士透露,某開發(fā)商欠費,不得已將一套幾千萬豪宅抵押給一家大代理商,還有一家建筑公司收了開發(fā)商幾個商鋪抵債,以內(nèi)部員工價銷售。實際上,目前還不是開發(fā)商工程款和材料款的償付高峰期,若開發(fā)商資金狀況一個月后仍得不到緩解,“以房抵債”現(xiàn)象或將越來越多。
  據(jù)溫州市房管局網(wǎng)上售房數(shù)據(jù)顯示,11月以來,溫州可售房源量持續(xù)上升。截至12月13日,公開發(fā)售房源22796套,252.2萬平方米;公開發(fā)售住宅12040套,158.58萬平方米。22796套房源量再次刷新了溫州樓市庫存紀錄。
  庫存的增加,促使開發(fā)商加大了促銷手段。當前,部分樓盤的購房首付款也出現(xiàn)不同程度調(diào)整,目前市場上已出現(xiàn)20%的首付比例。一次性全款優(yōu)惠幅度也增大,全款享9折優(yōu)惠的幅度已不足為奇。

  房企“扛”過年關

  眼下開發(fā)商正在積極調(diào)整策略,屯糧過冬。
  11月以來,北京近郊地區(qū)10余個項目萬元甩賣:包括富力地產(chǎn)的“丹麥小鎮(zhèn)”項目、魯商置業(yè)的“藍岸麗舍”別墅項目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等價格都在萬元左右。
  國內(nèi)某龍頭房企的項目經(jīng)理吳歡(化名)向中國證券報記者表示,目前他們整個集團對于明年及未來幾年的房地產(chǎn)市場都比較悲觀。整個集團都在積極調(diào)整戰(zhàn)略定位,加緊年終促銷,以求盡快占領市場!半m然短期內(nèi)我們的資金壓力不是那么大,但為了長期的發(fā)展考慮,我們的策略還是回籠資金、現(xiàn)金為王!
  鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,年關將至,房企為實現(xiàn)快速的資金回籠,定價上也更加貼近購房者的價格預期,市場進一步向買方傾斜。當前,以價換量的項目仍然多集中在郊區(qū)的小部分項目。而個別項目大幅降價后,會拉低購房者的價格底線,再次形成觀望,也會對周邊項目形成降價壓力。因此預計年底前,新房市場將延續(xù)價格下跌的趨勢,成交量將持續(xù)低位徘徊。
  北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為,就12月的情形來看,房企的降價幅度和措施或許不會再如前幾個月那么“瘋狂”!霸侔景雮多月,就能熬到新的財務年度,房企此時也會有新的考量!狈科蟆翱浮敝^年的大局已定。他指出,目前樓市買賣雙方的博弈已經(jīng)白熱化,準購房者對未來降價的心理預期非常強烈,此時房地產(chǎn)開發(fā)商即使再降價,樓盤銷售也不一定能有大的好轉。

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