艱難“熬冬”的開發(fā)商面臨年終大考。為了完成年度目標和償還銀行欠款，也為明年“并不看好”的春天做準備，不少房企“斷臂求生”、“以房抵債”加緊回籠資金。業(yè)內(nèi)人士認為，眼下眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房企的資金壓力空前，開發(fā)商“扛”著過年的大局已定。
“斷臂求生”過冬
房企融資渠道收縮，年關資金鏈日趨緊張，銀行貸款放不下來，存貨又消化不掉，很多項目已經(jīng)“沒錢花”，股權轉讓、產(chǎn)權交易是眼下房企不得已的選擇。
據(jù)介紹，從8月開始，房地產(chǎn)掛牌項目在北京產(chǎn)權交易所呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，僅9月和10月兩個月房地產(chǎn)的項目掛牌總金額就達50.34億元，居各行業(yè)之首。北京產(chǎn)權交易所最新統(tǒng)計顯示，上周(12月5日-12月9日)，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位，顯示臨近年底房地產(chǎn)行業(yè)股權并購依然十分活躍。
“房企資金壓力越來越大。有些項目可以通過降價來回籠資金，但對于一些還在開發(fā)中的項目來說，在資金匱乏的情況下，轉讓股權無疑是最有效方式。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
業(yè)內(nèi)人士認為，銷售不暢，融資受阻，目前房地產(chǎn)領域“棄車保帥”、“斷臂求生”的案例不在少數(shù)。
“如果再不想辦法解決目前的資金問題，更多的開發(fā)商可能在嚴冬中被活活‘凍死’。不是我們不降價，而是沒法降價�！币恢行￠_發(fā)商表示，通過轉讓旗下項目，避免老業(yè)主維權，而且收益遠遠大于降價促銷。產(chǎn)權轉讓，雖然在轉讓價格方面有相對較低的折扣，但如果是有實力的企業(yè)接手，相當于一次性賣出幾十套甚至上百套房子，這筆資金對困境中的房企而言是救命錢。
其實，中小房企資金鏈緊張早已是“公開的秘密”。除了“賣身”之外，不少房企期望迅速轉移戰(zhàn)場，將發(fā)展中心轉向二三線城市。北京一家中小房企的負責人坦言，目前業(yè)內(nèi)部分中小房企資金壓力的確很大。受到北上廣深等一線城市“限購令”的影響，不少中小房企加大了促銷力度，希望盡快售完一線城市的樓盤項目，盡快退出一線市場轉戰(zhàn)二三線城市�！拔覀儠哟蟠黉N力度，希望把資金拿去啟動其他二三線城市的項目�！�
近期市場傳言恒盛地產(chǎn)資金壓力較大，但恒盛相關人士向中國證券報(微博)記者否認了這一傳言，并表示公司經(jīng)營正常。11月實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額6.8億元及銷售面積8.2萬平方米；今年1至11月累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額127.7億元，同比增長27.5%，累計實現(xiàn)銷售面積150.6萬平方米，同比增長71.7%。恒盛地產(chǎn)2011年11月無新購土地。截至11月底總土地儲備為1960萬平方米，可滿足未來五至七年開發(fā)所需。
“以房抵債”還款
年底，資金緊張壓力驟增，部分開發(fā)商選擇收縮營銷支出，甚至“以房抵債”。開發(fā)商拖欠的費用不僅僅是廣告策劃款、項目代理費、規(guī)劃費、設計費，還有工程款和銀行的欠款。
很多開發(fā)商都有大筆要支付建筑和材料費用。由于資金鏈緊張，溫州、大連等地開發(fā)商甚至開始用房產(chǎn)抵債。除了“以房抵債”，不少開發(fā)商還通過增加工程審批流程、延長審批時間的方法拖延時間。
“城門失火，殃及池魚�！遍_發(fā)商資金緊張，建筑承包商、材料供應商、代理公司等也都成了這個資金鏈條上的“受害者”�！凹幸X主要是在元旦前后�！睖刂菀患曳康禺a(chǎn)代理公司工作人員透露，本來一家合作非常好的開發(fā)商都在每個月的月初結賬，但最近半年都是拖到月末才結賬，現(xiàn)在開始提出“以房抵債”，折扣為7折。
業(yè)內(nèi)人士表示，“以房抵債”傳遞給市場一個信號：樓市已從深秋步入寒冬。一直以來開發(fā)商在面臨資金壓力的時候，寧可借錢也不會用房子抵債，因為在他們眼里，房產(chǎn)始終是看漲的。如今用房抵債，說明他們已經(jīng)找不到任何借錢的渠道了。這也反映出開發(fā)商對中長期房價的預期發(fā)生了改變。
業(yè)內(nèi)人士透露，某開發(fā)商欠費，不得已將一套幾千萬豪宅抵押給一家大代理商，還有一家建筑公司收了開發(fā)商幾個商鋪抵債，以內(nèi)部員工價銷售。實際上，目前還不是開發(fā)商工程款和材料款的償付高峰期，若開發(fā)商資金狀況一個月后仍得不到緩解，“以房抵債”現(xiàn)象或將越來越多。
據(jù)溫州市房管局網(wǎng)上售房數(shù)據(jù)顯示，11月以來，溫州可售房源量持續(xù)上升。截至12月13日，公開發(fā)售房源22796套，252.2萬平方米；公開發(fā)售住宅12040套，158.58萬平方米。22796套房源量再次刷新了溫州樓市庫存紀錄。
庫存的增加，促使開發(fā)商加大了促銷手段。當前，部分樓盤的購房首付款也出現(xiàn)不同程度調(diào)整，目前市場上已出現(xiàn)20%的首付比例。一次性全款優(yōu)惠幅度也增大，全款享9折優(yōu)惠的幅度已不足為奇。
房企“扛”過年關
眼下開發(fā)商正在積極調(diào)整策略，屯糧過冬。
11月以來，北京近郊地區(qū)10余個項目萬元甩賣：包括富力地產(chǎn)的“丹麥小鎮(zhèn)”項目、魯商置業(yè)的“藍岸麗舍”別墅項目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等價格都在萬元左右。
國內(nèi)某龍頭房企的項目經(jīng)理吳歡(化名)向中國證券報記者表示，目前他們整個集團對于明年及未來幾年的房地產(chǎn)市場都比較悲觀。整個集團都在積極調(diào)整戰(zhàn)略定位，加緊年終促銷，以求盡快占領市場�！半m然短期內(nèi)我們的資金壓力不是那么大，但為了長期的發(fā)展考慮，我們的策略還是回籠資金、現(xiàn)金為王�！�
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，年關將至，房企為實現(xiàn)快速的資金回籠，定價上也更加貼近購房者的價格預期，市場進一步向買方傾斜。當前，以價換量的項目仍然多集中在郊區(qū)的小部分項目。而個別項目大幅降價后，會拉低購房者的價格底線，再次形成觀望，也會對周邊項目形成降價壓力。因此預計年底前，新房市場將延續(xù)價格下跌的趨勢，成交量將持續(xù)低位徘徊。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，就12月的情形來看，房企的降價幅度和措施或許不會再如前幾個月那么“瘋狂”�！霸侔景雮�多月，就能熬到新的財務年度，房企此時也會有新的考量�！狈科蟆翱浮敝^年的大局已定。他指出，目前樓市買賣雙方的博弈已經(jīng)白熱化，準購房者對未來降價的心理預期非常強烈，此時房地產(chǎn)開發(fā)商即使再降價，樓盤銷售也不一定能有大的好轉。
