數(shù)據(jù)顯示,2011年北京市新建商品住宅成交均價(jià)為21314元/平方米,而2012年1月份新建商品住宅成交均價(jià)為18288元/平方米,比去年全年下降14.2%。
北京中原數(shù)據(jù)顯示,2011年北京市新建商品住宅成交均價(jià)為21314元/平方米,而2012年1月份新建商品住宅成交均價(jià)為18288元/平方米,比去年全年下降14.2%。同比去年1月下降了20.31%,創(chuàng)下了自2010年2月份以來
23個(gè)月的最低值。房價(jià)的下降使去年剛剛買入的房產(chǎn)或多或少出現(xiàn)了貶值。如果借用股市里的話,就是被套了。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為,對(duì)于那些2011年入市的買房人來說,今年房價(jià)反彈的幾率并不大,虧損繼續(xù)增加是大概率事件。
房價(jià)下跌導(dǎo)致大多數(shù)買房人被套
1月份數(shù)據(jù)顯示,10個(gè)郊區(qū)新建商品住宅13586元/平方米,與去年全年10區(qū)域成交均價(jià)13922元/平方米比下降2.41%,與去年2月最高點(diǎn)15447元/平方米比降12.05%。而郊區(qū)二手住宅成交均價(jià)同比降11.9%。
石景山等五環(huán)外的次中心區(qū)域價(jià)格下降也相對(duì)明顯,降幅在10%。中心四城區(qū)新房價(jià)格堅(jiān)挺,二手住宅同比降幅6%-7.5%,降幅最小。這也充分體現(xiàn)了房源稀缺性越大,抗跌性也越強(qiáng)的特性。
北京的二手房價(jià)也出現(xiàn)了明顯下降。根據(jù)北京中原二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數(shù),北京1月份中高檔二手商品房成交均價(jià)為26189元/平方米,環(huán)比去年12月下降3%,同比去年1月下降8.6%。
“原想著投房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠,這下被套牢了,沒想到房地產(chǎn)市場也有風(fēng)險(xiǎn)。”北京領(lǐng)秀慧谷的業(yè)主劉先生感嘆。此前苦于股市低迷,身邊的朋友一個(gè)個(gè)靠投資房地產(chǎn)賺了不少,投資屢屢不得意的劉先生決定投資房地產(chǎn)市場。2011年初,他在領(lǐng)秀慧谷買了一套房,當(dāng)時(shí)成交價(jià)34000元,而現(xiàn)在只能賣25000元!吧习肽甑臅r(shí)候想出手,但當(dāng)時(shí)有不少朋友說,沒事,跟2008年一樣,會(huì)大幅反彈的,結(jié)果不但沒反彈,還越套越深!鳖愃苿⑾壬@樣被套牢的投資者并非特例。
有些投資者選擇了割肉。據(jù)一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映,北京管莊區(qū)域門店掛牌情況有些異動(dòng),部分業(yè)主已主動(dòng)降低掛牌價(jià):一居降5萬-10萬,二居10萬-20萬。當(dāng)前市場環(huán)境下,投資者擔(dān)負(fù)著較大的成本壓力,多套房產(chǎn)的投資者尤甚。一位客戶2010年底購買了北京新天地一套125平方米的房子,以完稅價(jià)格291萬元購入,其中貸款220萬元,每月還款約一萬七八千元,2011年房價(jià)不斷走低,眼看2012年無望回升,想著長痛不如短痛,毅然以230萬元割肉賣出。
房價(jià)沒跌也虧損
即使在那些房價(jià)保持穩(wěn)定的區(qū)域,2011年初以后購房的投資者,也有很多都是虧損的。一位投資者2011年初買下中關(guān)村公館一套42平方米大開間,買入價(jià)138萬元,現(xiàn)在的市場價(jià)約為140萬元,但還需支付稅費(fèi)約35萬元。這位投資客選擇了出租,每月租金4000元。該區(qū)域投資者數(shù)量甚多,市場情況不好,很多都轉(zhuǎn)售為租,繼續(xù)觀望。
記者從其他區(qū)域還了解到,處于深度套牢的房產(chǎn)投資客共同點(diǎn)是:堅(jiān)決割肉出局者,只是少數(shù),一般選擇出租,或者干脆空置,也有一些是以高于市場價(jià)很多的掛牌價(jià)掛在中介門店上(拒絕虧損出售)。
投資虧損率在60%以上
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)抽樣數(shù)據(jù)顯示,2011年北京二手房市場成交價(jià)普遍下跌。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的261個(gè)樓盤抽樣數(shù)據(jù)中,成交價(jià)同比下降的有157個(gè),持平的有30個(gè),上漲的只有74個(gè),超過2/3的樓盤價(jià)格在持平或下降。
157個(gè)下跌樓盤中,跌幅最高的是望京新城項(xiàng)目,成交價(jià)格同比下跌29.17%,接近30%。領(lǐng)秀慧谷排行跌幅第二。至2011年12月,北京領(lǐng)秀慧谷的平均成交價(jià)格同比下降27.54%。管莊區(qū)域價(jià)格下跌也很嚴(yán)重,以尚東閣為例,該項(xiàng)目平均成交價(jià)同比下降了15%。
157個(gè)下跌樓盤中,同比跌幅超過20%的有18個(gè),10%-20%的有56個(gè),10%以下的有83個(gè)。從這些數(shù)據(jù)推算,如果在2011年初投資北京房地產(chǎn)市場,虧損或被套牢的高于60%,不賺不賠的只有11%,能產(chǎn)生投資收益的僅有28%。投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比投資者想象的要高。
房價(jià)下跌趨勢仍在繼續(xù)
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)主城區(qū)領(lǐng)先價(jià)格指數(shù)顯示,2011年1月,北京市主城區(qū)領(lǐng)先價(jià)格指數(shù)為113,2011年12月,指數(shù)跌至107,相當(dāng)于2010年10月的水平。數(shù)據(jù)顯示,2011年12月,北京價(jià)格指數(shù)同比下降3.71%,相比同年1月下降了5%。北京主城區(qū)二手房價(jià)格指數(shù)同比下降,這表明,樓市最堅(jiān)挺的部分也已受到明顯沖擊,整個(gè)北京房價(jià)的松動(dòng)程度可見一斑。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為,限購政策至少在今年之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng),年初,信貸政策也沒有如市場預(yù)期的放寬,貨幣再度轉(zhuǎn)向?qū)捤傻臅r(shí)間和程度,可能不如市場預(yù)期的那樣樂觀。在這幾大因素的作用下,2012年上半年,一線城市房價(jià)可能會(huì)以小幅下降為主。一些2011年之前入市的投資者可以考慮出手,對(duì)于那些2011年初或之后入市的投資者來說,因?yàn)槭袌鰞r(jià)格反彈的幾率并不大,虧損繼續(xù)增加是大概率事件。