排隊買房現(xiàn)象重現(xiàn)了？
近日，樓市“回暖”的聲音不絕于耳，從龍湖的“十億周末”到滬上再現(xiàn)“日光盤”等，似乎都是樓市的利好消息。
但有關(guān)業(yè)內(nèi)專家表示，雖然上兩周樓市成交量相比今年1月份有所抬頭，但這并非樓市的“小陽春”，整體成交量依舊在走下坡路。
該人士還表示，調(diào)控政策不動搖，融資閘口仍然不開。"危墻"之下，開發(fā)商急于緩解回籠資金的困局，近日紛紛啟動打折促銷活動。
知名房企領(lǐng)銜降價
2月中旬以來，記者經(jīng)常接到這類樓盤打折促銷的短信。事實上，面對今年1月份房企銷售業(yè)績?nèi)姼矝]的情況，保利確實是率先做出反應的大牌房企之一。
據(jù)記者了解，保利集團在上海的一個樓盤開盤時，當時是以樓市炒家為主要購買力，房價定為21000元／平方米，近日，該盤單價降至1.7萬元／平方米，而交房標準卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本，相當于7.8折優(yōu)惠。
同一時期，恒大地產(chǎn)以15年周慶為名，全國范圍內(nèi)開展10億元優(yōu)惠活動，最高折扣為5個百分點。隨后，另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)(000024,股吧)全國22個在售項目同時啟動優(yōu)惠活動，部分房源降價幅度達到15%。
此外，金地萬科綠地華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比2011年的市場最高價，目前90%以上的項目折扣都已經(jīng)達到了5%左右，其中相比最高點房價回落20%以上的項目，有50個左右，最高回落幅度已經(jīng)超過50%。
值得注意的是，作為北京樓市"晴雨表"的通州地區(qū)，多家大牌房企再次開始打折促銷。其中，華業(yè)東方玫瑰富力金禧花園珠江拉維小鎮(zhèn)京洲世家等項目均已明顯下調(diào)。
據(jù)記者了解，華業(yè)東方玫瑰近期推出一批復式結(jié)構(gòu)房源，83平方米戶型，總價107萬左右。其銷售人員向本報記者透露，上述戶型有的樓層不足12800元／平方米，每平方米要比開盤價格直降約2600多元，每套總價直降22萬元左右。
對于上述現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭和北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉均表示，這屬于正�，F(xiàn)象，市場不買賬，開發(fā)商只能打折。張大偉還表示，現(xiàn)在以價換量仍舊是市場主旋律。但是，輕微的價格松動很難獲得消費者的認可，到底降多少才能獲得銷量成為最大的難題。
“抄底”時機來臨？
事實上，開發(fā)商大力促銷活動，確實吸引了不少購房者蜂擁而至，甚至出現(xiàn)了龍湖的“十億周末”。
于是，“買漲不買跌”的購房心理出現(xiàn)了，有不少剛需群體按捺不住，開始準備出手了。一組調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過7成的市民認為開發(fā)商會在3月份進行大力促銷，38.41%的受訪者認為3月份"肯定是"出手置業(yè)的好時機。
不過，有業(yè)內(nèi)人士分析，其實龍湖的"十億周末"現(xiàn)象并不是樓市回暖的標志，因為龍湖2011年銷售業(yè)績是380億元，按照這一業(yè)績計算，扣除春節(jié)和十一假期，其每周的業(yè)績都在8-9億元左右，而且每周的成交高峰期一般在周末，如此看來，這是很正常的業(yè)績。開發(fā)商確實在“搶收”，但購房者還稱不上“搶購”。
事實上，該人士還指出，現(xiàn)在的樓市，確實讓人很糾結(jié)，開發(fā)商一再的試探市場，逐步下調(diào)價格，看市場給多少回饋。而購房者也糾結(jié)于市場何時觸底，遲遲不肯出手。
對此，偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，從目前的市場行情判斷，"限購"松動的可能性很小，雖然信貸方面松動的可能性較大，但是信貸的松動將主要面向合理的自住購房需求，尤其是首次置業(yè)人群，針對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款將繼續(xù)從緊，所以越來越多的開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力會主動采取降價策略。
陳亮預計，兩會結(jié)束后，隨著未來各項房地產(chǎn)調(diào)控政策預期的逐步明朗，首套房貸利率回歸基準并有望進一步優(yōu)惠，所以，3月份將會迎來不錯的買房好時機。
張大偉也預計，3月份很可能出現(xiàn)一波降價潮。因為北京中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，市場上增加或維持折扣的項目達到了200個左右，占到了目前市場上活躍項目的一半左右。
不過也有知名專家稱，中國房價的買點還沒有出現(xiàn)，匆忙出手的都是貪圖小便宜的買房人。真正促使房價大跌的是人民幣匯率走向，住宅買點的出現(xiàn)要緊盯M2這個數(shù)據(jù)，只要M2沒有超過14%，房價就會一直處在下降的通道。
實際上，不管兩會之后的房價整體走勢如何，3月份市場將有低價新盤加入已成事實，因為房企不得不降低利潤，在市場上放手一搏。
緩解資金回籠困局
對于開發(fā)商來說，有錢才能活著。顯然，回籠資金才是上策。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，現(xiàn)階段，房企目前普遍缺錢，信貸利率高企，市場連續(xù)低迷，導致企業(yè)回籠資金的壓力不斷增大。
除此之外，償債高峰期降至。
據(jù)記者了解，中金公司在近期的一份報告中指出，內(nèi)地地產(chǎn)公司信托還款在2012年和2013
年連本付息高達2500 億和3100 億，今年3
季度為信托還款高峰期。
該報告還指出，在信托房地產(chǎn)貸款等本金集中到期銷售回籠暗淡等壓力下，2季度將爆發(fā)開發(fā)商資金鏈的風險。
此前，瑞銀證券首席策略分析師陳李曾從地產(chǎn)行業(yè)2012年的庫存償債期和現(xiàn)金消耗情況等方面分析預測，在今年第三季度和第四季度的時候，地產(chǎn)企業(yè)會面臨非常大的困難。
陳志指出，在這個檔口上，企業(yè)的去化能力決定了其旗下項目能否正常運轉(zhuǎn)，更決定了企業(yè)是否有錢去拿地，未來幾年中產(chǎn)品銷售會不會出現(xiàn)斷層，會不會導致無房可售的停滯狀態(tài)。
也就是說，只有見到回頭錢才能熬過這段艱難時期。融資能力不強，資金鏈承受壓力大的企業(yè)，只能通過市場加強去化，換取資金生存，進而靜待市場復蘇時機。
楊紅旭則認為，大牌房企領(lǐng)頭降價確實是迫于高庫存和還款壓力，而且有一部分也達到資金回籠的目的。但是成交量可以反彈，價格卻不會出現(xiàn)"小陽春"，否則還會有新的調(diào)控。
值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士分析，近期，龍頭房企確實都忙于在銷售上搶占先機，導致土地市場異常冷清，可見資金壓力明顯加大。而房地產(chǎn)企業(yè)爭相"搶收"也并不見得都能得到"以價換量"的目的，畢竟限購導致市場的有效需求越來越少。