樓市存貨高企 投資放緩無礙供應(yīng)
2012-04-26   作者:  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 
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    號稱佳兆業(yè)有史以來最大規(guī)模的促銷活動(dòng)在4月下旬展開。深圳佳兆業(yè)方面稱,活動(dòng)將持續(xù)到整個(gè)5月,集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品,對80-120平方米的中小戶型有不同優(yōu)惠。
  一場房地產(chǎn)商的營銷和價(jià)格暗戰(zhàn)將在五一打響。本報(bào)記者獲悉,在一季度地產(chǎn)行業(yè)存貨高企和銷售慘淡之下,二季度被視為全年任務(wù)達(dá)成的風(fēng)向標(biāo),被房企普遍寄予厚望。眾多房地產(chǎn)商已做好準(zhǔn)備,將于近期推出大規(guī)模推盤及促銷活動(dòng)。
  另一方面,房企代表們?nèi)缛沃緩?qiáng)等又不斷對外界暗示,一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩乃是房地產(chǎn)投資增速下滑的影響,目前保增長仍是主要方向,房價(jià)不會(huì)像一些人期待的那樣繼續(xù)跌下去。而房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)影響未來兩三年的供應(yīng),房價(jià)或?qū)⒎磸椈虮q。
  事實(shí)是否果真如此?

  高存貨壓力

  3月份至今,雖然樓市出現(xiàn)明顯的回暖,但房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未發(fā)生根本改變。
  4月23日,廣東省房協(xié)發(fā)布報(bào)告稱,截至3月期末,廣東省商品房待售面積3105.42萬平方米,待售面積處于10年來最高位。一季度,商品房銷售面積與銷售金額均出現(xiàn)明顯下滑,銷售均價(jià)則為7702元/平方米,同比下降4.9%。
  房企的存貨數(shù)據(jù)也仍在增長。截至4月23日,萬科、保利、招商和新城四家房企發(fā)布的一季度報(bào)告顯示,四家房企的存貨合計(jì)4516.82億元,比2012年初增加4.36%。鏈家地產(chǎn)市場部陳雪認(rèn)為,與去年相比,今年四大房企存貨增速明顯放緩,并非“以價(jià)換量”去庫存效果好于2011年同期,而主要是房企拿地謹(jǐn)慎及新開工量的減少。
  中原地產(chǎn)報(bào)告亦稱,2012年是房企的償債高峰年,其中僅房地產(chǎn)信托償還的規(guī)模就已達(dá)約2500億。房企資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位,償付能力堪憂。
  在上述背景下,北京中原市場研究部分析,去庫存成為房企共同的選擇。包括萬科、金地、中海、保利、恒大、龍湖、綠城等眾多品牌開
  發(fā)商,都將提高去化速度作為今年重要的經(jīng)營策略。
  二季度搶收成了房企的主要目標(biāo)。
  搶收的主要市場,瞄準(zhǔn)了剛需人群。佳兆業(yè)總裁金志剛認(rèn)為,市場現(xiàn)狀是,投資客基本撤離,剛需客戶成為主要需求對象,在一季度業(yè)績慘淡下,今年剛需產(chǎn)品成為房地產(chǎn)公司們最為關(guān)注的市場。
  “現(xiàn)在的市場是誰走在前面誰就贏得先機(jī)!苯咏颜讟I(yè)的人士對記者表示,佳兆業(yè)想在二季度業(yè)績實(shí)現(xiàn)“彎道超車”,利用五一假期隨行就市采取優(yōu)惠活動(dòng),鎖定剛需。
  3月份超萬億的新增信貸,讓房地產(chǎn)市場受益,剛需入市明顯。
  “在通州、大興等之前深跌的區(qū)域,房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌!北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉對本報(bào)記者表示,之前降價(jià)的項(xiàng)目如龍湖時(shí)代天街等,一旦有足夠的需求入市,便停止降價(jià)的優(yōu)惠,時(shí)代天街已從去年底入市的11000-12000元/平方米,回升到13000元/平方米。
  不過,本報(bào)記者的調(diào)查顯示,這種價(jià)格的回升僅限于少數(shù)項(xiàng)目,市場主流仍是降價(jià)促銷。
  張大偉也認(rèn)為,市場已逐漸出現(xiàn)底部特征,降價(jià)項(xiàng)目已換來成交量,再降價(jià)的可能性不大,但是其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià),部分剛需盤已出現(xiàn)相對高的性價(jià)比。“樓市依然存在繼續(xù)降價(jià)的空間。”張大偉說,之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來一次補(bǔ)跌過程。
  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師粟日表示,去年四季度以來的市場已經(jīng)證明,只有降價(jià)才能換得成交量,而一旦漲價(jià)就會(huì)嚇跑購房者,新房二手房均是如此。5月作為傳統(tǒng)銷售旺季,很多開發(fā)商加大了推盤力度,只要符合消費(fèi)者預(yù)期的價(jià)格,就能獲得較好的收成。預(yù)計(jì)成交回升的市場態(tài)勢有望在二季度得以保持。

  五一價(jià)格暗戰(zhàn) 無須擔(dān)憂供應(yīng)減少推漲房價(jià)

  與積極去化形成顯著對比的是,一季度房企購地意愿持續(xù)低落。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),一季度購地金額環(huán)比和同比分別大幅下降,十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為143億元,僅相當(dāng)于去年同期的3成。其中,富力、華潤、金地和綠城4家房企都未補(bǔ)充新的土地儲備。
  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月13日發(fā)布數(shù)據(jù),2012年1-3月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元,同比增長23.5%,增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積和住宅新開工面積均出現(xiàn)負(fù)增長。
  有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑,一個(gè)重要的原因來自于房地產(chǎn)投資放緩的影響。有一些開發(fā)商則公開表示,房地產(chǎn)投資的下滑,將影響未來兩三年供應(yīng),導(dǎo)致房價(jià)反彈。
  國土部近日卻警告說,國內(nèi)在建工程存在過量的風(fēng)險(xiǎn)。國土部數(shù)據(jù)顯示,截至2011年底,國內(nèi)尚在開發(fā)過程中的房地產(chǎn)用地15.04萬宗,面積47.99萬公頃,相當(dāng)于過去三年年均供應(yīng)量的4倍。國土部做出判斷,“處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足,總體上能夠滿足持續(xù)開發(fā)需求!
  保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對本報(bào)記者表示,無需擔(dān)心投資放緩對供應(yīng)的影響,她認(rèn)為今年乃至今后的調(diào)控政策一定會(huì)有對沖機(jī)制,確保樓市供需平衡。
  在國土部看來,對沖措施之一,就是促進(jìn)已供應(yīng)土地盡快推向市場。據(jù)悉,國土部已經(jīng)將促開發(fā)、促竣工作為2012年的重點(diǎn)工作,防范未竣工土地成為閑置土地。
  而住建部則主抓控制投資需求!罢呙婵刂仆顿Y性需求短期不能放松,無論是主觀、客觀都不敢放”,住建部政策研究中心主任秦虹表示。

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