雖然5月份剛剛過半,但從前半個月的成交情況看,北京5月份樓市的回暖已成定局。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月上半月,北京新建住宅簽約套數(shù)為4679套,二手房住宅簽約套數(shù)為5024套,均創(chuàng)造了年內(nèi)同期新高。總成交量9703套較上個月同期增長了45.4%,同比去年成交的6740套增長了44%。
對于5月份市場的繼續(xù)復蘇,分析人士認為主要是首套房信貸松動及全國超過30個城市的樓市政策微調(diào),購房者預判市場將走出低谷,害怕再次踏空,入市的積極性提高;同時房價處于低谷,大部分項目相比限購之初降價幅度明顯,且首套房信貸的優(yōu)惠,也增加了剛需入市的購房能力。其中北京5月銷售量第一的首開·常青藤均價僅18161元/平方米,環(huán)比之前4月份的成交均價21827元/平方米下調(diào)了16.8%。
此外,相比3-4月,5月份市場供應(yīng)房源有所增加,特別是大興、通州入市項目明顯增多,大部分剛需項目入市當月去化率都超過了50%。
不過,成交量的復蘇并沒有帶動房價的上漲。5月上半月北京住宅成交均價為19666元/平方米,與4月份的均價19732元/平方米基本持平。
在銷售回暖的同時,根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,從3月27日北京可售住宅庫存調(diào)整后,當天商品房住宅庫存為90556套。而在不到2個月后的5月15日,北京商品房住宅庫存僅剩78385套,庫存消化了1.2萬套,下滑比例達13.4%。按照4月份的成交量7823套計算,目前北京商品房住宅庫存僅夠市場消化10個月的時間。
不過從分布看,目前北京郊區(qū)的庫存量依然巨大,但五環(huán)內(nèi)的庫存占比則明顯萎縮。其中二環(huán)以內(nèi)的住宅套數(shù)僅1048套,占總庫存的2.01%,五、六環(huán)之間的住宅數(shù)量則高達39432套,占總庫存的49.78%,而六環(huán)以外也有18814套的庫存。同時從最近幾年的土地供應(yīng)來看,五環(huán)外的住宅類土地供應(yīng)占比已經(jīng)超過90%
中原地產(chǎn)張大偉表示,北京庫存量的下滑,主要是今年項目供應(yīng)銳減,開發(fā)商過冬態(tài)勢依然明顯,不拿地緩開工成為主流。截止目前,年內(nèi)新入市的住宅期房僅1.5萬套,明顯少于成交量。而2011年前5個月供應(yīng)的期房住宅為2.18萬套,2010年前5月供應(yīng)的住宅則高達3.3萬套。同時,由于供應(yīng)與庫存量的雙雙下滑,房價繼續(xù)下跌的空間變小。從最近幾個月市場成交來看,成交開始復蘇,開發(fā)商的庫存壓力減少,且信貸逐漸開始出現(xiàn)輕微寬松,房價觸底的可能性非常大。
他指出,從2011年下半年開始,累計已經(jīng)有超過30個城市進行了不同程度的樓市微調(diào),雖然觸及紅線的全部被叫停,但是政策底部出現(xiàn)可以說已是定論。同時,目前的市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征,降價項目在目前的價格段已經(jīng)換來成交量,再度降價的可能性不大,剛需購房者已經(jīng)可以考慮入市。