利率優(yōu)惠最多8.5折。銀行的房貸史上，鮮有如此一致。
自6月8日存款利率有了彈性空間，銀行間的利率戰(zhàn)未鳴金就已開(kāi)打。利潤(rùn)依靠存貸款息差收入的銀行明顯感覺(jué)到了壓力，在“貸款利率下限下浮至80%”的政策保護(hù)傘下，市場(chǎng)暗潮涌動(dòng)，也曾一度被傳出“首套房貸利率七折”的誤讀。
理財(cái)周報(bào)記者在對(duì)滬上20余家銀行實(shí)地走訪的過(guò)程中得知，銀行三套房貸款均不做，二套房政策幾乎一樣，都是首付6成，利率上浮10%。而首套房，各家銀行的利率有所差別。
外資行門(mén)檻降低
近日，滬上樓市回暖的消息不絕于耳，房市敏感的神經(jīng)再次被觸動(dòng)。
相比中資行，一向房貸政策比較中規(guī)中矩的外資行，在這場(chǎng)利率市場(chǎng)化之爭(zhēng)的開(kāi)篇，相同利率優(yōu)惠的門(mén)檻相對(duì)較低。
“首套房首付至少3成，利率可打8.5折�！崩碡�(cái)周報(bào)記者實(shí)地走訪中，滬上能做零售業(yè)務(wù)的外資行，不約而同地表示。
相同的答案，卻包含不同的附加內(nèi)容�；ㄆ焐虾７中行刨J部的客戶經(jīng)理說(shuō)，該行現(xiàn)行的房貸要求為首付3-5成，貸款金額低于120萬(wàn)元享受9折的優(yōu)惠利率，高于120萬(wàn)利率才可以打8.5折。
對(duì)于提供放貸的樓盤(pán)，花旗也有明確的規(guī)定�！盀榱丝刂骑L(fēng)險(xiǎn)，與我們有長(zhǎng)期合作的開(kāi)發(fā)商是我們貸款的優(yōu)選，上市公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也可以考慮，民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的不予放貸�！鄙鲜隹蛻艚�(jīng)理表示。
對(duì)于剛拿到人民幣牌照的澳新則是求“貸”若渴。“現(xiàn)在還說(shuō)不準(zhǔn)，不過(guò)可以洽談，1-2個(gè)月后給結(jié)果。不過(guò)我們銀行的最低的貸款額度要100萬(wàn)以上，申請(qǐng)9折應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，打下來(lái)多少要看具體情況，因?yàn)閮?nèi)部系統(tǒng)還在調(diào)試。”該行相關(guān)工作人員表示。
相比前面兩家銀行，東亞、匯豐、渣打等外資行的房貸政策則有著明顯趨松的跡象。
東亞上海分行的信貸員告訴記者，從6月中旬開(kāi)始，該行首套房貸款的利率由以往的基準(zhǔn)改為8.5折的利率優(yōu)惠，且審批條件較為寬松，大部分申請(qǐng)的客戶都可以拿到。
“首套三成，根據(jù)綜合情況評(píng)定利率優(yōu)惠一般為8.5折。不過(guò)這不是這次降息后給出的，是4月份的時(shí)候跟著市場(chǎng)調(diào)整的大軍來(lái)調(diào)的，沒(méi)調(diào)之前是9折�！眳R豐相關(guān)人士說(shuō)。
房貸政策變幻莫測(cè)地莫過(guò)于渣打。在2009年銀行大軍給出8折或者更低優(yōu)惠利率的彼時(shí)，渣打毅然打出7折利率的優(yōu)惠來(lái)攬客。直到樓市調(diào)控漸趨漸緊的2011年上半年，它才逐漸回歸到房貸大軍的正常利率水平，2011年第四季度，曾一度停貸，直到2012年開(kāi)春，利率水平又控制在基準(zhǔn)線甚至上浮5%-10%，6月，又更改至8.5折到9.5折之間的優(yōu)惠幅度。
利率政策的微動(dòng)，不僅房貸，連個(gè)人消費(fèi)信貸也跟著受惠。部分外資銀行近期不僅將首套房貸8.5折優(yōu)惠的范圍擴(kuò)大，還降低了個(gè)人消費(fèi)貸款的利息。如渣打，該行的官網(wǎng)上顯示，無(wú)擔(dān)保個(gè)人貸款月利率為1.75%-2.05%，如果現(xiàn)在申請(qǐng)，可在通行利率的基礎(chǔ)上降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)客戶資質(zhì)不同，最低月利率可至1.35%。此貸款可用于個(gè)人或家庭消費(fèi)，如果申報(bào)手續(xù)齊備，最快一天可放款，最高貸款額度為50萬(wàn)元，最長(zhǎng)還款期限為5年。
中資行普遍利率8.5折，暗中趨緊
相比外資行，中資銀行反而對(duì)房貸利率優(yōu)惠政策執(zhí)行得更加謹(jǐn)慎。以往可以下浮10%左右的銀行甚至開(kāi)始收緊優(yōu)惠。
政策起伏不定的當(dāng)下，部分銀行不僅暫停了此前對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸9折利率優(yōu)惠的審批，而且將首套房貸利率重新調(diào)回基準(zhǔn)水平。
“現(xiàn)在我們行的首套房貸款利率是國(guó)家規(guī)定的基準(zhǔn)利率，3-4月份的時(shí)候還可以打9折，但現(xiàn)在不行了。且對(duì)具體利率還有兩種規(guī)定，一個(gè)是以審批通過(guò)的為準(zhǔn)，還有一種是以放款時(shí)間和金額為準(zhǔn)�！惫ば姓丶武郝分械男刨J員說(shuō)。
其他三大行中，申請(qǐng)按揭貸款的客戶大多可享受8.5折的優(yōu)惠利率。要求不高的為中行，建行要看借款人的征信記錄和收入，農(nóng)行要房?jī)r(jià)在160萬(wàn)以上，房齡不超過(guò)20年才予以授信。且具體利率還有明顯的兩個(gè)派別，中行和建行以放款時(shí)間的利率為準(zhǔn)，農(nóng)行以審批合同時(shí)的利率為準(zhǔn)。
股份制銀行中，額度顯得并不寬裕，即便基準(zhǔn)也要排隊(duì)�！叭绻诮恍虚_(kāi)貴賓卡成為沃德客戶，在里面存50萬(wàn)，即使即刻取出，一般都可以享受八五折優(yōu)惠�！苯恍泻馍铰分行刨J員說(shuō)。
條件放寬的則屬招行，該行工作人員說(shuō)，現(xiàn)在8.5折最低，還是金卡客戶，以前要白金卡客戶才能享受這種優(yōu)惠，貸款額度100萬(wàn)以上才能申請(qǐng)8.5折，且額度越高越好。
部分股份制銀行提出的條件越來(lái)越苛刻。如光大，現(xiàn)行8.5折的利率優(yōu)惠6月底就會(huì)宣告結(jié)束。浦發(fā)和華夏，一般是9折，8.5折需要申請(qǐng)，條件難講。興業(yè)坦言，這塊業(yè)務(wù)做得很少，現(xiàn)在連基準(zhǔn)利率都要求很高。如果達(dá)到該行的審批要求，具體利率，該行會(huì)根據(jù)國(guó)家的利率政策予以考慮放行。國(guó)家利率上調(diào)，就按照合同規(guī)定，利率下調(diào),就按照放款時(shí)間。
一些銀行甚至停掉了按揭貸款，如中信。深發(fā)展市西支行也承認(rèn)停掉了該項(xiàng)業(yè)務(wù)，要與平安整合后再重新啟動(dòng)。
城商行中，房貸政策最優(yōu)惠的依舊仍是南京銀行)�！耙詫徟鷷r(shí)的利率為準(zhǔn)，我們可以提供9折的優(yōu)惠利率。”南京銀行上海分行的相關(guān)人士表示。寧波銀行、杭州銀行則嚴(yán)格遵守基準(zhǔn)利率的政策，且以放款時(shí)間的利率為準(zhǔn)。
不僅如此，這些城商行對(duì)房子還提出了一定的要求�！拔覀冎毁J款給房齡在20年以?xún)?nèi)，房屋面積85平方以上的，借款人的貸款年限+年齡不超過(guò)65方的可以申請(qǐng)�！闭丶武郝飞系暮贾葶y行信貸員說(shuō)。
7折利率已成歷史
“短期內(nèi)，銀行下調(diào)貸款利率的可能性不是很大，房地產(chǎn)調(diào)控的政策剛見(jiàn)成效，決不會(huì)朝令夕改。對(duì)于銀行，首套房利率優(yōu)惠很可能隨時(shí)會(huì)取消，優(yōu)惠名額也是十分有限�！币患已芯裤y行業(yè)多年的分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者。
對(duì)于近期冒出的“7折利率優(yōu)惠”的傳言，大多數(shù)銀行人士回應(yīng)“難以再現(xiàn)”。
“當(dāng)年7折的利率優(yōu)惠受惠于2008年的金融危機(jī)。自2010年10月20日起，央行經(jīng)歷了5次加息，中長(zhǎng)期存款和貸款利率之間的利率差越來(lái)越小。當(dāng)前的市場(chǎng)已有很大改變，銀行資金面依舊偏緊，如果商業(yè)銀行執(zhí)行房貸7折利率，則會(huì)出現(xiàn)與存款利率倒掛的現(xiàn)象，所以重回7折利率優(yōu)惠的可能性不大�！币患彝赓Y行的高層說(shuō)。
以工行官網(wǎng)上6月8日開(kāi)始執(zhí)行的利率為例，3-5年（含5年）中長(zhǎng)期貸款年利率為6.65%，假如打7折，6.65%×0.7=4.655%，而5年期整存整取存款利率為5.10%。由此簡(jiǎn)單對(duì)比，不考慮其他復(fù)雜因素，二者已出現(xiàn)明顯的倒掛現(xiàn)象。以8折利率計(jì)算，3-5年（含5年）中長(zhǎng)期貸款年利率為6.65%×0.8=5.32%，銀行勉強(qiáng)還可以“保本”。
而以2008年年底的利率為例，當(dāng)時(shí)3-5年（含5年）中長(zhǎng)期貸款年利率為5.76%，假如打7折，5.76%×0.7=4.032%，而5年期整存整取存款利率當(dāng)時(shí)為3.60%。以那時(shí)的存取款利率差看，即使打7折，也不存在倒掛現(xiàn)象。
“目前銀行的存款利率已經(jīng)因央行利率新政開(kāi)始不同程度的上浮，這種情況下，執(zhí)行對(duì)房貸的基準(zhǔn)利率實(shí)施7折，將造成存貸利率倒掛，8.5折也是冒了一定的風(fēng)險(xiǎn)，能申請(qǐng)下來(lái)的肯定少之又少，只有資產(chǎn)達(dá)到一定金額的人士才能享受。不過(guò)也不排除銀行做虧本生意的買(mǎi)賣(mài)，畢竟個(gè)貸只是銀行業(yè)務(wù)的一部分，加速資金流動(dòng)才能賺更多的錢(qián)�！鄙虾Ｒ患夜煞葜沏y行的高層告訴記者。
房貸政策不會(huì)放松
在“2012陸家嘴論壇新聞發(fā)布會(huì)”上，央行上海總部副主任凌濤表示：“關(guān)于房貸，人行總行已經(jīng)有正式答復(fù)，房貸政策沒(méi)有變化，只是在這次下調(diào)基準(zhǔn)利率和擴(kuò)大存貸款浮動(dòng)區(qū)間中重申了，可能有媒體過(guò)度解讀。”
銀監(jiān)會(huì)辦公廳副主任楊少俊則表示，從銀監(jiān)會(huì)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管要求沒(méi)有任何改變。
對(duì)于近幾月房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖現(xiàn)象，住建部政策研究中心副主任王玨林曾對(duì)媒體表示，由于信貸政策相對(duì)調(diào)整，再加上房地產(chǎn)商的“以?xún)r(jià)換量”，的確使剛性需求有所釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)向好。
但是值得擔(dān)心的是，現(xiàn)階段的形勢(shì)變化容易引起對(duì)后市情況的錯(cuò)判和誤判。錯(cuò)判就是容易出現(xiàn)提價(jià)，他認(rèn)為，現(xiàn)在并不是以提價(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的好時(shí)機(jī)。
提及近期樓市回春，成交量上升的原因，匯豐銀行董事總經(jīng)理兼大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“原因比較復(fù)雜”。
宏斌認(rèn)為，有些價(jià)格的確在回調(diào)，特別是一級(jí)市場(chǎng)在打折，在通過(guò)各種各樣的方式銷(xiāo)售，這可能是在一定程度上大家對(duì)于價(jià)格的反映。
“另外就是對(duì)于一些真實(shí)性需求的釋放，比如說(shuō)我們的降息，比如說(shuō)總體信貸總量適度放松，這些貨幣政策和信貸政策是總量政策，一旦有所放松的話，各個(gè)部門(mén)，包括房地產(chǎn)都會(huì)直接或者間接受益。降息就是一刀切的政策，誰(shuí)都可以受益，包括房地產(chǎn)。所以我覺(jué)得不要賭這方面的政策會(huì)有放松�！�