兩次降息刺激購房熱情 樓市回暖
2012-07-16   作者:于兵兵  來源:上海證券報
 
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  購房熱情與降息關(guān)系重大

  自6月以來,各地樓市成交持續(xù)回暖態(tài)勢,購房熱情高漲與降息關(guān)系重大。中原地產(chǎn)分析師瞿安新表示,由于信貸放松,各地樓市成交量持續(xù)回升,部分需求開始恐慌性入市。6月份北京、上海、廣州、深圳、天津、成都等6個城市的二手住宅成交面積合計約474萬平方米,環(huán)比增長18.1%。其中成都環(huán)比增幅高達四成。
  “如果以100萬貸款,20年付清為例,兩次降息后月還貸成本減少近300元。這確實是我們考慮買房的動力之一。”深圳一位籌備買婚房的時小姐告訴記者。
  除了月還貸成本的變化外,降息更主要的是對樓市走向的預(yù)期產(chǎn)生了重大影響。“房地產(chǎn)市場確實是個政策市,降息信號傳導(dǎo)的宏觀政策信號十分明確,很多投資客認為樓市調(diào)控已經(jīng)觸底,房價將因此回升,而這才是他們?nèi)胧匈彿康淖钪饕。近期樓市已?jīng)出現(xiàn)投資客回潮的現(xiàn)象,甚至連限購都不能抵擋成交回升的趨勢。”中原地產(chǎn)某區(qū)域公司負責(zé)人告訴記者。
  廈門某房地產(chǎn)代理機構(gòu)負責(zé)人告訴記者,自6月以來,廈門商品房成交量大幅攀升,使原本打算在7月1日起實施寬松限購政策的地方政府打消了念頭。
  成都方面,世聯(lián)地產(chǎn)某研究員也告訴記者,成都自5月以來成交逐步回暖,到7月一直延續(xù)回暖態(tài)勢。如果不出新的政策,估計未來三個月都會持續(xù)這種態(tài)勢。
  上海易居中國分析師薛建雄則表示,上海上周商品房成交量估計與7月首周相當(dāng),大約在20萬平方米左右!斑@個周成交量大幅低于6月的情況,主要是上海在6月底收緊限購令的影響。因為從6月情況看,上海成交量已經(jīng)嚴(yán)重過熱。”據(jù)專家介紹,上海正常的商品房月成交量在60萬至80萬平方米之間,如果低于60萬平方米,開發(fā)商就有折扣動力,高于80萬平方米,就有加價可能。而6月上海商品房成交面積超過100萬平方米,導(dǎo)致部分開發(fā)商小幅提價10%左右!叭绻患皶r出臺政策抑制成交,漲價就不是10%的問題了!毖ㄐ鄯Q。

  開發(fā)商對完成業(yè)績信心滿滿

  除降息外,樓市回暖也是多種因素共同作用的結(jié)果。自央行宣布,金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍后,各地銀行對首套房利率折扣幅度也有所松動。目前上海、深圳等地普遍利率折扣幅度在8折、8.5折和9折之間。其中中小銀行折扣幅度較大。對于此前動輒采取基準(zhǔn)利率的房貸市場,購房人明顯嘗到了優(yōu)惠的甜頭。
  隨著成交回暖,很多開發(fā)商開始對完成全年業(yè)績信心滿滿。以恒大為例,其二季度銷售267.7億元,占全年任務(wù)近三分之一。7月初,恒大位于啟東的海上威尼斯項目開盤,銷售超過2500套,回款超過20億元。在此趨勢下,業(yè)內(nèi)預(yù)測恒大等多個開發(fā)商在未來幾個月可能上調(diào)全年銷售目標(biāo)。
  樓市成交回暖也反過來刺激了土地市場。財政部最新數(shù)據(jù)表明,上半年全國土地出讓收益銳減,但剛過去的6月份單月數(shù)據(jù)卻開始呈現(xiàn)回暖跡象。北京、上海、廈門、杭州等地土地交易再現(xiàn)活躍,開發(fā)商拿地溢價率不斷創(chuàng)出新高!伴_發(fā)商此前不拿地,一是資金緊張,二是看不清后市。隨著成交回暖和宏觀政策的明朗,越來越多開發(fā)商開始看好后市,不過,這種土地市場的回暖相比商品房銷售市場來說,還不十分普遍!币晃环康禺a(chǎn)企業(yè)負責(zé)人告訴記者。
  對于這種一路看漲的投資熱情,業(yè)內(nèi)稱唯一可能改變預(yù)期的是緊縮性政策的再度出臺。7月7日,溫家寶總理在江蘇常州調(diào)研時強調(diào),要防止變相放松購房政策,毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作,促進房價合理回歸,決不能讓房價反彈。而據(jù)記者了解,國務(wù)院正組織多路調(diào)研機構(gòu)研究樓市現(xiàn)狀,希望搞清楚兩大問題:一是如此嚴(yán)格的限購政策下,房價為何還會回升?二是如果房價繼續(xù)上漲,政策將怎樣應(yīng)對。有業(yè)內(nèi)解讀稱,以房價走勢為參照,一旦價格上漲明顯,新的緊縮性政策出臺的可能性仍然存在。

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