換資產(chǎn)占便宜 深控提速商業(yè)地產(chǎn)
2012-11-15   作者:黃蒂娟  來源:時(shí)代周報(bào)
 
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  深圳控股與沿海家園互售資產(chǎn)或生變數(shù)。
  11月5日,深圳控股對(duì)外公告,與沿海家園資產(chǎn)互售協(xié)議的最后截止日期已由11月8日延至11月26日。
  今年9月底,深圳控股與聯(lián)營(yíng)公司沿海家園簽訂一份資產(chǎn)互售協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)議的內(nèi)容,沿海家園將斥資2.15億元,收購深圳控股旗下惠州項(xiàng)目30%股權(quán)及銷售貸款;深圳控股全資附屬公司深業(yè)置地則將斥資5.5億元,收購沿海家園旗下蘇州項(xiàng)目。
  交易延期的公告耐人尋味。有市場(chǎng)消息指出,不排除沿海家園的中小股東存在反對(duì)意見,導(dǎo)致交易延期。因?yàn)楦鶕?jù)雙方協(xié)議,待出售事項(xiàng)完成后,預(yù)計(jì)沿海家園將錄得1.08億元的虧損,這會(huì)有損該公司中小股東的利益。
  有分析人士認(rèn)為,深圳控股是這次交易的大贏家,一來則可通過此次資產(chǎn)互換,確保沿海家園欠深圳控股的5000美元(約合31130萬元人民幣)債券能夠償還,同時(shí)有利于加速商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

  深圳控股收回3億債務(wù)

  根據(jù)雙方協(xié)議,沿海家園將斥資2.15億元收購深圳控股旗下惠州項(xiàng)目30%股權(quán)及銷售貸款。該項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū),主要資產(chǎn)包括總面積約為15.32萬平方米的兩幅土地。
  按照規(guī)劃,這兩幅土地將分三期發(fā)展成為總建筑面積約37.2萬平方米的住宅項(xiàng)目。目前,第一期建筑面積約10.4萬平方米,預(yù)計(jì)將于2013年初預(yù)售。但開發(fā)完整個(gè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)要在2016年才能完成。
  而深圳控股全資附屬公司深業(yè)置地則將斥資5.5億元收購沿海家園旗下的蘇州項(xiàng)目。蘇州項(xiàng)目出售后,沿海家園將減少5.9億元的借貸,預(yù)計(jì)可錄得約3.35億元的凈收益。
  但因?yàn)樯钲诳毓墒茄睾<覉@的債務(wù)持有人。根據(jù)公開資料顯示,深圳控股持有沿海家園5000萬美元的債券,并已于11月8日到期。就整個(gè)交易而言,沿海家園共錄得約1.08億元的虧損。
  另外,“那惠州的住宅項(xiàng)目來置換,深圳控股有占便宜之嫌!币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析人士向記者指出,受限購政策影響,惠州的樓市今年以來整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡,進(jìn)駐惠州地區(qū)各大房企的存貨普遍較高。傳統(tǒng)的“金九銀十”,即使房企對(duì)旗下樓盤項(xiàng)目進(jìn)行較大力度的促銷活動(dòng),但該樓市成交量仍是平平。
  “因此,如果該項(xiàng)交易達(dá)成,沿海家園除了減輕一定程度的債務(wù)壓力外,其所獲得的惠州項(xiàng)目,并不一定能夠通過快速銷售來實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)獲得現(xiàn)金流。”上述分析人士說道。
  “此項(xiàng)交易的首要目的是確保這筆債券(指5000美元債券)能夠償還。”對(duì)于質(zhì)疑之聲,深圳控股董秘陸繼強(qiáng)表示:“作為沿海家園的二股東,深圳控股也希望沿海能積極減債,出售低效資產(chǎn),優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)!
  “如果蘇州項(xiàng)目能以更高的價(jià)格賣給第三方,公司會(huì)更歡迎!标懤^強(qiáng)還坦言,按照規(guī)定,蘇州項(xiàng)目和惠州項(xiàng)目將在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)招標(biāo),并允許第三方競(jìng)購這些項(xiàng)目。
  對(duì)此,沿海家園方面的解釋則是,蘇州項(xiàng)目所產(chǎn)生的融資成本及折舊開支較大,資金都用于投資租賃及酒店?duì)I運(yùn)開發(fā)、投資商業(yè)物業(yè),使得沿海家園一直面臨較大財(cái)務(wù)壓力,且投入的資金無法如住宅物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目般可于住宅物業(yè)售后較短時(shí)間內(nèi)有效回收。因此,“該筆交易從2010年初就已開始探討,交易是基于雙方戰(zhàn)略的需要,可謂雙贏”。
  由于深圳控股與沿海家園的此項(xiàng)交易為關(guān)聯(lián)交易,在即將召開的、針對(duì)此項(xiàng)交易表決的沿海家園特別股東大會(huì)上,雙方將沒有投票表決權(quán),中小股東的投票將最終決定雙方的交易能否成功。
  但標(biāo)普分析師陸楠在其發(fā)表的研報(bào)中指出,不管從沿海家園近期急需兌付的債務(wù),還是今后發(fā)展所需的運(yùn)營(yíng)資金來看,選擇和深圳控股資產(chǎn)互售是利大于弊,因此雙方交易最終完成的可能性還是非常大。

  急切擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)

  而對(duì)于深圳控股而言,達(dá)成此項(xiàng)交易有助于旗下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的提速。
  此次沿海家園出售的蘇州項(xiàng)目,其主要資產(chǎn)是位于蘇州金閶區(qū)中心總建筑面積約11.57萬平方米的蘇州沿海國(guó)際中心,以及包括由萬豪國(guó)際管理的一間酒店的綜合商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、寫字樓、服務(wù)式公寓及零售商鋪。
  據(jù)資料顯示,2007年沿海家園收購處于半開發(fā)狀態(tài)的蘇州沿海國(guó)際中心,并通過銀行借款及其他借款為該商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)提供資金,該酒店自2009年12月開始營(yíng)業(yè)。
  陸繼強(qiáng)對(duì)外承認(rèn),通過此次資產(chǎn)置換,可以優(yōu)化深圳控股的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),增加持有型物業(yè),同時(shí)并不會(huì)給公司的財(cái)務(wù)帶來影響。但他也強(qiáng)調(diào),目前與沿海家園的互動(dòng)僅限于本次交易,未來該公司若繼續(xù)出售資產(chǎn),深圳控股并無接盤計(jì)劃。
  作為較晚一批進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企,深圳控股有急切擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)的愿望。
  2011年底,深圳控股開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式,旗下成立深業(yè)置業(yè)有限公司,作為深圳控股的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái),管理深控在深圳及外地所有潛在的城市綜合體項(xiàng)目。
  今年3月初,深圳控股還邀請(qǐng)廣州太古匯前總經(jīng)理郝繼霖及其商業(yè)團(tuán)隊(duì)加入,將負(fù)責(zé)深圳控股旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和管理。
  盡管進(jìn)入晚,但在商業(yè)地產(chǎn)資源上,深圳控股具備天生的優(yōu)勢(shì),連總裁呂華也曾自信地表達(dá)過這一點(diǎn)。
  呂華曾指出,深圳控股擁有的資源優(yōu)勢(shì)在于,目前旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都位于深圳的核心地段;此外則是背靠資源雄厚的母公司,擁有近300萬平方米的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目大部分都是城市綜合體。
  目前,深圳控股擁有近160萬平方米的城市更新項(xiàng)目,這些項(xiàng)目主要為城市綜合體、寫字樓、超級(jí)購物中心、酒店,以及一些酒店式公寓類型的產(chǎn)品。
  如果再綜合母公司的資源,深圳控股潛在的城市綜合體的體量達(dá)到了500萬平方米,項(xiàng)目位置優(yōu)越,均位于深圳核心區(qū)域福田和羅湖。
  在2011年度業(yè)績(jī)會(huì)上,深圳控股高層曾對(duì)媒體表示,目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目均是現(xiàn)有土地,基本上不需要新購?fù)恋。深圳控股的主要工作是,只需將母公司的土地?xiàng)目注入到上市公司當(dāng)中去。

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