新國五條出臺(tái),房地產(chǎn)市場上演了“過山車”行情。后國五條時(shí)代房價(jià)如何?還有哪些政策會(huì)出臺(tái)?在昨天甘肅衛(wèi)視播出的《新財(cái)富夜談》節(jié)目中,財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀、原住建部政策研究中心副主任王玨林、北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛、當(dāng)代節(jié)能置業(yè)首席行銷官喬廷夫等一起聊聊剎不住的房價(jià)。
后國五條時(shí)代的房價(jià)走勢
3月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢。北京網(wǎng)簽量達(dá)到了4.4萬套,環(huán)比上漲3.32倍;上海二手房成交量達(dá)7萬套,環(huán)比上漲3.55倍。國家統(tǒng)計(jì)局顯示,3月份70個(gè)大中城市的房價(jià)僅有溫州環(huán)比微降0.1%,上海上漲3.2%、深圳2.8%、北京2.7%、廣州2.5%,這四個(gè)一線城市房價(jià)環(huán)比漲幅位列前四名。
到了4月份,一線城市房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn)。價(jià)格方面,中指院發(fā)布的百城房價(jià)指數(shù)顯示,4月份100個(gè)城市中,有76個(gè)城市環(huán)比上漲,24個(gè)城市環(huán)比下跌。其中,十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為2.4萬元/平方米,環(huán)比上漲1.87%,杭州則出現(xiàn)下跌。
葉檀:王先生你答應(yīng)我們的,到這個(gè)節(jié)目都要說實(shí)話。您怎么看房價(jià)?
王玨林:還是向上。因?yàn)槲覀兊膶?shí)體經(jīng)濟(jì)在增長,房價(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲。
葉檀:非常明確的答案。杜先生呢?
杜猛:鐵定向上。有兩個(gè)核心原因,第一是中國仍然采取“招拍掛”的土地政策,導(dǎo)致土地價(jià)格只漲不跌。第二,人口紅利,全世界只有中國和印度兩個(gè)國家的房價(jià)像黃金一樣堅(jiān)硬。
喬廷夫:我們公司正在開發(fā)的項(xiàng)目有10個(gè)左右,分布在長江南北。在國五條頒布前,應(yīng)該說銷售勢頭都非常好,國五條頒布之后增幅有所下滑。
公共政策水平要提高
葉檀:新國五條出臺(tái)的本意是為了抑制房價(jià)的過快上升,抑制投資性需求。為什么市場卻走出了相反的走勢?
王玨林:3月是一個(gè)政策的真空期,不是國五條對整個(gè)未來情況的反映。新國五條雖然出臺(tái)了,但沒有正式實(shí)施,尤其是一線城市的消費(fèi)者怕增加20%個(gè)稅,在恐慌下爆發(fā)了集中交易。
葉檀:政策不落地,大家就搶著交易。真空期越長,搶房的時(shí)間也就越長。那當(dāng)初在出臺(tái)政策的時(shí)候,難道沒有評(píng)估?
王玨林:我跟你一樣也帶著這個(gè)問題。政策目的很明確,要把過熱的市場平穩(wěn)下來,這是對的。但政策這么長時(shí)間不落地,造成市場的恐慌,這是不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的問題。
喬廷夫:我們問過政府部門有沒有可能在短時(shí)間之內(nèi)把這個(gè)政策落到實(shí)處?比如一刀切,在頒布的當(dāng)天就開始實(shí)施。但是地方政府對于這種變化需要時(shí)間來安排,我認(rèn)為一個(gè)月的時(shí)間真的不是很長。
杜猛:我們公共經(jīng)濟(jì)管理的能力需要提高,如果管理水平不提高,造成恐慌性需求,正好中了看漲派的詭計(jì)。
去年底,深圳英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長郭建波在微博上與任志強(qiáng)打賭,如果賭輸將在北京長安街裸奔十公里。但是事實(shí)證明看空者又一次錯(cuò)了。3月底,郭建波公開致歉稱:作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者和住房政策研究專家,我對自己的錯(cuò)誤言論深感羞愧。
葉檀:新國五條出臺(tái)之后有些政策沒有落到實(shí)處,比如?诰筒粓(zhí)行20%的個(gè)稅。明年不動(dòng)產(chǎn)要統(tǒng)一登記了,再過幾年房產(chǎn)稅就要統(tǒng)一推出了,會(huì)有這樣的日子嗎?
喬廷夫:明年6月30號(hào)之后,所有的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng),應(yīng)該說影響會(huì)非常非常大。我了解的一些身邊的財(cái)富人士,他們這段時(shí)間已將30%到40%的房產(chǎn)清掉了。
王玨林:房產(chǎn)稅是市場管理的重要手段。大家都有意見,說現(xiàn)在的市場都用行政管理,應(yīng)當(dāng)按市場的規(guī)則去辦,所以肯定要走房產(chǎn)稅這條路。
葉檀:5年之內(nèi)能出來嗎?
王玨林:這個(gè)不要往時(shí)間上靠,沒有任何意義,因?yàn)檫@個(gè)工作挺復(fù)雜的。領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)知也很重要。即便推出也不能一刀切,否則中小城市就沒法發(fā)展了。
哪里買房安全?
金融大鱷喬治·索羅斯早在2005年就曾預(yù)言,美國的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會(huì)破裂,中國也挺不過三年。他猜對了美國,卻猜錯(cuò)了中國。雖然中國100多個(gè)城市的房價(jià)連續(xù)上漲,但是部分城市的空置率之高是不爭事實(shí)。美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭州市鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片,稱這只是“一片空屋的堆積”,可能是中國最大的“鬼城”。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”,“鬼城”危機(jī)正在三四線城市蔓延,內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列。
葉檀:鄂爾多斯、溫州這樣的地方已經(jīng)崩盤了,類似于鄭東新區(qū)這樣的地方會(huì)崩盤嗎?
杜猛:上市的房地產(chǎn)公司有152個(gè),他們財(cái)務(wù)報(bào)表上的毛利在15%到20%;非上市公司在20%到30%。如果房價(jià)下降超過30%就意味著開發(fā)商血本無歸。鄂爾多斯是崩盤的,因?yàn)樗?0%的高檔樓盤價(jià)格都攔腰截?cái)。三亞接近崩盤,它降幅超過了20%。
葉檀:有沒有安全系數(shù)比較高的城市?
杜猛:我認(rèn)為北京、上海最安全,一線城市最安全。
喬廷夫:可以考慮一個(gè)方法,就是看春運(yùn)。如果說這個(gè)城市一過了春運(yùn)就空空蕩蕩的,那這個(gè)城市可能是危險(xiǎn)的。
葉檀:我們討論了政府的調(diào)控能力的問題,其實(shí)有時(shí)候政府是有意地模糊,這樣才能從中取勢,看看到底是讓它發(fā)展一下還是打壓一下。我們從來沒有出臺(tái)一個(gè)非常明確的措施要把房地產(chǎn)打壓下去,如果有的話,我估計(jì)十個(gè)房地產(chǎn)市場也撐不住了。我們房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)很大,我比較認(rèn)同,但是它的邊界在什么地方?是5年之后還是10年之后,現(xiàn)在確實(shí)非常難說。有一點(diǎn)是可以肯定的,最敏感的資金已經(jīng)開始逐漸撤離的時(shí)候,大家一定要小心了。