房企拼銷(xiāo)量 樓市正醞釀翹尾行情
2014-10-21    作者:記者 張敏    來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)
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  “國(guó)慶長(zhǎng)假期間,公司領(lǐng)導(dǎo)多次通電話,探討四季度市場(chǎng)走勢(shì)。節(jié)后召開(kāi)了中層會(huì)議,做了更細(xì)化的布局!北本┠成鲜蟹科筘(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示。據(jù)了解,針對(duì)近期出臺(tái)的一系列利好政策,多家房企已行動(dòng)起來(lái)積極布局四季度樓盤(pán)銷(xiāo)售。

  不少房企對(duì)四季度的市場(chǎng)表示樂(lè)觀,并做出“迅速走量”的部署,以沖擊年度銷(xiāo)售目標(biāo)。部分房企還認(rèn)為,由于市場(chǎng)供需關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn),未來(lái)難以再現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。在當(dāng)前的政策刺激下,房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來(lái)“最后的機(jī)會(huì)”。

  機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,10月以來(lái),多地房地產(chǎn)交易出現(xiàn)升溫局面,一些二手房項(xiàng)目報(bào)價(jià)也開(kāi)始上調(diào)。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間,市場(chǎng)將繼續(xù)保持回暖態(tài)勢(shì),樓市可能出現(xiàn)年末“翹尾”行情。

  房企重提銷(xiāo)售目標(biāo)

  中國(guó)證券報(bào)記者了解到,近期多家房企召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議,針對(duì)政府部門(mén)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)利好政策作出布局。一些房企早在國(guó)慶長(zhǎng)假期間就對(duì)四季度的銷(xiāo)售策略做出了部署。

  “今年市場(chǎng)不好,很長(zhǎng)一段時(shí)間來(lái),公司很少提及銷(xiāo)售目標(biāo)!鄙鲜龉靖吖鼙硎荆谧罱淮蝺(nèi)部會(huì)議上,公司老板開(kāi)始提及此前制定的年度銷(xiāo)售目標(biāo),并對(duì)完成上述目標(biāo)表示出信心。據(jù)了解,在政策利好的提振下,很多房企都重提“銷(xiāo)售目標(biāo)”。

  今年9月30日,央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件,明確首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn),并重申對(duì)首套房的優(yōu)惠。10月9日,住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)文,降低住房公積金貸款門(mén)檻。業(yè)內(nèi)人士指出,這些政策的出臺(tái),將起到明顯的托底市場(chǎng)、刺激需求的作用。

  一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此做出快速反應(yīng)。據(jù)報(bào)道,國(guó)慶期間,綠城集團(tuán)的一份文件要求綠城集團(tuán)浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自10月8日開(kāi)始,對(duì)手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理,根據(jù)城市及項(xiàng)目情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調(diào),并于11月1日起全面執(zhí)行。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解到的信息,截至目前,明顯漲價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目甚少,但房企情緒已明顯從低迷轉(zhuǎn)向樂(lè)觀。

  “總部相對(duì)比較謹(jǐn)慎,但從上周就開(kāi)始要求各項(xiàng)目公司加快推盤(pán)速度,利用年末機(jī)會(huì)沖擊年度業(yè)績(jī)。”北京另一家大型上市房企負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示,預(yù)計(jì)從10月下旬開(kāi)始,公司推盤(pán)的力度會(huì)明顯加大。

  按照該公司的安排,未來(lái)的主要任務(wù)為“迅速走量”。具體而言,各地的項(xiàng)目暫時(shí)不做價(jià)格調(diào)整,而是在合適的時(shí)機(jī)繼續(xù)推出優(yōu)惠政策,從而促進(jìn)銷(xiāo)售!耙坏q價(jià),就會(huì)影響到銷(xiāo)售。要沖擊銷(xiāo)售目標(biāo),就不能貿(mào)然提價(jià)!

  公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,截至三季度,除部分大型房企外,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況并不好。其中,合生創(chuàng)展和花樣年控股的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率僅分別為22.1%和33.5%,另有不少中小房企也未完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的一半。

  利好政策提振信心

  由于季節(jié)因素影響,四季度往往是房企一年中的銷(xiāo)售“淡季”。但過(guò)去三年,四季度的房地產(chǎn)交易量均創(chuàng)下當(dāng)年成交高點(diǎn)或次高點(diǎn)。

  相比季節(jié)因素,房地產(chǎn)從業(yè)者更相信政策刺激的影響。“這幾年市場(chǎng)銷(xiāo)售周期比較亂,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度,取決于政策的刺激或打壓,而不是季節(jié)變化!鄙鲜龇科蟾吖鼙硎尽

  在他看來(lái),2010年年末的銷(xiāo)售爆棚,2012年下半年的市場(chǎng)暴漲以及2013年年初的二手房交易火爆等“反周期”現(xiàn)象,均是對(duì)政策應(yīng)激反應(yīng)的結(jié)果。而今年以來(lái)“小陽(yáng)春”、“金九銀十”的落空,也恰恰說(shuō)明季節(jié)并非決定因素。因此,在國(guó)慶前夕房貸新政出臺(tái)后,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)四季度的市場(chǎng)信心迅速受到提振。

  上述人士指出,公司對(duì)后市還有另一個(gè)重要判斷,即這可能是近幾年來(lái)最后一次沖擊銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的機(jī)會(huì)。理由在于,經(jīng)過(guò)半年多的壓抑,加之政策刺激影響,市場(chǎng)短期回暖動(dòng)力相對(duì)充足。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示,預(yù)期改變后市場(chǎng)通常會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。

  從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求形勢(shì)明確,房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“黃金時(shí)代”過(guò)渡到“白銀時(shí)代”。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)恐難以再現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

  數(shù)據(jù)顯示,自2012年4月以來(lái),全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)29個(gè)月保持上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比,最近兩年多,全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲86.4%。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解,監(jiān)管層經(jīng)過(guò)今年以來(lái)的多輪調(diào)研,也已對(duì)總體市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷。

  按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法,樓市利好政策出臺(tái)后,當(dāng)前正處于過(guò)渡時(shí)期。如果未來(lái)房貸利率出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠,市場(chǎng)的反彈力度將會(huì)更大。然而除一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)城市之外,這種反彈將難以持久。

  年末翹尾行情隱現(xiàn)

  從10月以來(lái)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看,反彈態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周(10月13日-19日),全國(guó)54個(gè)城市新房合計(jì)簽約53790套,已連續(xù)三周上漲。10月以來(lái)(截至19日),北京新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為4228套,比上月同期明顯上漲。

  二手房市場(chǎng)的反應(yīng)更劇烈。數(shù)據(jù)顯示,今年10月以來(lái),中原地產(chǎn)旗下二手房成交量比9月同期上漲76.9%。其他大型中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示,近期各門(mén)店的帶看量和成交量明顯回升。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,信貸政策松綁對(duì)市場(chǎng)影響逐漸體現(xiàn)。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后,預(yù)計(jì)未來(lái)的成交數(shù)據(jù)還將繼續(xù)上漲。

  張大偉表示,對(duì)目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō),信貸政策松綁起碼可以增加30%的購(gòu)房人群,效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。未來(lái)除了部分庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市外,其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望止跌回升。但他同時(shí)指出,由于銀行并未推出落實(shí)細(xì)則,市場(chǎng)具體的反彈幅度仍取決于信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。

  事實(shí)上,從監(jiān)管層的舉措來(lái)看,樓市的政策利好可能仍未出盡。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉,針對(duì)二手房交易營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策,有關(guān)部門(mén)正在各大城市和機(jī)構(gòu)展開(kāi)調(diào)研。在充分論證的基礎(chǔ)上,未來(lái)有可能對(duì)這一領(lǐng)域的政策進(jìn)行調(diào)整。在房地產(chǎn)交易稅收環(huán)節(jié),不排除有更多調(diào)整的可能,以降低交易成本,促進(jìn)市場(chǎng)成交。

  張大偉指出,經(jīng)過(guò)松綁限購(gòu)、放松限貸之后,以增加購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整稅費(fèi)政策為特征的新一輪政策有望陸續(xù)出臺(tái),并可能給市場(chǎng)帶來(lái)更多提振效果。

  業(yè)內(nèi)人士指出,在多項(xiàng)利好消息的刺激下,今年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)有望再現(xiàn)“翹尾行情”,成交量將明顯上漲。其中,一線城市的二手房?jī)r(jià)格將有所上升,帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)逐步回升。

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