別忘了美國樓市崩盤的教訓
    2009-12-22    作者:劉洪    來源:經(jīng)濟參考報

    記得2006年剛到華盛頓擔任經(jīng)濟記者時,許多美國人還為沒有及時買房或少買了房子而懊惱不已。一位華人朋友頗有悔意地對我說,以前他買的60萬至70萬美元一套的別墅,當時已漲到150萬美元左右,“如果多買一套,那該多好!”
  但這種樂觀情緒并沒持續(xù)多久。正是從2006年起,美國樓市在火爆多年后急轉直下,房價節(jié)節(jié)下跌,銷售一滑再滑。買了房的人欲哭無淚,建筑商也無力回天。那位懊悔沒有多買房的華人朋友,想來還是幸運者。
  買房者和建房者,都成了房東。作為一個最直接的日常感受,從2006年起,美國街道旁的一道獨特風景,就是越來越多的房地產(chǎn)廣告。降價促銷、贈送禮券,賣房者使出渾身解數(shù),購房者卻依然寥寥。在首都華盛頓,不少剛建成的樓盤在銷售不暢后,最終只能打出“暫時出租”的廣告。
  于是,我的報道任務也變得日益繁忙,先是次貸危機,后是金融危機,隨后成為全球性經(jīng)濟危機,美國財政部疲于奔命,美聯(lián)儲也是焦頭爛額。但追根溯源,始作俑者正是美國房地產(chǎn)泡沫。時任美國財長的保爾森就多次坦承,樓市危機是美國經(jīng)濟的最大危險。
  直至今日,盡管美國和全球經(jīng)濟已顯現(xiàn)復蘇跡象,但美國房地產(chǎn)市場積重難返,仍在深淵中苦苦掙扎。據(jù)統(tǒng)計,在目前身負房貸的美國購房者中,1/4的房貸額高于房屋本身價值。他們心中的苦痛,許多人都可以想象得到。而這其中隱藏的風險,仍好比是危及美國經(jīng)濟和社會穩(wěn)定的、一顆不知何時引爆的炸彈。
  作為一場全面的危機,美國房地產(chǎn)市場滑落到這一步,原因自然是多重的。美國政府監(jiān)管不力,美聯(lián)儲采取過度寬松的貨幣政策,金融機構唯利是圖、過度放貸,乃至消費者的非理性購買等等,都是原因的一部分。但透過現(xiàn)象看本質(zhì),其實根本原因很簡單,那就是房價嚴重脫離了實際水平,這種膨脹的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急劇破滅,形成全面的危機。
  美國泡沫的嚴重性,從隨后房價“自由落體式”下滑中就可見一斑。以佛羅里達的Fort Myers市為例。今年第一季度,該市住房中間價為8.73萬美元,而去年同期價格則達到了21.3萬美元,算下來,跌幅已達59.1%。而去年一季度的價格還稱不上最高,2006年的均價為26.82萬美元。算下來,從2006年至今,當?shù)胤績r下降了67.4%。
  但是,在房地產(chǎn)火爆的狂熱中,又會有多少人能理性認識到危機正在降臨呢?
  “股神”巴菲特也感慨,當時所有人都犯了同樣的錯,認為房價會永無止境地上漲,“基本上,四五年前,幾乎每個美國人腦袋里都有這樣一個概念,不管是正式的還是非正式的,認為房價不可能大幅下跌……這是愚蠢的想法,也是從眾心理使然!
  在經(jīng)濟危機時,憂患意識或許并不缺少;但危機往往都是在經(jīng)濟繁榮和順風順水時埋下,在這時候,存有點長遠意識,其實才是更加需要的。因為沒有只漲不跌的市場,不管是股票還是房屋,如果價格脫離了實際,市場最終會作出反應的。而且,有些反應將以慘烈收場。
  但血的教訓真的能夠吸取嗎?世界銀行和國際貨幣基金組織近來的多份報告就警告,一些國家正面臨新的資產(chǎn)泡沫風險。比如,在一些新興經(jīng)濟體,房市正熱火朝天,房價節(jié)節(jié)攀升,已超過了普通社會能夠接受的水平。美國知名經(jīng)濟學家、穆迪經(jīng)濟學家網(wǎng)首席經(jīng)濟學家馬克·贊迪對筆者表示,一些國家應該警惕市場的房價走勢,房價增長是正常的,但過快增長就可能是危機的隱患。
  “正當?shù)姆績r的增長幅度應該和居民收入幅度相一致。假如房價增長復蘇快于居民收入,那么房價將變得無法承受!彼麖娬{(diào)說:“在美國,房價的正當增幅大約一年在4%左右,在中國,房價增幅可能要快一點,但也只能是僅僅快一點而已!
  規(guī)律總是顛撲不破,雖然時常會有所遲延,但其效應終會顯現(xiàn)。上世紀日本房市的瘋狂,本世紀初美國房市的火爆,最終都演變成了災難性的后果。最近迪拜世界公司的債務風波則是一個新的例子。也難怪一些經(jīng)濟學家感嘆,必須警惕房地產(chǎn)的泡沫,因為每次嚴重的泡沫,總會以眼淚結束!

(本報記者劉洪12月21日發(fā)自華盛頓)

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