“金九銀十”沒(méi)有成為地產(chǎn)商收獲的季節(jié)，政府出臺(tái)更多的“救市”政策是他們最迫切的希望。新華社發(fā)(施廣德 攝)

　　市中心房?jī)r(jià)下跌近4%，新建商品房銷(xiāo)售面積下降10%以上，土地出讓量從去年的近5900多畝驟減至今年的169畝，與去年相比，安徽蕪湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是“冰火兩重天”。
　　面對(duì)樓市“寒冬”，蕪湖市日前出臺(tái)了一系列新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以財(cái)政補(bǔ)貼中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)第一套小戶型房，合理減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中小戶型房，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“大起大落”沖擊經(jīng)濟(jì)�！靶抡�”一出，針對(duì)其是迫不及待的“救市”之舉，還是適時(shí)出臺(tái)的合理調(diào)控，“冷清”的房地產(chǎn)市場(chǎng)上立即激起了熱議。

　　蕪湖樓市遭遇“冰凍期”

　　偉星置業(yè)是最早進(jìn)入蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商之一，從2000年初至今，已在蕪湖開(kāi)發(fā)了7個(gè)樓盤(pán)，3個(gè)全部賣(mài)清，正在開(kāi)發(fā)的面積達(dá)100萬(wàn)平方米。盡管在蕪湖擁有比較高的知名度和美譽(yù)度，但與其它樓盤(pán)一樣，偉星同樣面臨著銷(xiāo)售考驗(yàn)。
　　偉星開(kāi)發(fā)的“左岸”小區(qū)目前正在緊張的建設(shè)中，幾棟住宅樓已初具規(guī)模。但與“熱鬧”的建設(shè)場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比，這個(gè)樓盤(pán)的售樓處卻顯得格外冷清，記者幾次進(jìn)入裝修精致的售樓中心，都沒(méi)有見(jiàn)到一位購(gòu)房者。
　　偉星遭受的“冷遇”其實(shí)是蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同體驗(yàn)。為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、擠壓泡沫，在落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，蕪湖市早在去年4月開(kāi)始便相繼出臺(tái)了一系列從緊的地方政策，調(diào)控效果明顯，全市二手房交易量從去年三四月間便持續(xù)下降。今年1至8月，新建商品房交易量也大幅下降，住宅用房銷(xiāo)售面積為60.88萬(wàn)平方米，較去年同期減少10.79%。
　　“去年蕪湖市一個(gè)樓盤(pán)300套新房推出后，出現(xiàn)7000余人搖號(hào)搶購(gòu)的狀況。今年同一個(gè)樓盤(pán)，同樣推出300套新房，幾乎無(wú)人問(wèn)津�！笔徍�市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)駱紅旗說(shuō)。
　　在“鏡湖世紀(jì)城”項(xiàng)目臨時(shí)售樓處，置業(yè)顧問(wèn)朱嵩明顯地感覺(jué)到，如今的市場(chǎng)已經(jīng)大不一樣了。“以前來(lái)看房的基本上是來(lái)買(mǎi)房的，現(xiàn)在來(lái)的大多是隨便看看，老百姓一點(diǎn)都不急著買(mǎi)房了�！�
　　面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于后續(xù)發(fā)展顯得“底氣”不足，蕪湖市今年土地拍賣(mài)出讓量也隨之“一落千丈”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年該市土地出讓5962.96畝，出讓金78.33億元，約80%是住宅用地。今年到目前僅有兩宗169畝成交，出讓金1.458億元。

　　新政意在防止樓市“大起大落”

　　記者了解到，蕪湖商品房銷(xiāo)售價(jià)格去年快速上漲，下半年平均漲幅達(dá)每平方米1000至1500元，商品住房?jī)r(jià)格高居安徽省前列，甚至超過(guò)省城合肥市。普通市民、政府部門(mén)，甚至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都認(rèn)為，蕪湖房市“忽然高燒”是“極不正常的”。在股市過(guò)熱、上市開(kāi)發(fā)企業(yè)大量拿地、供應(yīng)量相對(duì)有限以及老百姓“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)共同作用下，“瘋漲”實(shí)際上是將未來(lái)兩三年的上漲空間提前“預(yù)支”。
　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，開(kāi)發(fā)商的日子不太好過(guò)，而土地出讓量的銳減則引發(fā)了一些地方政府的擔(dān)憂。駱紅旗表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有一定的周期性，蕪湖2007年出讓的土地按正常進(jìn)度大約能夠滿足未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)量。但今年如此之低迷的土地出讓量，會(huì)導(dǎo)致未來(lái)幾年的商品房開(kāi)工量、竣工量嚴(yán)重不足。上一個(gè)建設(shè)周期完成后，全市的商品房供應(yīng)很可能出現(xiàn)“斷檔”，引發(fā)新一輪的商品房供求失衡，房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)“大起”。
　　市場(chǎng)信號(hào)的變化催生了“微調(diào)”的決定。今年9月初，蕪湖出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，也被稱為“蕪湖新政”。
　　對(duì)于市民買(mǎi)房，“新政”給出了種種優(yōu)惠：購(gòu)買(mǎi)第一套自主商品房可享受契稅50%的補(bǔ)貼；下調(diào)第一套商品住房公積金貸款首付比例至20%，上調(diào)公積金貸款最高額度上限，允許符合條件的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，允許在還清第一次住房公積金貸款本息的情況下辦理第二次公積金貸款；購(gòu)買(mǎi)第一套自主商品房的中低收入家庭，如果選擇符合規(guī)定的小戶型，還可得到每平方米100元的補(bǔ)貼以及契稅100%的補(bǔ)貼。
　　按照市政府的計(jì)劃，房?jī)r(jià)調(diào)整被視為難得的“契機(jī)”，可以解決一大批中低收入家庭的住房困難問(wèn)題�！靶抡�”采取政府委托開(kāi)發(fā)商在其開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)內(nèi)代建拆遷安置房，再限制價(jià)格、限制面積由政府回購(gòu)給百姓，期望一舉解決拆遷安置房建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)質(zhì)量差的問(wèn)題，使拆遷戶也能住進(jìn)同等配置的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。目前代建安置房共規(guī)劃75萬(wàn)平方米，其中60萬(wàn)平方米已開(kāi)工。以一套房屋面積平均60平方米計(jì)算，可解決約萬(wàn)戶家庭住房問(wèn)題。
　　此外，“新政”還制定了一些有利于開(kāi)發(fā)商的條款。根據(jù)土地基準(zhǔn)價(jià)和市場(chǎng)變化調(diào)整土地出讓起始價(jià)；對(duì)于土地競(jìng)買(mǎi)保證金和建設(shè)工期保證金，按照相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)下調(diào)30%收取；2007至2009年內(nèi)出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用從拿到施工許可證時(shí)繳納延緩至拿到預(yù)售許可證時(shí)繳納。

　　新政效果有待市場(chǎng)檢驗(yàn)

　　與蕪湖“新政”幾乎同時(shí)，長(zhǎng)沙、西安等其它二三線城市也紛紛出臺(tái)政策，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)了熱議。面對(duì)同樣的“救市”質(zhì)疑，蕪湖市副市長(zhǎng)洪建平表示，蕪湖并不是簡(jiǎn)單救市。他分析說(shuō)，目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為蕪湖市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，2007年房地產(chǎn)投資約占全市GDP的8%左右，房地產(chǎn)業(yè)還影響上下游20多個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的“大起大落”，會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯下降“信號(hào)”時(shí)，地方政府應(yīng)該適當(dāng)?shù)貙⑦^(guò)緊的調(diào)控政策“往回拉一拉”。
　　去年拿了2600畝地的上海綠地集團(tuán)蕪湖置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理姜威表示，新的政策對(duì)于緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力、恢復(fù)信心和開(kāi)發(fā)量是非常有利的。如一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)，緩繳配套費(fèi)用一項(xiàng)就能使500萬(wàn)資金留在開(kāi)發(fā)商手中幾個(gè)月，緩解建設(shè)資金壓力。相反，如果開(kāi)發(fā)商資金和信心持續(xù)不足，難免會(huì)有大量閑置地塊甚至“爛尾樓”出現(xiàn)，不利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。
　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所的朱天明認(rèn)為，蕪湖等二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與一線大城市不同。中小城市人口少、市場(chǎng)容量小，更容易形成壟斷，市場(chǎng)價(jià)格受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響很大，這是以蕪湖為代表的中小城市商品房?jī)r(jià)格迅速上漲的主要原因之一。他認(rèn)為，按今年1至8月的蕪湖市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)劃，去年蕪湖市出讓的大量土地還可供全市開(kāi)發(fā)四五年。此時(shí)不宜由政府推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)張，否則再擴(kuò)張后市場(chǎng)會(huì)形成更強(qiáng)烈的暴跌，不利于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
　　在一個(gè)售樓處，記者隨機(jī)采訪了幾位看盤(pán)的市民。他們均表示，近期內(nèi)買(mǎi)不買(mǎi)房還得“再看看”，不會(huì)因?yàn)檎�策的刺激就立即出手。而蕪湖市相關(guān)部門(mén)也表示，此次出臺(tái)的一些政策已明確設(shè)定了適用時(shí)間段，未來(lái)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和國(guó)家政策的變化作出及時(shí)調(diào)整。

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