繼去年底出臺(tái)減免房屋交易稅費(fèi)、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等25項(xiàng)促進(jìn)樓市消費(fèi)的新政策之后，沈陽(yáng)市近日又推出了“押舊買新”的樓市促銷政策。在過(guò)去由房產(chǎn)中介主導(dǎo)的“押舊買新”模式備受詬病的背景下，“沈陽(yáng)式”押舊買新能否像政府所期冀地那樣為百姓買房帶來(lái)實(shí)惠，進(jìn)而促進(jìn)樓市交易再升溫？

　　全新“零首付”購(gòu)房利好攪熱樓市

　　“‘押舊房買新房’的利好政策，將是沈陽(yáng)春季房交會(huì)最大亮點(diǎn)！”沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(zhǎng)紀(jì)凱近日接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)介紹，為了幫助百姓省時(shí)、省心、省錢地買到稱心如意的好房子，沈陽(yáng)市新近推出了“押舊買新”的全新住房消費(fèi)模式，以政府牽線、企業(yè)讓利、百姓受益為主要特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了“先買新房后賣舊房”、二手房抵押、商品房銷售、二手房銷售各環(huán)節(jié)的聯(lián)動(dòng)。
　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)張順成告訴記者，“押舊房買新房”政策是沈陽(yáng)市根據(jù)自身樓市特點(diǎn)和百姓購(gòu)房需求，在借鑒外地相關(guān)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，全面完善充實(shí)后推出的。具體辦法是：百姓以手中的原有舊房，到銀行進(jìn)行抵押貸款，用來(lái)支付新買商品住房的首付款，然后再以按揭貸款方式或其他方式籌措資金，支付新房尾款。舊房抵押貸款的還款期限為三年，償還方式為“按月還息、三年后一次還本”。但這種政策只適用于住房，不適用于商業(yè)用房。
　　這項(xiàng)全新的“零首付”購(gòu)房利好政策一經(jīng)公布，立即在當(dāng)?shù)匾�起�?qiáng)烈反響，市民熱線咨詢持續(xù)不斷。
　　在沈陽(yáng)某外企工作的張鵬已結(jié)婚六年。他告訴記者，孩子漸漸長(zhǎng)大，原來(lái)買的那套50多平方米的舊房已顯擁擠，兩口子準(zhǔn)備按揭買套面積大一點(diǎn)的新房子，但考慮到首付款要占用裝修資金和孩子的上學(xué)準(zhǔn)備金，他們準(zhǔn)備先賣出舊房籌集資金，“這個(gè)政策好像專門為我制定的，既緩解了首付款的資金壓力，又不影響居住，啥也不受影響！”張鵬興奮地告訴記者。
　　沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)范翰章教授等有關(guān)房產(chǎn)專家分析認(rèn)為，購(gòu)房者在進(jìn)行改善型住宅消費(fèi)時(shí)，一般會(huì)選擇賣掉舊房，變現(xiàn)資金后再來(lái)買新房子，實(shí)現(xiàn)以舊換新、以小換大，但實(shí)際操作起來(lái)要面臨很多難題。例如，舊房不是今天想賣就能賣出的，需要一個(gè)周期，很難和買新房同步進(jìn)行，而且一旦舊房賣出，而新房還沒(méi)裝修好，就會(huì)失去住所�！把号f買新”政策很好地解決了這一難題。
　　據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局介紹，用舊房進(jìn)行抵押貸款后，舊房居住、出租等處置權(quán)不受影響。這一政策最大好處是盤活了百姓手中持有的房產(chǎn)資源，開(kāi)辟了首付款的融資通道，使購(gòu)房消費(fèi)從首付到尾款有了全程的金融服務(wù)支撐。

　　貸款利息全由企業(yè)買單

　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(zhǎng)紀(jì)凱說(shuō)，舊房三年期抵押貸款的利息全部由銷售新房的開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，并且諸如查檔證明費(fèi)、抵押登記費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，也全部由開(kāi)發(fā)商支付，是實(shí)實(shí)在在的讓利百姓。
　　百姓到底可以得到哪些實(shí)惠？沈陽(yáng)市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處處長(zhǎng)申理算了這樣一筆賬，按此政策買一套100平方米、總價(jià)40萬(wàn)元新房，首付12萬(wàn)元全部用抵押貸款方式支付，利息由新房開(kāi)發(fā)商支付，購(gòu)房者相當(dāng)于在三年內(nèi)享受無(wú)息貸款，按照現(xiàn)行5.4%的基準(zhǔn)貸款利率，省下的利息則為19440元。此外在辦理舊房抵押貸款時(shí)，抵押登記費(fèi)40元、查檔證明費(fèi)50元、舊房評(píng)估費(fèi)200元、擔(dān)保價(jià)值的千分之五收取的擔(dān)保費(fèi)都可省去，甚至幫助辦理手續(xù)的中介費(fèi)也全部免除。這套40萬(wàn)元的房子至少可以節(jié)省2萬(wàn)元，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)打了9.5折。同時(shí)，購(gòu)房者如果提前還款，還將得到余下利息的50%。
　　當(dāng)然，這一政策需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、擔(dān)保公司的參與和金融機(jī)構(gòu)的支持。記者調(diào)查了解到，這項(xiàng)政策受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣泛歡迎，全市已有近70余家開(kāi)發(fā)商報(bào)名參與，推出房源近5000套。一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，去年以來(lái)受國(guó)際金融危機(jī)等不利因素影響，百姓購(gòu)房觀望氣氛較濃，新房銷售進(jìn)度減緩，雖然參加活動(dòng)要為購(gòu)房者支付三年的首付款利息，但可以大幅提高銷售量，加速資金回籠，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是劃算的。
　　據(jù)了解，光大銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行在沈陽(yáng)的三家銀行分支機(jī)構(gòu)具體承辦這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司則承辦擔(dān)保業(yè)務(wù)。據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局介紹，由于這項(xiàng)政策操作起來(lái)較為復(fù)雜，涉及銀行、企業(yè)、擔(dān)保公司等多個(gè)部門和購(gòu)房、抵押等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此房產(chǎn)局特別組織了信譽(yù)好的五家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，為每名客戶指定一個(gè)專門的經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人士，“一對(duì)一”幫助老百姓從頭跑到尾，負(fù)責(zé)辦理全部相關(guān)手續(xù)，百姓只需提供身份證、房產(chǎn)證等相關(guān)證件手續(xù)，其余都不用操心，甚至連電話都不用打就可辦完全部手續(xù)，而中介服務(wù)費(fèi)也全部減免。

　　政府出手，各種風(fēng)險(xiǎn)降至最低

　　記者調(diào)查了解到，這一政策的所有細(xì)節(jié)，都由沈陽(yáng)市政府協(xié)調(diào)相關(guān)方面詳細(xì)設(shè)計(jì)制定，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局近日根據(jù)市民提出的各種疑問(wèn)，發(fā)布了“押舊買新政策40問(wèn)”，對(duì)該政策涉及的方方面面作了詳細(xì)規(guī)定，最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全、有序。
　　有市民提出，押舊房的還款責(zé)任主體是購(gòu)房者，雖然政策規(guī)定開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)償還利息，假如其不按約定償還，或者企業(yè)歇業(yè)、遷走，是否就會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上？
　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(zhǎng)紀(jì)凱認(rèn)為，這一點(diǎn)已從制度設(shè)計(jì)上完全解決。開(kāi)發(fā)商要按照舊房抵押時(shí)的利率，將舊房抵押貸款全額利息保證金一次性匯入專用賬戶，由擔(dān)保公司按月向銀行劃轉(zhuǎn)償還利息。如果購(gòu)房者提前還款，剩余利息保證金的50%將按協(xié)議，直接獎(jiǎng)勵(lì)給購(gòu)房人。此外，房產(chǎn)抵押公司將與房產(chǎn)部門協(xié)作，詳細(xì)掌握房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，杜絕重復(fù)抵押、惡意欺騙等行為。
　　有關(guān)專家認(rèn)為，這項(xiàng)政策讓金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也降至最低。沈陽(yáng)市還規(guī)定，用來(lái)抵押貸款的舊房必須房齡在20年以內(nèi)，面積為50平方米以上，并且每套舊房只能為一套新房做首付貸款抵押，不允許出現(xiàn)“押一舊買多新”、“押多舊買一新”。參與這項(xiàng)活動(dòng)的光大銀行沈陽(yáng)分行零售部負(fù)責(zé)人士介紹，銀行將在貸款到期前半年，與貸款人協(xié)商還款事宜，客戶最遲應(yīng)在貸款到期后三個(gè)月內(nèi)償還本金。如果客戶屆時(shí)無(wú)法用現(xiàn)金還款，可在擔(dān)保機(jī)構(gòu)和銀行陪同下，將抵押舊房出售�？蛻粢部梢酝ㄟ^(guò)政府指定的中介機(jī)構(gòu)變現(xiàn)舊房，以償還貸款本金，或通過(guò)其他方式籌集資金還貸。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局承諾，被指定的中介機(jī)構(gòu)不會(huì)賺取房屋交易差價(jià)。
　　一般來(lái)說(shuō)，舊房抵押貸款不能高于首付款，而舊房抵押評(píng)估的價(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)略低。遼寧行健房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所王天外認(rèn)為，這就最大限度地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款提供方的利益，但抵押評(píng)估不會(huì)影響到實(shí)際銷售的價(jià)格。
　　由于經(jīng)濟(jì)適用房是專門用來(lái)保障低收入群體住房需要的，因此不能用于抵押貸款買新房。
　　有關(guān)專家分析認(rèn)為，押舊買新主要是針對(duì)有一定資信(擁有舊房資產(chǎn))有改善住房愿望的消費(fèi)群體，主要由政府部門組織提供各種服務(wù)，方便了百姓購(gòu)房，勢(shì)必進(jìn)一步有效釋放這部分的消費(fèi)需求，帶動(dòng)樓市交易進(jìn)一步升溫。
　　沈陽(yáng)市房產(chǎn)局局長(zhǎng)紀(jì)凱說(shuō)，從去年的25條活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策到今年的“押舊房買新房”政策，地方政府能夠制定的樓市利好政策基本已經(jīng)全部到位了，這有助于打破百姓的觀望心態(tài)，積極、科學(xué)地進(jìn)行住宅消費(fèi)，推動(dòng)沈陽(yáng)樓市持續(xù)繁榮。