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2010-03-16 鳳凰網(wǎng)博主 單許昌 來(lái)源:鳳凰網(wǎng)-鳳凰博報(bào) |
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國(guó)土部日前發(fā)布19條新規(guī),意在直指高地價(jià)和開發(fā)過(guò)程中的一些不規(guī)范行為。古有古詩(shī)十九首,今有國(guó)土十九條,條條不見血。不同的人對(duì)于19條的解讀是不一致的,但至少?gòu)膰?guó)土新規(guī)中,我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)調(diào)控方向。 第一,保障房和能夠平抑高房?jī)r(jià)的戶型成為傾斜對(duì)象,而高總價(jià)的高端住宅是受到遏制的。 國(guó)土部文件規(guī)定“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地,確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地,嚴(yán)禁向別墅供地”。 保障性住房由于地方政府積極性不高,供應(yīng)量很少,因此,大量的人被迫購(gòu)買商品房,還有一些人被迫租房,因此,一般的低收入者對(duì)高房?jī)r(jià)比較痛恨。小套型的住宅由于開發(fā)成本高而且回報(bào)都不理想,開發(fā)商依據(jù)收益綜合因素,更傾向于造大套型的房子。這就造成了供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的嚴(yán)重畸形,小套型符合梯度消費(fèi)原理,但由于不供應(yīng)只能去買“寶馬”。而且,小套型住房如果能夠拔高,節(jié)省土地資源是相當(dāng)可觀的。由于供給結(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致供給總量變大,因此,小套型能夠平抑高房?jī)r(jià)。70%的控制實(shí)際上已經(jīng)很嚴(yán)厲,如果執(zhí)行的好的話,50%就可以了,但關(guān)鍵看的是落實(shí),不落實(shí)90%也都是紙上談兵。 別墅用地是嚴(yán)禁的,這會(huì)推高存量別墅的價(jià)格,因此,別墅價(jià)格可能會(huì)因此而再度大漲。而且,不批別墅也不符合實(shí)際情況,不是別墅占地的問(wèn)題導(dǎo)致房?jī)r(jià)飚高,而是不規(guī)范的土地制度導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飚高。就算是不批別墅用地,開發(fā)商們還會(huì)想盡一切辦法造別墅,這些不符合實(shí)際的條款,如果不能在現(xiàn)實(shí)中禁止還不如不出,不出至少能保證法律的尊嚴(yán),如果出了就要嚴(yán)格執(zhí)行。市場(chǎng)有一條不說(shuō)的但卻是刻在交易者和商人的心頭上的“法典”,那就是追逐利潤(rùn)。有利潤(rùn)的地方總是有人不計(jì)規(guī)范的去攫取。規(guī)范這種亂象才是本道,嚴(yán)格禁止實(shí)際上也是禁止不住的。 第二,土地拍賣很關(guān)鍵,因?yàn)檫@里面有兩種主體接觸的開始,一個(gè)是政府官員,一個(gè)是開發(fā)商,而且互相交織很復(fù)雜。因此,這里面容易出灰色交易,這一塊是官員倒下最多的領(lǐng)域。國(guó)土部規(guī)定“地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%,競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”,最后一句話最為關(guān)鍵,因?yàn)楝F(xiàn)在土地溢價(jià)好事常見的,但為了防止開發(fā)商非理性拿地,拿出保證金的20%,其實(shí)也是與自有資金的20%相對(duì)應(yīng)的,警告開發(fā)商不要非理性的推高地價(jià),爭(zhēng)做地王,更不要炒地皮。而且,即使是在拿地之后,開發(fā)商也必須按著合同的規(guī)定,及時(shí)出錢!巴恋爻鲎尦山缓,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年”。在土地市場(chǎng)低迷的時(shí)候,地方政府為了防止土地流拍讓自己的財(cái)政捉襟見肘,因此,可能會(huì)放開部分條件,在市場(chǎng)高漲的時(shí)候,都是很牛。這個(gè)條款可能是對(duì)后市的,但也是在逼走中小開發(fā)商的。 第三,保障性住房用地改變?yōu)閯e墅和商業(yè)的,屢見不鮮。去年“為誰(shuí)說(shuō)話”的風(fēng)波正是其中最典型的案例。鄭州一塊原本被劃撥為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地上,竟然被開發(fā)商建起了別墅,在面對(duì)記者的提問(wèn)是,鄭州市規(guī)劃局副局長(zhǎng)逯軍抱怨媒體“管這閑事干什么”,其后又向記者問(wèn)了這樣一個(gè)問(wèn)題:“你準(zhǔn)備替黨說(shuō)話,還是準(zhǔn)備替老百姓說(shuō)話?”這件事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的,其中有人認(rèn)為他說(shuō)的是實(shí)話,但更多的反應(yīng)是大家對(duì)于現(xiàn)在改變土地性質(zhì)建別墅和大套型的做法很不滿。因此,國(guó)土部規(guī)定“保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā),因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的,應(yīng)由政府收回,另選地塊供應(yīng)”。 第四,不僅如此,國(guó)土部還準(zhǔn)備嚴(yán)查。嚴(yán)查的主要是改變土地性質(zhì)的,違規(guī)建別墅的,和閑置土地等待升值的,炒地皮的!敖衲3月至7月,在全國(guó)組織開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是:房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途,違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅,違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。各省級(jí)國(guó)土資源管理部門要按照專項(xiàng)檢查工作要求,及時(shí)向政府匯報(bào),統(tǒng)一部署,認(rèn)真實(shí)施”。 第五,嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地,意在殺殺坐地等升值的地王行徑。現(xiàn)在拍出那么高的樓板價(jià),不升值是賺不到錢的。在開發(fā)商的利潤(rùn)中,坐地漲價(jià)是一個(gè)大頭。如果土地價(jià)格是下行的,估計(jì)開發(fā)商是不愿意賺其中的正常利潤(rùn)了。但是,現(xiàn)在確實(shí)是這樣,閑置土地也就成了開發(fā)商的法寶,地方政府為了自身利益,也是睜一只眼閉一只眼,畢竟自己的土地拍出那么高的價(jià)格。如果整治下來(lái),不僅僅是開發(fā)商吃不消,銀行和地方政府都吃不消。 總而言之,國(guó)土十九條,條條殺人不見血,不見血的刀是厲害的,但分為兩種情況,一種情況是嚴(yán)格執(zhí)行,那么,哪一條都可以成為致命的一擊;如果是執(zhí)行不力或者被地方政府和其它利益集團(tuán)的其它招數(shù)化于無(wú)形,這些招數(shù)就沒(méi)用了。我們希望的是,出切實(shí)的招數(shù),就算是松一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系,只要管用總比紙上嚴(yán)厲而沒(méi)用的強(qiáng)。 |
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