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現(xiàn)場(chǎng)問答Q&A
問：您覺得該如何制約地方政府賣地的沖動(dòng)？
答：地方政府有各種各樣的壓力，也是可以理解的。但是如果沒有一個(gè)制約的話，房?jī)r(jià)會(huì)越推越高。如果有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如說房?jī)r(jià)上漲的幅度超過5%，地方政府就要負(fù)責(zé)任。賣地雖然可能多賺錢，但是也可能因此丟了烏紗帽，這樣可能就會(huì)好些。
問：您覺得該如何解決老百姓買不起房的問題？
答：如果房?jī)r(jià)漲得比較慢，還比較合理的話，人們工作了一定年限，有了一定的積蓄后，還是有可能買的。如果你沒有很高的收入，國(guó)家還有廉租房等一系列的方法來解決居民住房難的問題。這些就需要把整個(gè)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善。
問：您覺得房?jī)r(jià)在什么位置屬于合理區(qū)間，有沒有指標(biāo)？
答：什么叫合理區(qū)間，這確實(shí)是個(gè)復(fù)雜的問題。從國(guó)際上比較來說，租售比或者是租金的比等等，還是有一定道理的。中國(guó)有自己的國(guó)情，會(huì)有所不同。但是如果偏離太多，就可能證明我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫。
問：如果打壓房地產(chǎn)造成GDP下降，出現(xiàn)這個(gè)矛盾怎么辦？
答：我們的GDP增長(zhǎng)速度是有目標(biāo)的，比如說8%。但是第一季度增長(zhǎng)速度達(dá)到了11.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)目標(biāo)。這個(gè)時(shí)候打壓房地產(chǎn)，讓GDP的增長(zhǎng)速度掉一兩個(gè)百分點(diǎn)問題并不太大。在這種情況下，我們應(yīng)該以防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫為主。如果日后GDP的增長(zhǎng)速度跌得非常厲害，比如還剩5%，那是另外一回事。但是現(xiàn)在看不出有這么嚴(yán)重的情況。
問：您怎么理解關(guān)于房地產(chǎn)稅的問題？
答：稅的問題非常重要。中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)亂象，特別是地方政府跟房地產(chǎn)商利益如此一致，跟稅非常有關(guān)。我們現(xiàn)在的地產(chǎn)一次性把70年的稅全收了，一個(gè)是造成房?jī)r(jià)一開始就非常高，第二個(gè)是這一屆政府把70年的稅全收了，地都快賣完了以后，下一屆政府怎么辦。這種模式會(huì)造成地方政府在這一屆上趕緊賣地，先出政績(jī)?cè)僬f。物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅，我認(rèn)為早晚是要出來的。房地產(chǎn)稅什么時(shí)候推出？現(xiàn)在有關(guān)部門正在研究。但是我們要防止一種傾向，就是不能平白無故加了什么稅而不減稅。一定要這邊加了稅，同時(shí)告訴我們要減什么稅，使總體稅負(fù)不變。按一般情況來說，通常是發(fā)達(dá)國(guó)家稅負(fù)高一些，發(fā)展中國(guó)家稍微低一些，但是現(xiàn)在我們國(guó)家的稅負(fù)已經(jīng)相當(dāng)高了，跟美國(guó)、韓國(guó)、日本差不多。如果這個(gè)時(shí)候再去加一筆很大的物業(yè)稅，還不同時(shí)減稅的話，就可能會(huì)進(jìn)一步加大人們的稅負(fù)。
問：您覺得當(dāng)前房地產(chǎn)的問題是要通過調(diào)價(jià)格還是調(diào)結(jié)構(gòu)來理順？
答：房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)的供給和需求決定的，為什么政府要去干預(yù)它，這是不是我們過多地干預(yù)了市場(chǎng)。這個(gè)問題首先要看，通貨膨脹也是由市場(chǎng)的供給和需求決定的，我們做的所有宏觀調(diào)控同樣也是在干預(yù)市場(chǎng)，不能說只要市場(chǎng)存在供給和需求就不能干預(yù)。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)表明，如果出現(xiàn)影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的情況，政府是有權(quán)利來進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)的。從這種意義上來說，既然我們能夠調(diào)控CPI，也就能夠調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格上漲得過高過快同樣會(huì)把整個(gè)經(jīng)濟(jì)拖入泥坑中，同樣會(huì)影響市場(chǎng)穩(wěn)定。市場(chǎng)已經(jīng)證明，房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上比CPI更能影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，所以我們應(yīng)該有一定的調(diào)節(jié)手段。
至于這種調(diào)節(jié)是不是能夠保證對(duì)每個(gè)人都合理，對(duì)窮人特別有利或者對(duì)富人特別不利，這是另外一個(gè)問題。我要控制房?jī)r(jià)，不讓房?jī)r(jià)漲的過高，如果過多地考慮控制過程對(duì)富人有利，對(duì)窮人不利等等，就難以解決問題。如果這么做會(huì)讓一些想買房的人買不著房了，那可能需要通過別的方式來調(diào)整。
問：有人說當(dāng)前中國(guó)的情況是房地產(chǎn)綁架了銀行，您怎么看？
答：各國(guó)政府為什么怕把房地產(chǎn)的泡沫打下來，是擔(dān)心銀行出現(xiàn)太多的壞賬，造成整個(gè)金融體系出現(xiàn)問題。美國(guó)就是這樣，房地產(chǎn)價(jià)格掉下來以后，銀行收不回貸款，就不敢再發(fā)放貸款，于是就造成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。不過中國(guó)的銀行里房地產(chǎn)貸款不算太多，只占20%多，所以如果房地產(chǎn)不是出現(xiàn)太大的崩盤的話，銀行還撐得住。
同時(shí)要看到，美國(guó)、日本的房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，都跟貨幣政策過于寬松有關(guān)。銀行錢多了以后，就會(huì)想各種各樣的辦法盈利。所以要解決房地產(chǎn)的問題，一個(gè)，宏觀的貨幣政策要適宜。第二個(gè)，能不能征收暴利稅，這是個(gè)很好的辦法。如果這次房?jī)r(jià)還打壓不下去，過了一段時(shí)間突然又漲起來，征收暴利稅的可能性就存在。
問：調(diào)控會(huì)不會(huì)讓投機(jī)房地產(chǎn)的資金進(jìn)入別的領(lǐng)域，引發(fā)新的問題？
答：這個(gè)問題很有意思，市場(chǎng)上有那么多資金，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)被政策打壓了，資金就會(huì)從這個(gè)市場(chǎng)退出來，去干別的事情。比如這些錢轉(zhuǎn)到股市上去，可能會(huì)把股市的泡沫做大；比如說這些錢用來購(gòu)買某些特定的商品，會(huì)造成通貨膨脹。但是從目前的情況來說，房地產(chǎn)行業(yè)的交易量甚至價(jià)格下降以后，股市沒漲反而跟著跌了下去，跟房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的各行業(yè)各企業(yè)的價(jià)格，也大多跌了下來。所以你說的那種風(fēng)險(xiǎn)是存在的，但是在目前看來，風(fēng)險(xiǎn)并不是很大。
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中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？