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樓市怎一個“躁”字了得
2010-08-20   作者:項(xiàng)銀濤 劉嘉偉  來源:國際金融報
 
  中醫(yī)對“煩躁”有專門解釋。胸中熱而不安叫“煩”,手足擾動不寧叫“躁”。煩躁危害較大,宋范仲淹《與知郡職方書》有云:“切少煩躁,損氣傷神,益為災(zāi)矣。”
  當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場正處在“煩躁”狀態(tài)。
  一方面,“新國十條”出臺3個多月后,熱點(diǎn)城市房價未見明顯調(diào)整,以北京為例,7月新建住宅價格指數(shù)同比上漲20.1%,環(huán)比上漲0.3%。與此同時,部分二線城市房價仍在上漲,7月鄭州、濟(jì)南等二線城市新建住宅價格指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比上漲0.6%。從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2010年7月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)看,各地房價漲跌互現(xiàn),其中,出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市有32個,出現(xiàn)環(huán)比下降的城市有20個,剩下的都是平盤的城市?梢,房地產(chǎn)熱度未減,引發(fā)社會各界不安,符合中醫(yī)“胸中熱而不安”的癥狀。
  另一方面,號稱史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策——“新國十條”出臺后,各部門、各地落實(shí)政策陸續(xù)出臺而不止,似有中醫(yī)所謂“手足擾動而不寧”之特征。
  引發(fā)房地產(chǎn)市場“煩躁”的原因是多方面的,比如房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),住房問題關(guān)系千家萬戶,房價漲跌影響多方利益等等,但容易受到人們忽視的則是市場各方的心理預(yù)期。心理預(yù)期雖不能完全決定個體行為,但在很大程度上影響個體決策,造成市場波動。需要引起注意的是,短期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性,形成房地產(chǎn)供應(yīng)通常需要一年到一年半時間。在這期間,若購房群體預(yù)期發(fā)生變化,則直接決定房價走勢。
  當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期紊亂是房地產(chǎn)市場“煩躁”的重要原因之一。房地產(chǎn)市場“煩躁”危害較大,最直接惡果則是房地產(chǎn)供求不平衡。
  供大于求則房價下跌,供不應(yīng)求則房價上漲。由于預(yù)期存在自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制,一旦市場供求失衡,則市場會出現(xiàn)加速下跌或加速上漲過程,對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)都存在巨大影響。2009年這一波房價快速上漲,與房地產(chǎn)預(yù)期紊亂密切相關(guān)。在房價下跌預(yù)期轉(zhuǎn)為上漲預(yù)期同時,房地產(chǎn)供給增長滯后,進(jìn)而增強(qiáng)購房群體房價上漲預(yù)期,帶動房價過快上漲。
  盡管房地產(chǎn)屬于稀缺資源,長期看房價仍將上漲,但短期、中期內(nèi),房價走勢必有反復(fù)。沒有只漲不跌的商品,也沒有只跌不漲的市場。無論美國、英國等發(fā)達(dá)國家,還是發(fā)展中國家,房價均出現(xiàn)過調(diào)整,中國也不應(yīng)例外。
  房地產(chǎn)需求可能存在剛性,但剛性需求并不代表有購買力需求,且購買房子也并不是滿足住房需求的惟一方式。對政府而言,保障中低收入人群基本住房需求既是對基本居住權(quán)的尊重,也是公共財(cái)政的一項(xiàng)重要職能。
  綜上,房地產(chǎn)調(diào)控必須要關(guān)注房地產(chǎn)市場預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期,既要引導(dǎo)需求,也要注重供應(yīng),重點(diǎn)是要做好引導(dǎo)開發(fā)商和購房群體心理預(yù)期的工作,保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。
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