高鐵時(shí)代的樓市生態(tài)
2010-11-03   作者:劉賢方(紐約理工大學(xué)國(guó)際商業(yè)研究中心主任)  來(lái)源:上海證券報(bào)
 
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  如同當(dāng)年鐵路、汽車、輪船和飛機(jī)業(yè)的發(fā)展那樣,高速鐵路的崛起,使得中國(guó)人的衣食住行正在發(fā)生革命性的變化。而中國(guó)在高鐵設(shè)施的大投入,又將對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,將全然改變中國(guó)的經(jīng)濟(jì)格局。比如,對(duì)鋼鐵、水泥、建筑材料方面的巨大需求,通過(guò)輻射而拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì),將促使大市場(chǎng)進(jìn)一步整合,促進(jìn)人員、產(chǎn)品、技術(shù)、資訊的流動(dòng),在全國(guó)范圍內(nèi)提升專業(yè)化分工和經(jīng)濟(jì)效益,旅游刺激消費(fèi)等等。還有,中國(guó)在高鐵技術(shù)和項(xiàng)目承建上走到了世界前列,有望在今后數(shù)十年里把高鐵工程承建和技術(shù)轉(zhuǎn)移發(fā)展為一重要出口項(xiàng)目。
  當(dāng)然,任何新生事物的發(fā)展,都不可能是直線型的。前不久我回國(guó),坐朋友的車從上海去南京。在快進(jìn)城時(shí),見路邊有人舉著寫有“帶路”字樣的牌子,朋友解釋說(shuō),那是以收費(fèi)方式,為那些不熟悉南京交通的司機(jī)提供帶路服務(wù)。我聽后忍俊不禁,在GPS越來(lái)越普及的今天,沒想到還會(huì)有這樣的服務(wù)方式。夜色已近,但他尚站在那里,看來(lái)生意并不好。這該屬被淘汰的行業(yè)。而受高鐵發(fā)展影響最大的行業(yè)可能就是長(zhǎng)途客運(yùn)、航空客運(yùn)和傳統(tǒng)鐵路的業(yè)務(wù)了。這將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響呢?或許可從美國(guó)歷史的借鑒中獲取些啟示。
  在二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,世界進(jìn)入蘇美兩大政治集團(tuán)對(duì)抗的冷戰(zhàn)時(shí)期,以美國(guó)為首的整個(gè)西方集團(tuán)有種深深的憂慮,在強(qiáng)烈危機(jī)感之下,美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了一系列法案,其中就有1956年6月頒布的《國(guó)家州際國(guó)防高速公路法案》:在二十年內(nèi)投入250億美元,興建總長(zhǎng)度達(dá)66,000公里的洲際高速公路網(wǎng)。有這樣高效的交通網(wǎng),就可在全國(guó)范圍內(nèi)迅速地調(diào)配武裝力量和資源,且寬闊平坦的路面到戰(zhàn)時(shí)就成了軍用飛機(jī)的臨時(shí)跑道。
  那是美國(guó)歷史上最大的政府工程項(xiàng)目,后來(lái)的投入和規(guī)模都遠(yuǎn)大于原來(lái)的計(jì)劃。州際高速公路網(wǎng)的完成,不僅增加了美國(guó)的軍事機(jī)動(dòng)性,促進(jìn)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,也帶來(lái)一些預(yù)想不到的結(jié)果:鐵路工業(yè)垮掉了,市中心商業(yè)區(qū)衰敗了,郊區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮起來(lái)了。
  鐵路業(yè)曾是美國(guó)工業(yè)的骨干,到20世紀(jì)50年代,隨著高速公路的普及就走下坡了。集裝箱的發(fā)明,更是致命一擊。美國(guó)鐵路公司大量倒閉。今天美國(guó)內(nèi)貨運(yùn)(以價(jià)值計(jì)算)近70%的份額是卡車,而鐵路、水運(yùn)、空運(yùn)、管道輸送等為30%,鐵路只占3%。
  高速公路的建成,帶來(lái)了人口的大遷移,從上世紀(jì)六十年代起,黑人涌入市區(qū),以白種人為主體的中產(chǎn)階級(jí)家庭逐步搬到了郊區(qū)。一些大型商場(chǎng)或是倒閉或是搬出了市區(qū),在很多城市的中心區(qū),當(dāng)年的繁華不復(fù)存在。而郊區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了空前發(fā)展,以規(guī)模和品類齊全大賣場(chǎng)為特征的沃爾瑪 (Wal-Mart)、凱馬特(K-mart)等大型購(gòu)物中心(Shopping Mall)崛起,電影院和主題公園等娛樂(lè)業(yè)也向郊區(qū)移動(dòng)。美國(guó)人的生活和消費(fèi)方式也變了,他們習(xí)慣每天花數(shù)小時(shí)駕車上下班。在美國(guó)一些主要城市如芝加哥、克里夫蘭、華盛頓等,每天早晨和傍晚的高速公路上都是密集的車流,而到了傍晚和周末,市區(qū)就幾近于是幽靈游蕩的死城了。
  回過(guò)頭來(lái)看中國(guó)的高鐵發(fā)展,這一舉世罕見的巨大政府工程,在完成后的五年、十年,甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi),我所想到的是,將帶來(lái)城市人口的密集、城市噪聲、空氣污染和交通擁擠。我住紐約,那里的交通狀況是最令人頭痛的,可紐約是美國(guó)的一個(gè)特例?山裉熘袊(guó)幾乎每個(gè)省會(huì)城市的交通狀況都如同紐約。
  人們須在城市謀生,卻未必要以城市為生。在高鐵重新定義了時(shí)空概念之后,也給了人們尋找更好空氣質(zhì)量,更舒適的生活環(huán)境和生存空間的多重選擇。我所想到的,是數(shù)年前去參加普華永道會(huì)計(jì)公司全球總裁James Schiro家一次私人聚會(huì),普華永道公司總部在紐約曼哈頓Madison大道近42街處,那位總裁的家住新澤西普林斯鎮(zhèn)(就是普林斯大學(xué)的所在地)。兩城距離約85公里,搭火車約需一個(gè)半小時(shí)(那是普通火車),他每天就是這樣去上班的。而住紐約地區(qū)的居民,每天在上下班路上花一個(gè)半小時(shí)是很普遍的事。可以說(shuō)Schiro先生的生活方式是不是代表著高鐵時(shí)代上班族的一種新選擇呢?
  當(dāng)人們的生活和消費(fèi)觀念隨著高鐵的延伸而變化時(shí),他們會(huì)更看重生活的品質(zhì),密集于城市的人口或者也會(huì)像紐約人那樣逐漸開始向郊外移動(dòng)。那里他們將擁有更多的選擇和空間。就以上海為例,到杭州兩百多公里,到嘉善才九十多公里。若是愿像Schiro先生那樣每天搭高鐵去上班,是不是考慮在上海的周邊地區(qū)買房呢?相信地產(chǎn)開發(fā)商為滿足需求,會(huì)在上海周邊地區(qū)開發(fā)出更多的商品房。
  這樣看來(lái),今天北京、上海、廣州等城市的樓價(jià),將會(huì)是怎樣的走勢(shì)呢?是不是還能夠維持貴得離譜的價(jià)位呢?恐怕是會(huì)有變化的。鑒于中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)居高不下,已造成了嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題,我只希望中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì),不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成太大的沖擊。
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