中國房地產(chǎn)的每個動靜，每次變化，幾乎都有一個人的聲音在伴隨，同時此人的每一個觀點都會引來民眾的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑，這個人就是華遠集團總裁任志強。他被人們稱為“任大炮”、“全民公敵”。
11月13日，任志強帶著他的第三本書《任你評說》風塵仆仆從上海趕到杭州，參加由藍獅子讀書會等承辦的“2010浙江青年大講堂”。以口出狂言出名的他，這次也不忘強力向“新政下的中國房地產(chǎn)”開炮。
在我們業(yè)內(nèi)，馮侖先生曾經(jīng)說過一句話：房地產(chǎn)就像愛情一樣，每個人都在討論。從老人到孩子，都在參與這場愛情的討論。但是愛情最終能給人們留下來的最深記憶可能是沒有愛情，或者是沒有結(jié)果。比如說國內(nèi)流傳最廣的梁祝，兩個人都準備變成蝴蝶，七夕會，兩個人都隔著銀河。似乎沒有人能夠說清楚愛情到底是什么，我們今天房地產(chǎn)就變成了似乎永遠沒有人能夠說得清楚的東西。
在今年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限貸”、“限購”等由政府主導的行政手段不斷出臺。
大家一定最關(guān)心未來房價的走勢，我認為，各種房產(chǎn)新政出臺，抑制了需求，但未來房價總體趨勢還是上漲的，不排除個別樓盤會出現(xiàn)下跌，但此前有聲音說房價會下跌30%甚至50%，那是不可能的。
從全世界情況來看，80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近，中國也是這樣，30%國土面積上住了90%的人口，原因是沿海地區(qū)有利于經(jīng)濟發(fā)展，而且教育、醫(yī)療和其他的市場基礎(chǔ)資源暫時不可能全部配備到所有人中去，這導致還是生活在大城市最好，人口一定是向城市集中的，人口向城市轉(zhuǎn)移，就會產(chǎn)生對樓房的需求。這個趨勢是不可能改變的。
所以在這種趨勢下，你今天買了明天一定比今天還貴，我說的這個明天是“長期的明天”。因為土地越來越貴，房子怎么會越來越便宜呢？不現(xiàn)實。當然我們不希望暴漲，暴漲政府一定會發(fā)怒，政府就會采取措施。
不過，從股市來說，每個人都想抄底，買房也一樣，其實大家的心理真的是買漲不買跌，所以很難在最底部的時候出手。也許有時候有人碰上了，但是從長期規(guī)律來說不要去抄底，這個底沒有人能抄得住，神仙也不行。
我個人覺得中國房地產(chǎn)市場什么時候會跌？其實我已經(jīng)說了，趨勢是漲，跌通常有三個因素：一個是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時候，就是每一個城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚戶區(qū)改造，有很多房子沒有衛(wèi)生間和廁所，那就是得改，所以這是一個建設(shè)過程。第二個有沒有后備力量進入城市，也就是城市化率到多少，一般來說65%以上到80%之間，這是緩慢增長的過程，65%以上就是大頭進城了。中國比較特殊，中國農(nóng)民如果不變成城市人的話，農(nóng)村土地沒有辦法集約化生產(chǎn)，沒有辦法提高收入。我們現(xiàn)在人均1.32畝耕種面積，你要把4億多農(nóng)民變成城市人的時候，這個土地才夠用。所以現(xiàn)在我們重點解決的也是城市化率和農(nóng)村變成城市的重要問題。在這種情況下，我認為房價是不可能跌的。
我曾說過商品房是給富人蓋的，有些媒體把它變成房子是給富人蓋的，于是很多人說你太黑心了，只給富人蓋房子。其實我認為，房子是給人住的，不分窮富，但商品房是按消費能力享用的。
商品房具有金融與投資功能，首先土地就是房地產(chǎn)本身的一部分；然后是房屋，把土地變成房屋就變成了增值；第三是現(xiàn)金流，人們通過房屋的出租或者是通過房屋的買賣產(chǎn)生一個現(xiàn)金流，就形成了一個不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。更重要的一條是它的投資功能和金融功能，就是投資收益，因此最大的房地產(chǎn)商不是把房子建了就賣掉，而是把房子存起來在經(jīng)營過程中實現(xiàn)升值的。
在杭州房子里面從開盤價到現(xiàn)在漲價過程當中，是開發(fā)商拿到的多還是小業(yè)主拿到的多？在現(xiàn)有經(jīng)濟的條件下，開發(fā)商只拿到了前面三個部分，但很少有人把增值收益拿到，而小業(yè)主通常可以獲得增值收益。我們舉個潘石屹現(xiàn)代城的例子，賣的時候大概是8000元-15000元的價格，那他是不是還有成本？有土地成本有建安成本，但是現(xiàn)在小業(yè)主把它賣掉的時候已經(jīng)到了4.5萬元，或者4.5萬元以上，那么從一萬多塊錢中間的差，從八千塊錢算的話，差大概有四倍的差，將近3.2萬元，不管上多少稅賺得一定比潘石屹多。雖然有些人不愿意承認這個事實，他們認為自己是房奴。一個奇怪的問題，你的房子不斷增值，你怎么是奴隸呢？你賣了房子一定比你原來收益高得多，所以我從來不承認房奴的問題，尤其是房子在不斷增值過程當中。
那么我們商品房的功能到底是什么？很多人認為商品房應該保障基本生存權(quán)利，確實在聯(lián)合國人權(quán)公約上要求政府必須保證公民的居住權(quán)利，但是居住權(quán)利是什么概念，居住權(quán)利不是房產(chǎn)權(quán)利，所以居住權(quán)利和商品房沒有什么關(guān)系，商品房是財產(chǎn)權(quán)利，不是居住權(quán)利。所以我個人認為，只要你認為商品房是保障基本權(quán)利，決策一定是錯誤的，指導思想一定是錯誤的。商品房是在滿足基本生存權(quán)利之外去引導生活質(zhì)量生活方式，所以商品房一定是一個競爭產(chǎn)品。
不過，中國人的壞習慣就是認為，這一輩子就買一次房，其實我們從發(fā)達國家情況看，比如說美國，大部分家庭在家庭解體之前要買七次房，比如說剛一開始是租，然后買一個小房，兩個人結(jié)婚稍微大一點，生了孩子再大一點，然后生兩個孩子可能就換一個更大一點，當孩子上學或者具備獨立能力之后，又換回小一點的房子，這樣換來換去一直換到快要退休的時候，或者退休以后為了避免遺產(chǎn)稅，完了趕緊抵押給銀行，用轉(zhuǎn)按揭的方式換取不再工作時候的消費資金。這里還不包括他們在轉(zhuǎn)移工作地點的情況下必要的換房。
中國也應該進入這個過程，從租到買，從舊到新，從小到大，因為人們的收入往往是年齡小的時候最低，然后進入一定職位收入越來越高，就像孩子也一定是從1歲開始長起，而不是從10歲開始長起，小孩子小一點可以一室，稍微大一點兩室，再稍微大一點三室，或者說要有人照看，這樣一定是隨著年齡和收入結(jié)構(gòu)逐步升級的。
合理的住房體系是，60%-70%是市場化房，20%-30%是租賃房（非政府公租房），5%-10%為廉租保障房。
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房產(chǎn)稅出臺“難度大”
要買房你可以使勁買 |
最近，深圳、上海和重慶三個城市申報收取房產(chǎn)稅，一時間，房產(chǎn)稅會不會出臺，鬧得人心惶惶。對此，我的觀點是，房產(chǎn)稅不太可能會推出。
除了個別國家，全世界很少有對房產(chǎn)進行征稅的發(fā)展中國家。因為你本來是在發(fā)展當中，沒有什么錢還征什么？從申報的三個城市看，深圳是房產(chǎn)基礎(chǔ)資料最全的城市，房子情況好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策還沒有決定下來。而重慶想收的是特別消費稅，對別墅或者大房子進行收稅。
其實，房產(chǎn)稅怎么收也沒有標準，有人提出就是人均普稅多少，有人提出免60-70平米，60-70平米之后征稅等等。但不管怎么收，其中有幾個障礙。
第一收取的前提條件是你的底數(shù)要清楚，比如知道張三李四有多少房子，否則張三收了李四沒有收，就會打架，但底數(shù)清楚的沒有幾個城市。第二評估現(xiàn)在沒有辦法做到，現(xiàn)在我們的注冊評估師一共三萬多人，要解決660個地級市以上的城市，大概需要這三萬個注冊評估師干150年。另外，我們還有一個情況評估不了，每一屆政府都有一個固定的稅收來源，征收房產(chǎn)稅的前提是沒有70年的使用權(quán)，不能前面交了70年的，后面又加了稅，所以一定是替代了比如前面的土地使用稅，或者是70年的土地出讓金的稅收等等，所以我們現(xiàn)在還面臨房屋收稅很大的矛盾，因此建設(shè)部明確規(guī)定作為試點，一個城市先試。比如深圳，深圳沒有什么老房子，因此可以先試點，試點完了之后有問題再改，這個試點城市可能不會擴大，一直改到?jīng)]有矛盾了可能再擴大。
我個人感覺它不太會出來，也不應該會出來，所以不用擔心房產(chǎn)稅而不去買房子，要買房你可以使勁買。