為鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)家又出臺(tái)了新一輪調(diào)控措施，各地也紛紛出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則。預(yù)計(jì)本輪調(diào)控將有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，促使房地產(chǎn)業(yè)回歸正常的發(fā)展軌道。

　　1月26日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，宣布八條政策措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”），以鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。隨后，各地方政府也紛紛出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，一時(shí)間在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。但我國(guó)房的地產(chǎn)問(wèn)題是中長(zhǎng)期問(wèn)題，今后房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更多地從體制層面，沿著穩(wěn)定預(yù)期和加快保障房建設(shè)兩條思路同時(shí)展開(kāi)。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策及其可能效果

　　繼國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)八條”之后，各地政府紛紛出臺(tái)了落實(shí)“國(guó)八條”的相關(guān)細(xì)則，其嚴(yán)厲程度較“國(guó)八條”更甚。綜合分析，本輪房地產(chǎn)政策出臺(tái)的邏輯主要是近期連續(xù)幾個(gè)月的房?jī)r(jià)小幅度反彈，且臨近春節(jié)前成交量也在放大等現(xiàn)象。
　　2010年9月份之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新的變化，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額一改前期急速下滑的態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)而平穩(wěn)并有所回升，由9月份的9.7%和16.8%分別上升至12月份的10.1%和18.3%，與此同時(shí)，盡管全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比增速仍然繼續(xù)保持放緩態(tài)勢(shì)，而環(huán)比增速已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象。房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下仍居高不下，是不得不施以更嚴(yán)厲的調(diào)控措施的關(guān)鍵原因之一。
　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國(guó)八條”以及地方政府發(fā)布的落實(shí)“國(guó)八條”的相關(guān)細(xì)則。比較2010年4月份房地產(chǎn)政策而言，只能說(shuō)“沒(méi)有最嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲”。房地產(chǎn)市場(chǎng)因此再度進(jìn)入觀察期。

　　1、公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)有利于房?jī)r(jià)調(diào)控。

　　“國(guó)八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這一目標(biāo)的制定，有利于地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)，但由于地方政府無(wú)法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動(dòng)量，以及各類(lèi)商品價(jià)格上漲的幅度，因此要制定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，把握起來(lái)還是有一些困難。

　　2、改革營(yíng)業(yè)稅征收辦法將打擊投機(jī)需求。

　　“國(guó)八條”提出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。
　　原本營(yíng)業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價(jià)的20%，另一種是房?jī)r(jià)總額的1%-2%。在一些地區(qū)，中介通過(guò)幫助客戶(hù)制定陰陽(yáng)合同，大大規(guī)避稅收。這可以解釋為什么會(huì)推出按照銷(xiāo)售收入全額征稅的做法。推廣二手房評(píng)估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因?yàn)槟壳氨芏惖姆绞街饕�是通過(guò)作假交易價(jià)格。此舉可以遏制一定的投資和投機(jī)，但也意味著購(gòu)房者交易成本的提升。

　　3、二套房首付比例上調(diào)，重點(diǎn)在于引導(dǎo)預(yù)期。

　　“國(guó)八條”提出，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾�府新建住房�(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
　　二套房首付比例的上調(diào)，對(duì)于一些資金實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然突出，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)上升預(yù)期如果得不到改變，購(gòu)房者仍會(huì)涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場(chǎng)，政府會(huì)通過(guò)各種手段擠壓投資和投機(jī)，這種信號(hào)的釋放對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生不小影響。

　　4、通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”來(lái)壓地價(jià)。

　　“國(guó)八條”中，針對(duì)土地市場(chǎng)也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。這意味著未來(lái)推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價(jià)格。在限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，再讓各個(gè)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，這種方式將大大壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間。

　　5、“限購(gòu)令”不斷升級(jí)，直接凍結(jié)部分樓市交易量。

　　“國(guó)八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
　　而北京市2月16日正式公布的貫徹“國(guó)八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購(gòu)政策之上，對(duì)已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無(wú)法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購(gòu)房。據(jù)悉，除北京外，有多個(gè)地區(qū)出臺(tái)了“限購(gòu)”細(xì)則。“限購(gòu)令”勢(shì)必會(huì)直接凍住去年一直瘋狂的京城樓市，但成交量的凝固能否有效抑制房?jī)r(jià)，還需要其他政策的配合。

完善新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題更多的是中長(zhǎng)期問(wèn)題，有些是體制層面的問(wèn)題。如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和管理，才能切實(shí)地滿(mǎn)足廣大人民群眾住房需求呢？
　　未來(lái)一個(gè)時(shí)期需要瞄準(zhǔn)主要矛盾，理清政府與市場(chǎng)之間的關(guān)系和分工，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，全力推進(jìn)保障房建設(shè)，妥善解決好中低收入者、進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　1、通過(guò)征收“房產(chǎn)稅”為核心的制度建設(shè)，穩(wěn)定投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期。

　　房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅制安排，具有穩(wěn)定投資者預(yù)期的作用，是能夠使投機(jī)者與真實(shí)需求自動(dòng)分化并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的“內(nèi)在穩(wěn)定機(jī)制”。需要提出的是，當(dāng)前在一些城市提出的試點(diǎn)方案，通過(guò)提出免征面積、免征套數(shù)之后，對(duì)于其余的房產(chǎn)征收的方式往往會(huì)出現(xiàn)征管漏洞，建議通過(guò)對(duì)每一個(gè)公民名下的每套房都進(jìn)行征收，按照免征的規(guī)定對(duì)每一個(gè)公民進(jìn)行同等的返還。

　　2、通過(guò)構(gòu)建“多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制”為核心的制度建設(shè)，扎實(shí)、快速推動(dòng)保障性住房建設(shè)。

　　保障性住房推動(dòng)慢的重要原因是由于缺乏一個(gè)穩(wěn)定的建設(shè)資金來(lái)源。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限房”而言，盡管其購(gòu)房?jī)r(jià)要低于商品房?jī)r(jià)，但畢竟存在購(gòu)買(mǎi)行為才能獲得，簡(jiǎn)單稱(chēng)之為“有回款”，其建設(shè)資金問(wèn)題，可以通過(guò)預(yù)售制度或者銀行貸款等渠道解決。
　　針對(duì)公租房而言，盡管其租金要低于市場(chǎng)租金，但由于比較固定的收益，通過(guò)市場(chǎng)化的金融投資機(jī)構(gòu)均可以解決募集建設(shè)資金的問(wèn)題；實(shí)際上，只有“廉租房”的建設(shè)資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關(guān)項(xiàng)目來(lái)對(duì)其支持，構(gòu)建一個(gè)多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機(jī)制。

　　3、樹(shù)立科學(xué)的政績(jī)觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系。

　　土地問(wèn)題是保障性住房建設(shè)推動(dòng)緩慢的根本原因。地方政府面臨著土地財(cái)政的誘惑，必須依靠將土地價(jià)格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補(bǔ)充基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域?qū)ω?cái)政資金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設(shè)時(shí)，其價(jià)格較商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則少了一大塊，在地方政府來(lái)看著實(shí)是一種“損失”。甚至有些地方政府認(rèn)為，一塊地可以解決了幾百戶(hù)居民的住房問(wèn)題，但通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展瓶頸問(wèn)題和民生基礎(chǔ)設(shè)施改善問(wèn)題，各種孰重孰輕，的確難以斷定。
　　但隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，保障性住房供求失衡的問(wèn)題日益突出，一味通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資帶動(dòng)城市化進(jìn)程必將不斷推高房?jī)r(jià)，進(jìn)而提高人口流動(dòng)的門(mén)檻，這種城市化模式是“虛假的”、“不可持續(xù)的”。因此，必須要在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一思想，樹(shù)立科學(xué)的政績(jī)觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系，切實(shí)推動(dòng)保障房建設(shè)。