樓市調(diào)控成效還看開發(fā)商資金約束
2011-03-08   作者:項(xiàng)銀濤(中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)  來源:上海證券報(bào)
 
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  政府工作報(bào)告提出,將堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控,建立健全考核問責(zé)機(jī)制,若穩(wěn)定房價(jià)不力,地方要被追究責(zé)任。近期,隨著熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)并實(shí)施限制購房的政策,樓市正面臨變局。但限制購房政策能否抑制房價(jià)繼續(xù)上漲,關(guān)鍵還是能否真正約束住房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條。
  回顧2003年以來我國房價(jià)運(yùn)行的軌跡,只有在2008年上半年房價(jià)曾出現(xiàn)回調(diào),一個(gè)重要的背景是,當(dāng)時(shí)在適度從緊貨幣政策下房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條繃緊。2008年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比僅增長1.8%,面對嚴(yán)峻的資金壓力,房地產(chǎn)開發(fā)商不得不主動(dòng)下調(diào)房價(jià)以回籠資金。
  與2010年房地產(chǎn)開發(fā)商擁有充裕的現(xiàn)金流相比,2011年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條將全面收緊。2010年,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長25.4%,較上年同期下降18.8個(gè)百分點(diǎn)。在穩(wěn)健的貨幣政策下,預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源增速將繼續(xù)下降。在穩(wěn)健的貨幣政策下,預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源增速將繼續(xù)下降。
  形勢明擺著,不僅投向房地產(chǎn)開發(fā)的貸款規(guī)模將會(huì)大幅減少,而且貸款的利率也將明顯提高。無論是從銀行監(jiān)管要求還是商業(yè)銀行自身控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的需要來看,當(dāng)前背景下繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投入的可能性已不存在。特別是在信貸規(guī)?傮w受限的背景下,商業(yè)銀行“以價(jià)補(bǔ)量”的經(jīng)營決策將抬高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行融資成本。
  而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金將面臨多重約束。2010年,在2009年房價(jià)快速上漲和成交量急劇擴(kuò)大的情況下,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商積攢了充裕的現(xiàn)金流。但在房價(jià)快速上漲的同時(shí),地價(jià)和建筑成本也在抬升,即使2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的自籌資金規(guī)模保持不變,支持的房地產(chǎn)開發(fā)面積也已縮水。不僅如此,2010年,商品房銷售狀況明顯不如2009年。2010年,全國商品住宅銷售面積同比增長8.0%,較2009年下降35.9個(gè)百分點(diǎn);全國商品住宅銷售額增長14.4%,較2009年下降65.6個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,2010年房屋新開工面積較多,全國房屋新開工面積同比增長40.7%,較上年同期提高28.2個(gè)百分點(diǎn)。若按住房開發(fā)建設(shè)一至一年半的建設(shè)周期論,則2010年新開工房屋將在2011年下半年后形成實(shí)物供應(yīng)。如果市場行情持續(xù)嚴(yán)峻,那多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨較大的資金壓力。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的定金和預(yù)收款將受到嚴(yán)格監(jiān)管。按照商品房預(yù)售資金管理辦法,定金和預(yù)收款作為預(yù)售款的一部分將受到嚴(yán)格的專戶監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能挪用于滾動(dòng)開發(fā)。資金來源中的個(gè)人按揭貸款增速也會(huì)明顯下降。這主要是因?yàn)樵诟叻績r(jià)和嚴(yán)厲的二套房信貸政策下,全款購房的比例將會(huì)大幅增加。
  從房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢看,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)下降明顯。2010年12月末,國房景氣指數(shù)為101.79,比11月份回落1.41點(diǎn),比上年同期回落1.87點(diǎn)。其中,本年資金來源分類指數(shù)下降更為明顯。2010年12月末,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源分類指數(shù)為102.66,比11月回落2.08點(diǎn),比上年同期回落8.11點(diǎn)。從房價(jià)漲幅看,2010年12月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%,漲幅比11月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.3%。由此可見,從總體上看,房價(jià)快速上漲勢頭正在得到初步抑制。下一階段,如果繼續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金面保持高壓狀態(tài),有理由相信,房價(jià)繼續(xù)上漲動(dòng)能將會(huì)下降,房地產(chǎn)調(diào)控將取得可觀成效。
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