豈能以政策調(diào)控為由停辦房貸
2011-04-13   作者:張煒  來源:中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
 
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  近日有報(bào)道稱,成都、樂山、武漢等多地的銀行暫停了房貸業(yè)務(wù),不再放款。更有中介分析認(rèn)為,雖然目前停辦房貸業(yè)務(wù)的主要是二線城市,但隨著調(diào)控的深入,未來不排除北京、上海等一線城市也出現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)停辦的現(xiàn)象。
  看到這樣的消息,部分剛性需求購房者或許會(huì)著急,擔(dān)心購房計(jì)劃受阻于銀行停貸。其實(shí),因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而在一線城市停辦首套房貸是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)前房價(jià)如此之高,在一線城市買房動(dòng)輒2萬元/平方米以上,又有多少家庭具備一次性現(xiàn)金支付能力?如果銀行普遍停辦房貸,怎么解決結(jié)婚等剛性需求購房者的住房難題?即便低價(jià)供應(yīng)的保障性住房,購房者碰到的最大難題仍是支付能力不足,銀行貸款是他們圓住房夢所依賴的途徑之一。很顯然,所謂的一線城市停辦房貸猜想,以及個(gè)別二線城市已經(jīng)出現(xiàn)的停貸,起因并非樓市調(diào)控加碼,而是銀行信貸資源偏緊。有銀行業(yè)內(nèi)人士曾向筆者坦言,去年部分銀行放貸太多,導(dǎo)致存貸比“超紅線”,今年不得不收緊貸款口子,甚至在部分基層網(wǎng)點(diǎn)發(fā)生房貸申請難。
  從已披露的上市銀行年報(bào)來看,部分商業(yè)銀行收緊了個(gè)人房貸。例如,深發(fā)展2010年累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款僅179億元,住房按揭貸款余額在全部個(gè)貸業(yè)務(wù)的占比由年初的64%降至57%。上海等一線城市的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)尚未出現(xiàn)負(fù)增長,但增速明顯下降。今年2月,上海人民幣個(gè)人住房貸款增加29億元,環(huán)比和同比分別少增27.9億元和49.7億元。個(gè)人房貸的增速回落,不僅因?yàn)闃鞘谐山晃s,還與部分銀行收緊房貸及提高房貸門檻有關(guān)。
  對購房者來說,一線城市的房貸申請沒有關(guān)上大門,但房貸申請難已經(jīng)表現(xiàn)在貸款利率及申請過程上。一年多來,首套房貸申請者先后告別了7折優(yōu)惠利率、85折優(yōu)惠利率,不得不排隊(duì)申請基準(zhǔn)利率房貸,個(gè)別銀行還對首套房貸利率上。保埃ァS械你y行采取“價(jià)高者得”的做法,按利率高低放貸。在廣東,一些已審批過的優(yōu)惠利率房貸,在緊縮背景下“被基準(zhǔn)”,銀行出爾反爾地多收幾十萬房貸利息。廣東近2萬筆總金額約78億元的房貸遭遇銀行“反價(jià)”,受害者被迫向廣東銀監(jiān)局投訴。
  面對房貸收緊,客戶受到的影響已不亞于停貸。按最新實(shí)施的基準(zhǔn)利率,等額本息20年期100萬元個(gè)人商業(yè)房貸的每月還款額為7633.40元,而7折、85折優(yōu)惠利率的每月還款額分別為6464.70元、7037.97元。若把85折優(yōu)惠利率與基準(zhǔn)利率房貸的累計(jì)支付利息相比,100萬元房貸相差約14.29萬元。換言之,調(diào)控沒有帶來市場期望的房價(jià)下跌,購房者卻因銀行抬高房貸門檻而“被漲價(jià)”。
  高房價(jià)的主要起因是房屋投資投機(jī),而不是首套房剛性需求造成的。限購令、房產(chǎn)稅、禁貸三套房等政策調(diào)控,均針對投資投機(jī)型購房者。銀行限貸與停貸,勢必傷及支付能力較弱的普通購房者,使住房問題的解決更加困難。
  在總的信貸資源偏緊的情況下,商業(yè)銀行還是應(yīng)該統(tǒng)籌安排信貸規(guī)模,靈活調(diào)度資金,盡可能滿足首套住房貸款需求。首套房貸款者的購房是其唯一的住房,他們的信用狀況是最好的,這些貸款稱得上銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),也是最經(jīng)受得起樓市風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)的。而在眼下,部分銀行對高端客戶給予優(yōu)惠利率房貸,但對中低收入者的首套房貸申請?jiān)O(shè)置種種門檻,是商業(yè)利欲熏心,缺乏社會(huì)責(zé)任的行為。
  對于商業(yè)銀行收緊房貸及停貸,必須嚴(yán)格區(qū)分政策調(diào)控與商業(yè)目的。若銀行出于自身商業(yè)利益的考慮,抬高房貸利率或限貸停貸,不能任其打著政策調(diào)控的“幌子”,更不能聽任銀行人為制造貸款額度緊缺的氛圍,從而對首套房貸利率“漫天要價(jià)”。監(jiān)管部門有必要加強(qiáng)監(jiān)督與指導(dǎo),要求銀行合理放貸,保護(hù)房貸申請者中的弱勢群體。
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