為促使房地產(chǎn)市場軟著陸，我們需要運(yùn)用一切可以運(yùn)用的工具。在其他工具效果不盡如人意時(shí)，探索將反暴利法規(guī)擴(kuò)展到房地產(chǎn)領(lǐng)域，是必要的選擇。而應(yīng)用反暴利法規(guī)抑制房地產(chǎn)泡沫，還需要解決一系列技術(shù)性問題，相關(guān)法規(guī)需要完善，許多條款需進(jìn)一步細(xì)化，才能具有操作性。而最大的考驗(yàn)還在于沖破利益集團(tuán)的阻力，把懲處措施落到實(shí)處。
盡管國際經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)定新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體增長前景仍然好于發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，2011年預(yù)計(jì)GDP增長率可達(dá)6.5%，但唱空新興市場之聲日漸高漲，主要理由就是房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場領(lǐng)域泡沫嚴(yán)重。無論學(xué)術(shù)界還是虎視眈眈時(shí)刻窺伺各國經(jīng)濟(jì)弱點(diǎn)企圖一舉突破的國際游資主體，從以準(zhǔn)確預(yù)言美國住房市場崩盤及隨后全球信貸危機(jī)而聞名的“末日博士”魯里埃爾·魯比尼（Nouriel
Roubini），到富達(dá)國際主管投資事務(wù)的總裁安東尼·波頓（Anthony
Bolton），都把眼光投向了中國等新興市場的房地產(chǎn)市場。而房地產(chǎn)市場泡沫之所以如此巨大，各路資本之所以如此爭先恐后涌入，暴利是其中最強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。
中國房地產(chǎn)市場的暴利眾所周知，即使在收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買賣市場的中國房地產(chǎn)租賃市場，其收益率也比美歐租賃市場普遍高50%以上。5年前，在上海國際地產(chǎn)大會(huì)上，花旗集團(tuán)房地產(chǎn)投資部首席策劃師斯蒂芬·柯利稱，倫敦、美國、日本的房地產(chǎn)租賃市場收益率分別只有4%、4.5%和3.5%，但上�？蛇_(dá)7%。如境外投資者采用融資杠桿，在當(dāng)時(shí)中國利率低于美國利率的情況下，還可獲得額外收益。時(shí)至今日，中國大城市房租急劇暴漲，租賃市場收益率進(jìn)一步提高。至于中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，更是已成造就億萬富翁的最大溫床。
由于中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)亂象叢生，仲量聯(lián)行的房地產(chǎn)透明指數(shù)報(bào)告曾將中國大陸劃入第三檔“房地產(chǎn)市場低透明度”行列，且房地產(chǎn)利益集團(tuán)極力阻擾政府有關(guān)部門對此作出全面、真實(shí)的統(tǒng)計(jì)核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息高度不透明，該行業(yè)企業(yè)對外宣稱的利潤數(shù)據(jù)幾乎沒有任何參考價(jià)值，只能通過一些跡象間接估算和推測，或者依靠研究人員和媒體工作者個(gè)人努力拿到單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收支清單或是規(guī)劃。2003年，筆者曾間接估算了北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的利潤率，發(fā)現(xiàn)北京西四環(huán)和西五環(huán)中間的某商品房板樓平均銷售利潤率為34.7%；假設(shè)該地區(qū)商品房板樓開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率等于1998年至2002年全國房地產(chǎn)企業(yè)年均資產(chǎn)負(fù)債率（約75%），則其投資收益率高達(dá)138.8%。福州市等城市做過的測算結(jié)果也表明，在沒有財(cái)務(wù)杠桿的前提下，開發(fā)商銷售利潤率動(dòng)輒50%以上，甚至超過100%；房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的涉稅問題進(jìn)一步提高了他們的實(shí)際利潤率。2008年陡然升級(jí)的全球金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖然讓中國房地產(chǎn)市場一度降溫，但超強(qiáng)力度的“反危機(jī)”措施很快就令中國房地產(chǎn)市場再度急劇升溫，結(jié)果是現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場暴利比以前有過之而無不及。
對房地產(chǎn)市場的暴利，開發(fā)商們也并不諱言，有時(shí)甚至“理直氣壯”。在“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價(jià)值評估與品牌評選活動(dòng)”論壇上，任志強(qiáng)語驚四座：“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。”這句話并不完全錯(cuò)，對于提供了優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和后續(xù)增值服務(wù)的品牌開發(fā)商，取得較高利潤自有其道理；問題是許多房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)和增值服務(wù)幾乎談不上，卻仍能贏得暴利，而不少品牌開發(fā)商的高利潤也超越了相當(dāng)?shù)南薅�，這就談不上合理了。
房地產(chǎn)的高成本使得許多實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門企業(yè)步履維艱，使得許多企業(yè)背棄實(shí)業(yè)而投身虛擬經(jīng)濟(jì)部門，這已經(jīng)是眾所周知；在新興市場資產(chǎn)泡沫日益嚴(yán)重、唱空新興市場之聲日漸高漲之際，房地產(chǎn)及其暴利所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)更令人不得不給予嚴(yán)重關(guān)注，4月16日出版的《求是》雜志刊登國務(wù)院副總理李克強(qiáng)長文《大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，逐步完善住房政策和供應(yīng)體系》，就充分顯示了高層決策者對此問題的高度關(guān)注。而國家發(fā)改委官員前天向媒體透露，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，則表明中國房地產(chǎn)市場的反暴利已經(jīng)破題，
下一步就看如何行動(dòng)了。
為了避免房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹后不可避免地急劇破裂，為了避免中國經(jīng)濟(jì)重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)和美國次貸危機(jī)之覆轍，為了促使房地產(chǎn)市場軟著陸，我們需要運(yùn)用一切可以運(yùn)用的工具。不錯(cuò)，只有工業(yè)化和城市化進(jìn)程大體完成、人口年齡構(gòu)成變遷、貨幣供給恢復(fù)常態(tài)、保障性住房有效供給、區(qū)域發(fā)展失衡緩解，才能從根本上消除房地產(chǎn)市場的過大壓力。但在其他工具效果不盡如人意時(shí)，探索將反暴利法規(guī)擴(kuò)展到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也是必要的選擇�，F(xiàn)行全國性反暴利法規(guī)是1995年頒布實(shí)施的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》（下文簡稱“《規(guī)定》”）。其中第二條規(guī)定：“本規(guī)定適用于對國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切關(guān)系的商品和服務(wù)（以下簡稱商品和服務(wù)）”，房地產(chǎn)同時(shí)滿足上述兩項(xiàng)條件，納入該《規(guī)定》管轄范圍符合要求。
當(dāng)然，應(yīng)用反暴利法規(guī)抑制房地產(chǎn)泡沫，還需要解決一系列技術(shù)性問題：反暴利法規(guī)需要完善，現(xiàn)行《規(guī)定》區(qū)區(qū)十八條，難以有效約束復(fù)雜的房地產(chǎn)市場；《規(guī)定》的許多條款需要進(jìn)一步細(xì)化，無疑還需要做大量的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，才能具有操作性。而最大的考驗(yàn)還在于沖破利益集團(tuán)的阻力，把懲處措施落到實(shí)處。中國房地產(chǎn)利益集團(tuán)習(xí)慣了暴利，不會(huì)輕易接受約束。為了維護(hù)房地產(chǎn)不合理高價(jià)與暴利，這個(gè)利益集團(tuán)曾相繼祭出過統(tǒng)計(jì)歪曲、堅(jiān)持不公布商品房成本等手段，不加入這一游戲的業(yè)者則被當(dāng)作異類而遭受沉重壓力。更有甚者，這個(gè)利益集團(tuán)在房市低谷時(shí)期的托市手段也日益“創(chuàng)新”，政府補(bǔ)貼之類已是老生常談不新鮮，迄今爆出的最富有想象力的手段莫過于以“違反價(jià)格法規(guī)”、“維護(hù)價(jià)格秩序”為由加以威脅已經(jīng)或有意降低房價(jià)促銷的開發(fā)商。這種環(huán)境不扭轉(zhuǎn)，盡管《規(guī)定》第十一條、第十二條明確規(guī)定了懲處措施，能否落實(shí)，尚存疑問。