隨著房產(chǎn)調(diào)控新政的步步緊逼，一向“不差錢(qián)”的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸感受到了陣陣寒意，對(duì)銀行貸款之外的融資渠道也越來(lái)越倚重。不過(guò)，來(lái)自法院的數(shù)據(jù)顯示，每逢“銀根”卡緊，房企各種“擦邊球”融資手法也呈現(xiàn)多樣化，融資糾紛案件趨于多發(fā)。專家提醒，房企應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到為融資“鋌而走險(xiǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門(mén)在樓市調(diào)控過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房企融資行為的監(jiān)管。
受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策調(diào)控影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)呈現(xiàn)出“波動(dòng)發(fā)展”態(tài)勢(shì)。來(lái)自法院的數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加碼，房地產(chǎn)企業(yè)融資案件收案數(shù)量也呈增多態(tài)勢(shì)。
比如，上海市第二中級(jí)人民法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000至2010年間，該院共受理非涉外房地產(chǎn)企業(yè)融資糾紛一審案件561件；分階段看，2002年至2005年，相關(guān)案件占企業(yè)融資糾紛案件的比重呈下降態(tài)勢(shì)，由33%下降至7%。而2006年至2010年，相關(guān)案件占企業(yè)融資糾紛案件的比重有所回升，2006年至2008年期間基本保持在14%以上，2009年及2010年則均超過(guò)25%。
上海市二中院金融庭庭長(zhǎng)潘云波介紹，隨著民間資本、股市直接融資、企業(yè)債權(quán)以及境外熱錢(qián)等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行借貸不再是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的“輸血管”，房企融資糾紛也不再局限于單一的金融借款合同糾紛，一些典當(dāng)融資糾紛、民間借貸糾紛、信托融資糾紛等新型案件也不斷出現(xiàn)，呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。
而中小房企由于資金實(shí)力差、經(jīng)營(yíng)操作欠規(guī)范等原因，更容易成為主要涉訟對(duì)象。上海二中院的數(shù)據(jù)表明，中小企業(yè)涉案數(shù)量占房地產(chǎn)企業(yè)融資糾紛案件總量的比重超過(guò)80%。
上海市二中院發(fā)布的《2011房地產(chǎn)審判白皮書(shū)》還指出，由于訴訟特別是上訴相對(duì)于糾紛產(chǎn)生的滯后性，目前因這一輪房產(chǎn)調(diào)控所產(chǎn)生的糾紛并不多見(jiàn)，但2011年此類案件數(shù)量將會(huì)有所上升。
2010年至今，銀行信貸政策不斷緊縮，房企融資面臨不小沖擊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%；而企業(yè)的自籌資金達(dá)26705億元，增長(zhǎng)達(dá)48.8%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，隨著“最嚴(yán)格的調(diào)控”在2011年繼續(xù)深入推進(jìn)，房企自籌資金在房企資金來(lái)源中的比重繼續(xù)上升。
在資本市場(chǎng)融資受阻、自有資金風(fēng)險(xiǎn)日益加大的壓力下，不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托融資。不過(guò)，潘云波提醒，對(duì)信托融資的倚重有可能成為引爆房地產(chǎn)企業(yè)自身危機(jī)的“導(dǎo)火索”。一旦房地產(chǎn)形勢(shì)轉(zhuǎn)向，這一風(fēng)險(xiǎn)可能在兩到三年內(nèi)集中顯現(xiàn)，屆時(shí)信托類融資糾紛或?qū)⒚黠@增多。
與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)為跳出資金不足的困境鋌而走險(xiǎn)，“非法集資”浮出水面。
[案例]一家房地產(chǎn)公司因住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售毛利率偏低、經(jīng)營(yíng)資金未及時(shí)回籠等原因，資金嚴(yán)重匱乏。為破解資金困境，其法定代表人直接或指使他人以建設(shè)大酒店為由，許諾每月支付0.83%至12%的高額利息，向周某某等200余人籌集資金共計(jì)1.4億余元，以民間借貸之名行非法集資之實(shí)。法院發(fā)現(xiàn)表面的融資糾紛實(shí)為非法集資后，立即將該起案件移送公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹椤?BR> 法院方面還介紹，在銀行收緊銀根時(shí)，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)為騙取銀行貸款煞費(fèi)苦心。有的采取脅迫、欺詐等方式取得關(guān)系人的身份證，“制造”出房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，到銀行騙取房屋按揭貸款；有的購(gòu)買(mǎi)外來(lái)人員身份證或直接使用假身份證，進(jìn)行“虛假按揭”或“私貸公用”。法院警示，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)波動(dòng)，或監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行發(fā)放的房貸規(guī)模進(jìn)行控制，房地產(chǎn)企業(yè)騙取貸款的一些問(wèn)題可能會(huì)相繼出現(xiàn)。
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調(diào)控樓市應(yīng)加強(qiáng)房企融資監(jiān)管 |
“預(yù)售款、貸款、信托融資……”不少房地產(chǎn)企業(yè)為了舉起“資金杠鈴”，在融資創(chuàng)新的道路上漸行漸遠(yuǎn)。面對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)“變質(zhì)”的融資苗頭，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成建議，應(yīng)做好動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)防范，在調(diào)控樓市的同時(shí)加強(qiáng)“錢(qián)市”監(jiān)管。
上海市第二中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)高長(zhǎng)久建議，房地產(chǎn)的有關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定期或不定期地進(jìn)行資信和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，對(duì)銀行貸款、信托資金、預(yù)售房款等做到專戶保管、專款專用、全程監(jiān)控，防止資金被挪用帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
此外，業(yè)內(nèi)人士還提出預(yù)防“爛尾樓”后遺癥的建議：由房地產(chǎn)企業(yè)按銷(xiāo)售額的一定比例繳納資金，或者從房地產(chǎn)稅收中提取一定比例的資金設(shè)立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，在地方獨(dú)立設(shè)立基金公司負(fù)責(zé)運(yùn)作使用，由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)監(jiān)管。一旦產(chǎn)生“爛尾樓”項(xiàng)目，房產(chǎn)商逃逸或破產(chǎn)時(shí)，可以運(yùn)用該筆基金收購(gòu)中小業(yè)主或相關(guān)勞動(dòng)者等個(gè)人債權(quán)，從而將債權(quán)集中于法人機(jī)構(gòu)。
法院還建議，有關(guān)部門(mén)應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)引導(dǎo)民間資本走向陽(yáng)光化，對(duì)職業(yè)“高利貸人”，如放貸人為個(gè)人的，吸收其入股小額貸款公司，如放貸人為公司的，可將符合條件的公司轉(zhuǎn)為小額貸款公司。同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)管理和協(xié)調(diào)，合力打擊高利貸、非法集資等各種非法民間融資活動(dòng)。