隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，9月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然加速度降溫，突出標(biāo)志是部分城市出現(xiàn)價(jià)格下跌兩三成的樓盤(pán)。前幾個(gè)月，北京郊區(qū)的通州是“重災(zāi)區(qū)”，多個(gè)售樓處出現(xiàn)老業(yè)主鬧事現(xiàn)象。近日，上海幾個(gè)樓盤(pán)顯著降價(jià)后，同樣惹得老業(yè)主不高興，甚至出現(xiàn)怒砸售樓處的極端行為。原因很簡(jiǎn)單：這些分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，近期新推房源或正在賣的房源，價(jià)格顯著下滑，這讓降價(jià)之前購(gòu)買的老業(yè)主感到資產(chǎn)大幅縮水，一般可達(dá)幾十萬(wàn)元。
那么，該如何看待這一現(xiàn)象呢？首先，企業(yè)降價(jià)是一種商業(yè)行為。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，企業(yè)擁有調(diào)整價(jià)格的自主權(quán)。當(dāng)然，在特殊情況下，某些特殊商品的價(jià)格也會(huì)由政府指導(dǎo)，甚至管制，比如為了抑制高通脹，與民生相關(guān)的肉蛋價(jià)格即如此。面對(duì)高房?jī)r(jià)，增城、韶關(guān)、廊坊等地政府今年出臺(tái)了限制期房預(yù)售價(jià)格的政策。
其次，房?jī)r(jià)下跌符合調(diào)控政策意圖。2009年12月以來(lái)的這一調(diào)控，有幾種官方口徑：扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)回歸合理水平。綜合來(lái)看，長(zhǎng)期可以小漲，中期應(yīng)保持穩(wěn)定，短期應(yīng)有所下跌。企業(yè)促銷，項(xiàng)目降價(jià)，不正是政策求之不得的嗎？
再次，老業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌而鬧事站不住腳。商品買賣，須有契約精神，這是受法律保護(hù)的。商品房買賣，憑的是購(gòu)房合同，若開(kāi)發(fā)商違反合同，業(yè)主當(dāng)然可以要求賠償或退房。若拿房?jī)r(jià)下跌說(shuō)事，則法律斷難支持。大家都能理解，購(gòu)房花費(fèi)家庭巨額資金，誰(shuí)也不愿家庭的主要財(cái)產(chǎn)大縮水。
這是一個(gè)悲劇，這是一個(gè)悖論。這一不合理現(xiàn)象的背后，隱藏著很多深層次的東西。前幾年，一直有種說(shuō)法，房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。若再具體一點(diǎn)，可以說(shuō)房?jī)r(jià)綁架了中國(guó)社會(huì)。第一，房?jī)r(jià)下跌時(shí)期，一定是土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)低迷之際，地市低迷導(dǎo)到土地出讓金萎縮，房市低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收下滑。如果地方財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，麻煩事可就多了。今年以來(lái)，絕大部分地方政府的錢袋子都有點(diǎn)癟，但支出事項(xiàng)并不少，尤其保障房指標(biāo)劇增。日前溫總理在廣西座談時(shí)，柳州和百色的書(shū)記就曾訴苦：保障房建設(shè)資金不足，今年需要32億元，中央財(cái)政和地方財(cái)政籌措10億元，還差22億元需金融支持。
房?jī)r(jià)漲，有人怨言多；房?jī)r(jià)跌，有人打砸鬧。證明了一點(diǎn)：民眾的利益從來(lái)都是不一樣的，態(tài)度和立場(chǎng)也是迥異的。2003年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅確實(shí)偏大，部分城市確實(shí)出現(xiàn)一定程度的房?jī)r(jià)泡沫。然而，到底多少人希望房?jī)r(jià)接著漲，到底有多少人希望房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)是筆糊涂帳。今年3月住建部副部長(zhǎng)齊驥曾表示：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近一份抽樣調(diào)查顯示，我國(guó)城市居民自有住房率達(dá)到89%，其中約12%為祖上傳下來(lái)的，40%多是房改房，近40%是商品住房。這么高的住宅私有率，世界罕見(jiàn)。據(jù)此，如數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，大致可以認(rèn)為，一成多的無(wú)房戶期望房?jī)r(jià)大跌，五成左右的家庭有改善需求，也樂(lè)得見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌，不跌亦無(wú)大怨言，畢竟有房；四成左右的人，并不愿房?jī)r(jià)大跌。
不過(guò)，11%無(wú)房戶中的絕大部分，和住房困難的有房戶（部分城市將人均住房面積不足15平方米列為保障對(duì)象），他們的住宅問(wèn)題，其實(shí)基本與房?jī)r(jià)漲跌無(wú)關(guān)，當(dāng)前大跌中的住房保障與他們有關(guān)。對(duì)于其他有購(gòu)房需求和能力的民眾，尤其是投資投機(jī)者，近十年持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，使他們形成了慣性思維，認(rèn)為房?jī)r(jià)就該只漲不跌，基本上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。所以，當(dāng)切身遭遇到房?jī)r(jià)下跌后，條件反射性的將滿腔怒火燒向了“萬(wàn)惡的開(kāi)發(fā)商”。
接下來(lái)，隨著開(kāi)發(fā)商資金鏈的進(jìn)一步緊縮，可以預(yù)見(jiàn)還會(huì)有更多的項(xiàng)目被迫冒著老業(yè)主的“炮火”降價(jià)促銷，這些案例的數(shù)量可能將超過(guò)2008年。2008年10月“解放者”就現(xiàn)身了。今年不會(huì)這么早，不過(guò)，如果這一現(xiàn)象進(jìn)一步蔓延，調(diào)控房?jī)r(jià)政策力度，極有可能減弱。中國(guó)有自己的特殊國(guó)情，房?jī)r(jià)可以維持基本穩(wěn)定，但絕不能大跌，否則政府、企業(yè)、銀行、業(yè)主皆遭殃。房?jī)r(jià)之病，還須長(zhǎng)期調(diào)理，靠西藥是不行的。
