房價降多少是“合理回歸”?
2012-01-05   作者:沈曉杰(財經(jīng)評論人)  來源:新京報
 
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  隨著中央經(jīng)濟工作會議的落錘定音,“促進房價合理回歸”已取代“抑制房價過快上漲”,成為2012年房地產(chǎn)調(diào)控的最核心的關(guān)鍵詞。
  在2011年的最后幾天,農(nóng)行拋出的一份報告宣稱:房價合理回歸意味著:一線城市房價應(yīng)該下降10%-25%;二線城市的房價應(yīng)下降5%-15%。根據(jù)這份報告來推測,2012年的樓市調(diào)控可以松綁了,因為眾多一二線城市樓盤價格的降幅都已在三分之一以上。
  但恰恰就是在樓市一片“降”聲中,中央經(jīng)濟工作會議強調(diào):要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進房價合理回歸。顯然,農(nóng)行報告的說法與調(diào)控的預(yù)期并不吻合。那么房價究竟下降多少才是“合理水平”?
  房價的合理與否,從來都是和各地居民的收入水平和經(jīng)濟發(fā)展相對而言的。房價收入比也是國際通用的衡量標準。世界銀行和聯(lián)合國人居中心認為,房價收入比在3-6之間為“合理”;一旦數(shù)值超過6,就屬“房地產(chǎn)泡沫區(qū)”;而超過7時,更會被公認為“全球房價最難承受地區(qū)”。
  有專家稱:房價收入比從來不適用于中國的房市。此言大謬。早在1998年房改的“頂層設(shè)計”中,就對房價和“個人承受能力”進行了具體的規(guī)定,即:在停止住房實物分配后,如果一個地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房(注:當時的供房主體),它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上,“可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼”。也就是說,1998年房改明確,城市居民只要拿出家庭4年的收入,就可以買得到一套60平米的住房。這也是最早的“中國特色的房價收入比”。
  但是,在房價多年暴漲累積出的高房價的今天,不要說房價收入比4,就是要以房價收入比6的“合理水平”來作為調(diào)控的目標,顯然也是不現(xiàn)實的。目前,中國大中城市的房價收入比平均在12-15左右(一些一線及重點城市甚至超過20)。
  房價的合理回歸,一方面是要激活被高房價所壓抑的居民住房消費,解決市民的住房問題;另一方面,又要能保證“傷筋動骨”的房價大降,不會對房市及整個經(jīng)濟層面產(chǎn)生大的負面效應(yīng)。
  綜合權(quán)衡,最現(xiàn)實并最有可能操作房價調(diào)控的“合理目標”,房價收入比應(yīng)該設(shè)定在7-9之間(高出國際公認的合理水平50%以內(nèi))。而且后者這些“高位值”,應(yīng)該還是全國城市的平均水平。一些房價高居不下的一二線熱點城市,在實際操作中還可能允許有個別“突破”。據(jù)此測算,全國城市的房價,平均要下降四成以上,才能達到上述的房價回歸的理想目標。房價下降四成,是否會對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響?眾所周知,房價大跌,經(jīng)濟安全上影響最大的就是銀行業(yè)。而時任銀監(jiān)會主席的劉明康曾在多個場合反復(fù)強調(diào):銀行業(yè)可承受房價下跌四成,風(fēng)險總體可控。表明房價下降對經(jīng)濟影響有限。
  當然,房價下降四成僅是理想目標,這個目標是不是調(diào)控的目標,能否實現(xiàn)這個目標,則要考慮多重因素,其中,最重要的因素便是調(diào)控的決心。
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