地方政府為何暫時(shí)仍離不開房地產(chǎn)
2012-02-16   作者:楊紅旭(房地產(chǎn)業(yè)人士)  來源:東方早報(bào)
 
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  楊紅旭

  近日,蕪湖刺激自住需求的樓市新政被迫暫停,引發(fā)廣泛爭(zhēng)議。相當(dāng)一部分人,對(duì)于地方政府這種放松政策的行為,甚為氣憤,批判其思想覺悟太低。這篇小文,重點(diǎn)分析一下,為何地方政府暫時(shí)還離不開房地產(chǎn),為何迫切地希望市場(chǎng)企穩(wěn)、復(fù)蘇。
  房地產(chǎn)收入是地方收入的主干。這體現(xiàn)在兩點(diǎn)。第一,房地產(chǎn)稅收。近日,國(guó)家財(cái)政部公布了2011年度財(cái)政收入情況。分季度來看稅收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走勢(shì),其中房地產(chǎn)相關(guān)的稅種增速明顯回落,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和契稅同比分別增長(zhǎng)14.9%和12.1%,比上年增速分別回落17.5和30個(gè)百分點(diǎn)。完全屬于房地產(chǎn)類的稅種有五個(gè):房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅,皆屬地方稅種,其稅收總額為8222億元,約占全國(guó)稅收的9.2%,占地方稅收的20%左右。另外,包含有房地產(chǎn)的稅種還有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等,這些具體數(shù)據(jù)不可得,筆者估計(jì)這五種直接稅,房地產(chǎn)類稅收可能占全國(guó)稅收入的15%左右,占地方稅收的30%左右。
  第二,土地出讓金。近些年,我國(guó)土地出讓金總體保持快速增長(zhǎng),按財(cái)政部口徑,2010年全國(guó)國(guó)有土地出讓金收入為28198億元。當(dāng)前,土地出讓金并未列入財(cái)政預(yù)算,而是列入政府性基金,而且屬于地方政府性基金。2010年全國(guó)地方政府性基金本級(jí)收入33609億元,也即土地出讓金所占比重高達(dá)84%,占全國(guó)政府性基金收入(36785億元)的77%。當(dāng)然,土地出讓金中包括兩部分:一是土地開發(fā)成本,二是土地租金。2010年全國(guó)28198億元土地出讓金中,剔除征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出等三項(xiàng)主要成本,還剩53%,基本上可以認(rèn)為地方政府賣地的利潤(rùn)率為50%左右。
  不妨算一個(gè)總數(shù)。房地產(chǎn)類收入和土地出讓金的總和,約占全國(guó)政府總收入(全國(guó)財(cái)政收入103740億元加政府性基金收入36785億元)三成,約占地方政府總收入(地方財(cái)政收入52434億元加地方政府性基金收入33609億元)五成。
  去年以來,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫和持續(xù)低迷,一方面,土地流標(biāo)現(xiàn)象頻現(xiàn),即便成交,也多以底價(jià)成交;另一方面,房屋成交量減少導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅萎縮。而且,這種現(xiàn)象自去年四季度以來,趨于惡化。
  近日,有消息稱銀監(jiān)會(huì)研究有條件允許地方政府融資平臺(tái)貸款延期償還。平臺(tái)貸金以土地為抵押物,賣地難和地價(jià)下跌,導(dǎo)致平臺(tái)貸違約風(fēng)險(xiǎn)加大。近兩年國(guó)家清查平臺(tái)貸風(fēng)聲一波緊似一波,去年3月、5月銀監(jiān)會(huì)曾表示,對(duì)于到期的平臺(tái)貸款本息,一律不得展期和以各種方式借新還舊。然而,地方政府還不上貸款,難道還能讓其破產(chǎn)不成?
  近些年,一到房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到關(guān)鍵階段,就會(huì)出現(xiàn)“開發(fā)商和地方政府誰先扛不住”的爭(zhēng)論。當(dāng)前,地方政府財(cái)政確實(shí)捉襟見肘,如果今年樓市和去年一樣,甚至比去年還要糟,可想而知壓力有多大。由此,也就可以理解地方政府松動(dòng)政策、盼望市場(chǎng)穩(wěn)定的心態(tài)了。

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