近日，蕪湖刺激自住需求的樓市新政被迫暫停，引發(fā)廣泛爭(zhēng)議。相當(dāng)一部分人，對(duì)于地方政府這種放松政策的行為，甚為氣憤，批判其思想覺悟太低。這篇小文，重點(diǎn)分析一下，為何地方政府暫時(shí)還離不開房地產(chǎn)，為何迫切地希望市場(chǎng)企穩(wěn)、復(fù)蘇。
房地產(chǎn)收入是地方收入的主干。這體現(xiàn)在兩點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)稅收。近日，國(guó)家財(cái)政部公布了2011年度財(cái)政收入情況。分季度來看稅收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走勢(shì)，其中房地產(chǎn)相關(guān)的稅種增速明顯回落，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和契稅同比分別增長(zhǎng)14.9%和12.1%，比上年增速分別回落17.5和30個(gè)百分點(diǎn)。完全屬于房地產(chǎn)類的稅種有五個(gè)：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種，其稅收總額為8222億元，約占全國(guó)稅收的9.2%，占地方稅收的20%左右。另外，包含有房地產(chǎn)的稅種還有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等，這些具體數(shù)據(jù)不可得，筆者估計(jì)這五種直接稅，房地產(chǎn)類稅收可能占全國(guó)稅收入的15%左右，占地方稅收的30%左右。
第二，土地出讓金。近些年，我國(guó)土地出讓金總體保持快速增長(zhǎng)，按財(cái)政部口徑，2010年全國(guó)國(guó)有土地出讓金收入為28198億元。當(dāng)前，土地出讓金并未列入財(cái)政預(yù)算，而是列入政府性基金，而且屬于地方政府性基金。2010年全國(guó)地方政府性基金本級(jí)收入33609億元，也即土地出讓金所占比重高達(dá)84%，占全國(guó)政府性基金收入（36785億元）的77%。當(dāng)然，土地出讓金中包括兩部分：一是土地開發(fā)成本，二是土地租金。2010年全國(guó)28198億元土地出讓金中，剔除征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出等三項(xiàng)主要成本，還剩53%，基本上可以認(rèn)為地方政府賣地的利潤(rùn)率為50%左右。
不妨算一個(gè)總數(shù)。房地產(chǎn)類收入和土地出讓金的總和，約占全國(guó)政府總收入（全國(guó)財(cái)政收入103740億元加政府性基金收入36785億元）三成，約占地方政府總收入（地方財(cái)政收入52434億元加地方政府性基金收入33609億元）五成。
去年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫和持續(xù)低迷，一方面，土地流標(biāo)現(xiàn)象頻現(xiàn)，即便成交，也多以底價(jià)成交；另一方面，房屋成交量減少導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅萎縮。而且，這種現(xiàn)象自去年四季度以來，趨于惡化。
近日，有消息稱銀監(jiān)會(huì)研究有條件允許地方政府融資平臺(tái)貸款延期償還。平臺(tái)貸金以土地為抵押物，賣地難和地價(jià)下跌，導(dǎo)致平臺(tái)貸違約風(fēng)險(xiǎn)加大。近兩年國(guó)家清查平臺(tái)貸風(fēng)聲一波緊似一波，去年3月、5月銀監(jiān)會(huì)曾表示，對(duì)于到期的平臺(tái)貸款本息，一律不得展期和以各種方式借新還舊。然而，地方政府還不上貸款，難道還能讓其破產(chǎn)不成？
近些年，一到房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到關(guān)鍵階段，就會(huì)出現(xiàn)“開發(fā)商和地方政府誰先扛不住”的爭(zhēng)論。當(dāng)前，地方政府財(cái)政確實(shí)捉襟見肘，如果今年樓市和去年一樣，甚至比去年還要糟，可想而知壓力有多大。由此，也就可以理解地方政府松動(dòng)政策、盼望市場(chǎng)穩(wěn)定的心態(tài)了。